Перевірка земельної ділянки перед купівлею. Що потрібно знати інвестору?

1. Аналіз земельної ділянки перед купівлею. На що звертаємо увагу?

Інвестиційна діяльність завжди пов’язана з певного роду ризиками. Інвестування пов’язане з вкладанням коштів, тому неефективне їх використання може негативно вплинути на фінансові результати діяльності інвестора. Купівля земельних ділянок – це приваблива інвестиція, оскільки земля – це обмежений актив, який не примножується.

Досить поширеною помилкою при оформленні угоди купівлі-продажу земель є відсутність підготовки до угоди та хибна впевненість в тому, що інша сторона угоди врахує Ваші інтереси та мінімізує ризики які можуть виникнути в майбутньому.

На практиці власнику земельної ділянки потрібно отримати кошти від продажу, а от що буде далі відбуватись з земельною ділянку вже не так цікаво. Завжди пам’ятайте, що сторона, яка готує договір, готує пакет документів – працює над захистом в першу чергу своїх інтересів.

Звичайно, замінити професійний аудит земельної ділянки перед угодою не можливо, однак пропоную Вам зупинитись на ключових моментах аналізу, які Ви зможете здійснити самостійно:

• Перевірити наявність кадастрового номера земельної ділянки;
• Перевірити перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
• Перевірити цільове призначення та місце розташування земельної ділянки;
• Перевірити власника землі та відповідність правовстановлюючих документів даним, відображеним в реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• Перевірити права третіх осіб, внесення зон навколо інженерних споруд, визначення меж;
• Перевірити наявність арештів, заборон, іпотек, застав;
• Перевірити земельну ділянку та сторони договору на предмет залучення до судових процесів;
• Перевірити чи зареєстровані будь-які права на земельну ділянку, крім права власності (перевірити чи зареєстрований договір оренди землі, сервітут, емфітевзис, суперфіцій).
• Перевірити факт перебування сторін договору під дією (санкцій), належність набувача до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом, тощо.

2. Перевірка земельної ділянки по кадастровому номеру та перевірка державного акту на право власності на земельну ділянку. Чому це важливо?

Згідно з законодавством України, кадастровий номер земельної ділянки – це параметр просторового індексування у системі кадастрового устрою України, однак якщо пояснювати простіше, це як ідентифікаційний номер, який має кожен громадянин України.

Тільки в кадастровому номері «зберігається» інформація щодо розташування земельної ділянки, цільового призначення, меж, документів на право власності на земельну ділянку та інших важливих даних. Унікальний цифровий код присвоюється земельній ділянці під час реєстрації в Державному земельному кадастрі (ДЗК) та не повторюється на всій території України. Повний кадастровий номер можна дізнатись отримавши відповідний витяг з державного земельного кадастру. Вказаний витяг одночасно є документальним підтвердженням внесення даних щодо земельної ділянки до кадастру. Отримавши витяг Ви зможете перевірити відповідність правовстановлюючих документів даним, занесеним в ДЗК.

В практиці часто зустрічається коли відомості внесено не коректно і саме такий факт може стати на шляху успішного посвідчення угоди купівлі земельної ділянки. Також ми зустрічаємо випадки коли в Державних актах на право власності на земельну ділянку немає кадастрового номера оскільки форма Державного акту із зазначенням кадастрового номера була затверджена лише 02.04.2002 року (постанова КМУ №449), у зв’язку з чим Державні акти старого зразка не містять кадастрового номера. Звісно, вони є дійсними й без нього, але відповідно до ст. 132 Земельного Кодексу України, кожна угода про перехід власності на земельну ділянку має містити кадастровий номер.

Якщо не здійснити перевірку земельної ділянки по кадастровому номеру та перевірки державного акту на право власності на земельну ділянку завчасно Ви можете дізнатись про факт невідповідності даним або взагалі про відсутність кадастрового номера земельної ділянки перед самою угоду, що змусить Вас втрачати час та кошти на приведення документів у відповідність нормам законодавства.

Якщо Ви не знайшли ділянки, яку плануєте купувати ані за кадастровим номером, ані за місцезнаходженням, це означає, що вона не внесена до Державного земельного кадастру. Підставою для внесення земельної ділянки до державного земельного кадастру є, зокрема розроблена землевпорядною організацією технічна документація щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Перевірка земельної ділянки дозволить виявити:

• помилки або невідповідність даних про земельну ділянку, що можуть вплинути на її використання, в подальшому;
• можливість зміни цільового призначення ділянки, у разі необхідності;
• можливі межові спори, пересічення меж з іншими ділянками, накладання їх одна на одну;
• наявність заборон, арештів інших обтяжень прав;
• зареєстровані обмеження у використанні земельних ділянок у вигляді охоронних зон ліній електропередачі та інших об’єктів, зон санітарної охорони, прибережних захисних смуг тощо;
• в яких судових процесах вона була задіяна;
• невідповідність плану земельної ділянки, даним відповідно до ДЗК, адже дуже часто, дані правовстановлюючих документів не співпадають з даними, що внесено в ДЗК;
• отримати рекомендації для та ознайомитись з ризиками, що можуть виникнути після придбання земельної ділянки.

