Реалізація переважного права на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення

1 липня 2021 року починає працювати ринок землі сільськогосподарського призначення. На передодні цієї надважливої для нашої держави події, потенційних учасників ринку все частіше цікавить питання практичної реалізації переважного права на придбання земель сільськогосподарського призначення, особливо це стосується сільськогосподарських підприємств, які є орендарями земельних ділянок, оскільки їх переважне право на придбання землі вже встановлено чинним Законом України «Про оренду землі».

Як законодавець на сьогоднішній день врегулював питання переважного права на купівлю землі та  з якими труднощами можуть стикнутись потенційні покупці під час реалізації свого права, розглянемо в цій публікації.

Основи законодавчого регулювання досліджуваного питання закладено Законом України від 31.03.2020 № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі – Закон № 552), який набере чинності 01.07.2021.

Відповідно Закону № 552 статтю 131 Земельного кодексу України доповнено положенням про обов’язковість дотримання при купівлі-продажу земельної ділянки переважного права на її придбання. Також новою редакцією статті передбачено право суб’єкта передавати своє переважне право іншій особі.

Однак, положення Закону № 552 не містять норм, які б детально регулювали питання реалізації переважного права на придбання землі. Не багатослівний з цього питання і вищезгаданий Закон України «Про оренду землі» щодо переважного права орендарів. Також не визначено механізм процедури передачі переважного права.

Більш того, Закон № 552 не визначає коло суб’єктів, які наділені переважним право на придбання земельних ділянок. Отже, щоб визначитись з першочерговим питанням: хто може скористатись переважним правом, необхідно звернутись до інших норм законодавства.

По-перше, суб’єктами переважного права на придбання земельної ділянки є орендарі, оскільки їх право прямо встановлено ст. 9 Закону України «Про оренду землі».

По-друге, звертаючись до Цивільного кодексу України, а саме статті 362 ми виявляємо, що співвласники земельних ділянок є носіями переважного права на придбання на частки земельної ділянки іншого співвласника у праві спільної часткової власності.

Отже, дослідивши норми чинного законодавства, ми можемо виділити два види суб’єктів переважного права на купівлю земельних ділянок: орендарі та співвласники земельних ділянок. 

Однак, якщо уявити ситуацію, коли земельна ділянка, яка має двох чи більше співвласників  перебуває в оренді, виникає закономірне та непросте запитання: хто матиме першочергове переважне право на купівлю частки у земельній ділянці, що перебуває в оренді: співвласники чи орендар?

Враховуючи положення законодавства, скоріше за всев першу чергу мають реалізувати своє право співвласники земельної ділянки, оскільки чинне законодавство ставить право власності вище за право оренди в ієрархії речових прав на нерухоме майно. Такий висновок випливає з того, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» називає право оренди похідним від права власності.

Крім того, виникає суперечність із передбаченою Законом № 552 правом суб’єкта на передачу переважного права третій особі та положенням ч. 4 ст. 362 ЦК України, де зазначено, що передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається. Дана колізія на сьогоднішній день законодавцем не вирішена.

Також слід звернути увагу, що не всі орендарі земельних ділянок зможуть, починаючи з 01 липня 2021 року, скористатись переважним правом на купівлю землі. Причина в тому, що ч.1 ст. 9 Закону України «Про оренду землі» визначено, що  переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу має орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку. В той же час, Законом № 552 встановлена до 01.01.2024 заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення юридичним особам. Отже, законом № 552 тимчасово обмежено коло суб’єктів, які зможуть скористатись переважним правом, що в подальшому може стати перешкодою для реалізації їх права з 01.01.2024.

Як вже зазначалось вище, Закон № 552 не містить детального опису процедури реалізації переважного права. Що, на нашу думку породжує фундаментальну проблему в цьому питанні – законодавчу невизначеність. Таку проблему зможе вирішити лише законодавець шляхом внесення змін та доповнень до відповідних законодавчих актів.

Щодо переважного права на покупку землі орендарів, то воно регулюється Законом України «Про оренду землі». Хоча і цей законодавчий акт не містить достатньо детального визначення механізму реалізації такого права.

Зокрема статтею 9 згаданого Закону встановлено зобов’язання орендодавця повідомити орендаря в письмовій формі про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається, а також право орендаря відмовитися від свого переважного права.

