Згідно зі статтею 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Спори навколо відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення тягнулись десятиріччями. Лише з 2000 року Верховна Рада України 10 разів продовжувала мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, а станом на 13.11.2019 року було зареєстровано 11 законопроектів, щодо продажу земель сільськогосподарського призначення.
Станом на сьогоднішній день Верховна Рада України в «турборежимі» намагається розглянути більше 4 тисяч правок до другого читання законопроекту щодо обігу земель сільськогосподарського призначення (Закон № 2178-10).
Втім, після оприлюднення вищезгаданого законопроекту, у представників малого та середнього бізнесу, які насамперед орендують земельні ділянки сільськогосподарського призначення у фізичних осіб (пайщиків), з’явилось дуже багато запитань і головне з них — що робити з діючими договорами оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення?
У цій статті ми спробуємо, в розрізі законопроекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (№ 2178-10), а також інших приписів діючого законодавства та судової практики, відповісти на поставлене вище питання, а також дамо деякі поради, щодо змісту договорів оренди земельних ділянок.
Для цього ми виділимо ТОП-5 слабких місць в укладених з фізичними особами (пайщиками) договорах оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
1. ПЕРЕХІД ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ, ЩО Є ПРЕДМЕТОМ ОРЕНДИ
Відповідно до ч.2 ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.
Згідно з ч.4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Здавалося, ось воно — щастя, та нажаль, у відповідності до ч.2 ст. ст. 770 Цивільного кодексу України сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
Тому, якщо в укладених Вами договорах оренди міститься така умова, необхідно якомога швидше внести зміни в укладені договори та зареєструвати вказані зміни!
2. ВИПЛАТА ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ
Найбільш поширені помилки, щодо нарахування та фактичної виплати орендної плати:
- договором не передбачено механізму сплати орендної плати за весь період дії договору, або на кілька років вперед;
- договором не передбачено особливості індексації орендної плати при сплаті орендної плати наперед;
- договором не передбачено механізму повернення сплачених наперед коштів в разі дострокового розірвання договору;
- при отриманні орендної плати, орендодавець видає орендарю розписку, відповідно до змісту якої, останній отримав грошові кошти в борг від орендаря;
- орендар сплачує орендну плату та не відображає її в бухгалтерському/податковому обліку.
Слід зазначити, що відповідно до практики Верховного Суду (зокрема, справа № 587/173/15-ц) «…два та більше випадки несплати орендної плати свідчать про системність правопорушення та можуть слугувати підставою для розірвання договору оренди».
Таким чином, задля уникнення можливості розірвання договору з підстав систематичної несплати орендної плати та захисту від недобросовісних орендодавців, необхідно мати:
- коректно складений договір;
- коректно складену розписку про отримання грошових коштів орендодавцем, в разі якщо сплата орендної плати відбувається у готівковому варіанті;
- коректно складений акт звірки взаємних розрахунків.
3. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО ВИКУПУ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
Відповідно до ч.1 ст. 9 Закону України «Про оренду землі» орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні — якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.
Але що робити, коли Ви уклали договір оренди земельної ділянки мінімум на 7 років, сплатили орендну плату наперед, за весь період дії договору, і до того як закінчився термін орендодавець пропонує Вам скористатися переважним правом викупу орендованої земельної ділянки?
У випадку реалізації вищезгаданого права необхідно, щоб в договорі оренди земельної ділянки було зазначено, що якщо, Орендар та Орендодавець укладають договір купівлі-продажу орендованої земельної ділянки, суми орендної плати, що були сплачені наперед, зараховуються в рахунок оплати за договором купівлі-продажу.
4. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ В ОДНОСТОРОННЬОМУ ПОРЯДКУ
Законодавець допускає розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку у випадку, якщо це передбачено умовами договору і навіть не обумовлено настанням будь-яких підстав і передумов.
Така сама правова позиція викладена і у постанові Верховного Суду від 02 вересня 2019 року по справі № 623/2421/16-ц.
За таких обставин, щоб уникнути такої ситуації та не дати скористатися вказаною практикою недобросовісним орендодавцям, необхідно повно та всебічно дослідити укладені договори оренди землі, зокрема розділ, щодо розірвання вказаних договорів.
5. ОРЕНДОДАВЕЦЬ ЗАПЕРЕЧУЄ ПІДПИСАННЯ ДОГОВОРУ
Найпоширенішою схемою визнання недійсним договору оренди землі є те, що орендодавець взагалі заперечує його підписання!
І цьому також треба приділити належну увагу, оскільки дуже часто замість реального орендодавця договір підписує чоловік/дружина орендодавця, діти/батьки орендодавця, онуки/дідусі/бабусі орендодавця, або взагалі сусіди.
Згідно з постановою Верховного Суду від 30.01.2019 року № 61-19442св18 «…закон виключає дійсність договору, який не підписувався стороною, тобто, за умови відсутності волевиявлення учасника правочину на його укладення. підписи в договорі оренди землі від 01 лютого 2017 року, акті приймання-передачі земельної ділянки, акті визначення меж земельної ділянки виконані не Позивачем, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку щодо наявності підстав, передбачених статтями 203, 215 ЦК України, для визнання спірного договору оренди недійсним та застосування наслідків його недійсності».
Таким чином, випливає, що підписання договору не власником земельної ділянки, а родичем, навіть близьким, має наслідком визнання такого договору недійсним.
При цьому, навіть якщо реальний власник орендованої земельної ділянки, який не підписував договір та замість якого договір підписала інша особа, справно отримував орендну плату, це ще не доводить того факту, що договір буде вважатися дійсним.
Така сама правова позиція викладена і у постанові Верховного суду від 25 квітня 2018 року по справі № 710/2175/15-ц.
6. ПІДСУМКИ
Щоб уникнути негативних наслідків для орендарів земельних ділянок від недобросовісних орендодавців (за якими до речі можуть стояти Ваші конкуренти) необхідно провести повний аудит укладених договорів оренди землі на предмет підстав, що можуть у майбутньому вплинути на зменшення земельного банку підприємства, що в свою чергу може негативно позначитись на доході підприємства.
Найкращим виходом із проблемної ситуації буде звернення за консультацією до юриста – фахівця у сфері земельного та договірного права, який допоможе з аналізом укладених договорів оренди землі, а також підготує та допоможе зареєструвати додаткові угоди про внесення змін до договорів оренди землі.