Рекомендуємо особливо детально здійснювати перевірку земельних ділянок у випадку наявності бажання придбати землю, що продається через аукціони Прозорро, Сетам, тощо. На аукціонах, здебільшого, продаються земельні ділянки, що належать банкам та іншим особам, які передали ці ділянки в іпотеку та не змогли, виплатити свої борги, земельні ділянки, які продаються в результаті примусової реалізації органами Державної виконавчої служби України. Досить поширеним явищем є те, що, інформація про земельні ділянки не відповідає жодним правовстановлюючим документам та нормативно-правовим актам, а після оформлення годи, внесення змін до кадастру стає проблемою, яку вирішити буває дуже важко, та може призвести до судових процесів, які можуть тривати роками.

3. Як коректно перевірити Сторін угоди?

Детальна перевірка особи продавця земельної ділянки захищає інтереси покупця до укладання договору; мінімізує ризики визнання договору недійсним в майбутньому. Рекомендуємо до підписання угоди переконатись в тому, що земля не є предметом судового спору, не заарештована, не передана в заставу чи іпотеку.

Досить поширеним явищем є примусове вилучення органами Прокуратури земель сільськогосподарського призначення на підставі того, що рішення органів місцевого самоврядування (ОМС) про передачу громадянам у власність земельних ділянок державної власності визнаються в судовому порядку протиправними та такими, що прийняті всупереч законодавству.

В результаті судами приймаються рішення про те, що власники земельних ділянок, які незаконно приватизували ці об’єкти нерухомого майна, не мали права відчужувати земельні ділянки, змінювати їх цільове призначення.

У випадку визнання недійсними рішень ОМС про передачу громадянам у власність земельних ділянок державної власності – в судовому порядку визнаються недійсними:

• державні акти на право власності на земельну ділянку;
• свідоцтва на право власності на земельні ділянки;
• рішення про державну реєстрацію права власності на земельні ділянки;
• договори купівлі-продажу земельних ділянок.

В результаті таких судових спорів землі повертаються державі (витребовуються у діючого власника).

Також поширеним явищем є наявність судових спорів між родичами про поділ землі чи наявність податкової застави про що продавець може навіть не здогадуватись. Землю передають в заставу, дарують, одержують у спадок, вона стає предметом суперечки між сусідами, може входити в склад ліквідаційної маси у випадку банкрутства фізичної особи-продавця. Кожна спірна ситуація – ризик для покупця втратити грошові кошти та землю.

Перевірка власника землі повинна включати:

• встановлення особи сторін договору;
• перевірку факту перебування сторін договору під дією (санкцій) відповідно до Закону України «Про санкції»;
• належність набувача до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• перевірка наявності доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванні тероризму чи фінансуванні розповсюдження зброї масового знищення;
• перевірку факту включення продавця до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції;
• перевірка факту виділення земельної ділянки сільськогосподарського призначення за рахунок земельної частки (паю) та її розташування стосовно державного кордону України;
• перевірка наявності у продавця боргових зобов’язань; виконавчих проваджень;
• перевірка наявності у продавця обтяжень: арештів, заборон відчуження, іпотек;
• перевірка наявності обмежень щодо відчуження нерухомого майна;
• перевірка наявності судового рішення та/чи судового спору стосовно продавця;
• перевірка цивільного стану продавця.

4. Які ресурси стануть в нагоді при проведенні перевірки?

Для здійснення самостійної перевірки Вам допоможуть наступні ресурси:

• Електронний сервіс Державного земельного кадастру (ДЗК);
• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно;
• Єдиний державний реєстр судових рішень;
• Рішення Ради національної безпеки і оборони України «Про застосування персональних спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій)»;
• Єдиний реєстр боржників України;
• Автоматизована система виконавчого провадження.

5. Висновки

Інвестування коштів з придбання земельних ділянок доцільно здійснювати тільки після детального аналізу об’єкта купівлі. Аналізувати ризики самостійно було складно в мирний час, а під час війни це в рази складніше, оскільки доступ до багатьох реєстрів та ресурсів обмежено.

Для впевненості в успішному укладанні угоди купівлі земельної ділянки необхідно знати не тільки як перевірити землю, але й вміти аналізувати сам текст угоди, розуміти наскільки договір захищає Ваші права.

Перевіряти чи не перевіряти земельну ділянку, сторін договору та документи – кожен обирає сам, проте перш за все дайте собі відповідь на питання:

• «Чи готові Ви до наслідків, якщо щось буде не враховано?»
• «Чи хочете Ви завчасно уникнути ризиків виникнення небажаних ситуацій з правом власності на землю в майбутньому?»

Якщо Ваш пріоритет – це непорушність права власності Вашого майна в майбутньому заручіться підтримкою досвідчених адвокатів, які професійно допоможуть захистити Ваші права та законні інтереси.