З вищенаведеного вбачається, що і у випадку з Законом України «Про оренду землі», регулювання відносин реалізації переважного права не є достатнім. Оскільки не визначено, у який строк та в якій формі орендар має повідомити орендодавця про своє бажання чи відмову реалізувати належне йому переважне право. Також залишається лише припускати, які наслідки матиме укладення орендодавцем договору купівлі-продажу земельної ділянки із третьою особою всупереч бажанню орендаря стати власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Тому зрозуміло, що і тут виникатимуть спірні ситуації, які можна вирішити лише змінами/доповненнями чинного законодавства, договірними зобов’язаннями або  в судовому порядку.

Вірогідно, що в останньому випадку суди за аналогією  можуть застосовувати ст. 362 ЦК України, яка регулює процедуру переважного права купівлі, частки у праві спільної часткової власності.

Вказана стаття надає місячний строк на реалізацію свого переважного права чи відмову від його реалізації. Тож орендарю бажано визначитися зі своїми намірами щодо купівлі сільгоспземлі та повідомити письмово про них орендодавця саме у такий строк. Це варто зробити, щоб мати докази такого повідомлення. Найліпший варіант – надіслати орендодавцю рекомендований лист з описом вкладення та повідомленням про вручення.

В будь якому випадку, через законодавчу невизначеність, наразі сторонам договору оренди слід детально розписувати процедуру реалізації переважного права орендаря на придбання земельної ділянки у відповідному договорі оренди.

Також важливим є питання долі переважного права орендарів-юридичних осіб, яким до 01.01.2024 заборонено купувати землі сільськогосподарського призначення.

Як випливає з положень Закону № 552, на першому етапі функціонування ринку землі з 01.07.2021 до 01.01.2024 юридичні особи не матимуть права набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Таким чином юридичні особи, особливо сільгоспвиробники, хоч і є найбільшими орендарями земель сільськогосподарського призначення не зможуть реалізовувати переважне право до 01.01.2024. А оскільки орендодавці не будуть позбавлені права продавати свої земельні ділянки, виникає вірогідність втрати баготьма орендарями юридичними особами свого переважного права. Варіантів розв’язання цього питання може бути декілька.

По-перше, сторонами договору оренди може бути обмежено право орендодавця відчужувати земельну ділянку до 01.01.2024 або до припинення строку дії договору оренди (залежно від того, яка дата настане раніше), щоб забезпечити можливість реалізації переважного права юридичної особи орендаря.

По-друге, реалізація переважного права покупки землі орендаря буде визнаватися першочерговим та пріоритетним в судовому порядку, що дасть змогу юридичним особам реалізувати своє переважне право і набути право власності на землі сільськогосподарського призначення у власність до початку 2024 року.

Також юридичні особи орендарі можуть скористатися наданою Законом № 552 можливістю передати своє переважне право фізичній особі, щоб не втратити його в разі продажу сільськогосподарської  ділянки с до 01.01.2024.

В такому випадку слід звернути увагу на особливості процедури передачі переважного права.

Закон № 552 не містить чіткої процедури такої передачі, а тільки передбачає, що орендар – відчужувач переважного права має письмово повідомити про таку передачу орендодавця.

Ще один проблемний аспект передачі переважного права іншій особі – це те, як така передача узгоджуватиметься із діючими правилами щодо наслідків реалізації орендарем свого переважного права.

Із змісту ст. 9 Закону України «Про оренду землі» випливає, що орендар та особа, яка має переважне право на придбання орендованої земельної ділянки, є однією і тією ж особою.

Таким чином, орендар, передаючи своє переважне право третій особі, мав би передати їй і свої права та обов’язки за договором оренди. Водночас наразі зробити це без згоди орендодавця не можливо, бо передача обов’язків за договором оренди є нічим іншим, як заміною боржника у зобов’язанні, що відповідно до ст. 520 ЦК України відбувається тільки за згодою кредитора (тобто власника земельної ділянки).

Якщо ж орендар передасть третій особі лише своє переважне право на викуп земельної ділянки, без заміни орендаря у договорі оренди, то в разі реалізації такою особою вказаного права договір оренди діятиме, адже такої підстави для його припинення, як поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря, не виникне.

Тому особа, яка реалізує передане їй переважне право на викуп земельної ділянки, самостійно не зможе господарювати на землі, оскільки отримає «в навантаження» орендні відносини.

Отже очевидно, що пропонована Законом № 552 можливість передачі переважного права іншій особі зовсім не узгоджуєтьсяу з положеннями ст. 9 Закону України «Про оренду землі». Тож цю процедуру також треба деталізувати та уникнути будь-яких суперечностей. Наприклад, шляхом внесення до цієї статті положення про те, що в разі передачі орендарем свого переважного права на викуп землі іншій особі до такої особи автоматично переходять права та обов’язки орендаря за договором оренди без згоди власника земельної ділянки.