1. Відкриття ринку землі для юридичних осіб. Хто має право купувати землю с/г призначення?

Купівля земельних ділянок сільськогосподарського призначення – це цікава та прибуткова інвестиція, яка має ряд переваг:

• Потенційний ріст вартості;
• Стабільний дохід;
• Диверсифікація портфеля;
• Законодавча підтримка;
• Можливості для розвитку;
• Зелена інвестиція.

Ринок землі в України стартував з 01.07.2021 року та за період існування (з яких вже майже 24 місяці – в умовах війни) зареєстровано понад 231 тисяч угод з відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення (купівля-продаж, міна, дарування, довічне утримання). Законодавство жодних обмежень щодо ринку земель, у тому числі с/г призначення, на період воєнного часу не встановлювало.

Аби мати право на придбання у власність землю сільськогосподарського призначення юридичні особи мають знати певні особливості (ч. 1 ст. 130 Земельного кодексу України):

• учасниками (акціонерами, пайовиками) юридичних осіб-покупців мають бути виключно громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади.
• у складі учасників юридичної особи-потенційного покупця не можуть бути інші юридичні особи.

2. Нові ліміти на придбання с/г земель та порядок розрахунку

З 01.01.2024 року стартував другий етап ринку землі до якого долучились юридичні особи, яким дозволено мати у власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 10 тис. га.

Фізичним особам теж дозволено володіти приватними земельними ділянками (с/г) призначення загальною площею до 10 тис. га. Банки зможуть набувати права власності на землі с/г призначення лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави та зобов’язані продати таку землю впродовж 2 років.

Якщо громадянин володіє частками, акціями, паями в юридичній особі, що має у власності ділянки с/г призначення то ліміти слід обраховувати наступним чином: «Загальна площа, що є у власності громадянина = Загальний ліміт гектарів, що вже є у власності станом на 01.01.2024 року + земельні ділянки пропорційно розміру його частки, паю чи кількості акцій в юридичній особі.»

Важливо! Наслідком неправильного розрахунку лімітів буде відмова нотаріуса в посвідченні угоди.

3. Як юридичним особам підготуватись до угоди з придбання земельної ділянки?

Для того, щоб бути заздалегідь підготовленими до угоди, надаємо Вам наступні практичні поради:

• Для усіх орендарів (юридичних осіб) потрібно забезпечити прозору структуру власності;
• Слід провести перевірку даних в ЄДРЮО ФОП та ГФ відносно відображення повноважень виконавчого органу юридичної особи;
• Проаналізувати установчі документи. За необхідності оновити – викласти Статут в «новій редакції»;
• Перевірити процедуру прийняття рішень про купівлю нерухомого майна/земельних ділянок згідно з вимогами установчих документів;
• Забезпечити належне документальне оформлення прибутків задля надійного підтвердження законності джерел доходів;
• Провести юридичний аудит на належне оформлення прав користування земельними ділянками, що є необхідністю безпечної подальшої діяльності;
• Провести аудит договорів оренди стосовно строку їх дії та необхідності пролонгації. Забезпечити (за необхідності) внесення змін в чинні договори відносно відображення переважного права викупу та алгоритму прорахунків за вже сплачену наперед орендну плату (у випадку таких ситуацій);
• Провести попередній прорахунок лімітів земельного банку;
• Проаналізувати Державний земельний кадастр на предмет відображення коректної інформації про цільове призначення землі, місце розташування, права третіх осіб, внесення зон навколо інженерних споруд, визначення меж.

4. За якою ціною купувати землю та як підтвердити джерело походження коштів?

Ціна продажу с/г ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), до 1 січня 2030 року не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку (НГО). НГО не є ринковою вартістю землі, розмір НГО є базою оподаткування. Ринкова вартість землі розраховується відповідно до експертної оцінки яку можна здійснити безкоштовно через сервіс автоматичної оцінки Фонду держмайна або замовити у професійного оцінювача. Проте слід пам’ятати, що ринкова вартість землі не може бути меншою за НГО. Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку с/г ділянки можна отримати онлайн на сайті Держгеокадастру. Тобто НГО є лише мінімальною сумою для продажу землі, однак Сторони можуть визначити більшу ціну продажу, враховуючи ринкову оцінку експерта.

Однією з умов купівлі земельної ділянки є перевірка нотаріусом джерела походження коштів покупця. Нотаріус зобов’язаний перевірити активи набувача.

Наводимо короткий перелік джерел походження коштів:

• заробітна плата;
• дохід від підприємницької діяльності;
• дивіденди; проценти; роялті;
• страхові виплати; виграші;
• благодійна допомога;
• подарунки;
• кошти, отримані в позику (кредит) тощо.

5. Ринок землі в цифрах

У 2023 році офіційні ціни на землю випередили річні темпи інфляції. Середньозважена ціна на сільськогосподарську землю зросла упродовж 2023 року на 8,3%.

Минулого року середньозважена ціна землі становила 37 000 грн за гектар, що на 13% вище від показника позаминулого року – 32 800 грн/га.

У четвертому кварталі 2023 році кількість та площа транзакцій із сільгоспземлями була найвищою протягом 2023 року: 23 800 угод сукупною площею 53,9 тис. га.

З 01.01.2024 року:

• середня вартість 1 га землі становить 45 746,18 га;
• площа відчужених ділянок становить 18 944,47 га;
• кількість відчужених земельних ділянок становить 8 454.

Порівняно з листопадом та груднем 2023 року спостерігаємо підвищення середньої вартості 1 гектара землі на понад 6000,00 грн. В листопаді 2023 року середня вартість 1 га дорівнювала 39 531,48 грн./га, в грудні 2023-го = 40 208,99 грн./га.

За період функціонування ринку загальна сума інвестицій у купівлю сільгоспземлі склала 17 млрд грн. Із них 9,5 млрд грн (56%) інвестовано вже після початку повномасштабного вторгнення.

6. Висновки

Навіть в умовах воєнного стану ринок землі активно функціонує, а вартість с/г землі стабільно зростає. Купівля земельної ділянки – це стабільна довгострокова інвестиція, оскільки земля – це обмежений актив, який не примножується. Право власності на земельну ділянку надає можливість розвивати її відповідно до потреб виробництва.

Оскільки земельна реформа працює, а ринок землі вже відкритий для юридичних осіб, слід ретельно готуватись до угоди купівлі-продажу земель с/г призначення та пам’ятати, що професійний аудит – це найкращий інструмент для захисту активів та інвестицій.