Єдина правова доля земельної ділянки та об’єкта нерухомості, що розміщений на ній

02.02.2021 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)». Цим Законом вносяться зміни в цілу низку законодавчих актів, зокрема:

1. статтю 120 Земельного кодексу України
2. ст. 7 Закону України «Про оренду землі»,
3. ст. 377 Цивільного кодексу України.

На цей Закон покладають великі сподівання, оскільки він прийнятий для того, щоб внести ясність в тих протиріччях, які виникають навколо непослідовного тлумачення статті 120 ЗК України та які породжували купу судових спорів і протилежних по своїй суті судових позицій різних інстанцій. Детальніше про новели Закону 1174-IX далі у статті.

Історії правового регулювання автоматичності переходу нерухомості за земельною ділянкою  в українському законодавстві характерна непослідовна позиція. Пояснюється це тим, що норма, яка врегульовувала дане питання протягом тривалого часу була виключена із ЗК України, а коли  знову з’явилась, то це призвело до непослідовності у рішеннях судів різної інстанції. В останні роки Верховний суд дійшов до більш-менш усталеної позиції, і в багатьох своїх останній рішеннях із застосування статті 120 ЗК України підтвердив, що право користування земельною ділянкою переходить до набувача нерухомого майна, розташованого на ній, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.

По суті, певним каталізатором для прийняття аналізованого Закону стала постанова від 16.06.2020 р., де Велика Палата Верховного Суду, застосовуючи статтю 120 Земельного кодексу України у редакції від 01.01.2002 р., вказала, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою. Враховуючи цей принцип Суд зробив висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду фактично поширила дію принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку або споруди на період з 01.01.2002 р. по 01.01.2004 р., хоча чинне у цей період законодавство не містило такої норми.

Приводом для прийняття також стали проблеми оренди земельної ділянки, зокрема її оформлення та припинення. У пояснювальній записці до законопроекту №0850 зазначено, що частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України та частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено «автоматичне» припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, в тому числі оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, та, відповідно, виникнення права користування такою земельною ділянкою в нового власника нерухомості.

Однак зазначена норма на практиці є нежиттєздатною, оскільки законодавство вимагає дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів, а тому цю прогалину слід було усунути.

На перший погляд назва законопроекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості» логічно наводить на думку, що він закріплює такий принцип як superficies solo cedit (від лат. «збудоване на землі слідує за нею»), який ґрунтується на тому, що земля – головна річ, а розташована на ній нерухомість – її складові.

Пропоную звернути увагу на такі моменти. Відтепер не треба укладати два договори: один щодо земельної ділянки, а інший щодо об’єкта нерухомості. Так, аналізуючи закон, ми приходимо до висновку, що наразі укладатиметься єдиний договір, в якому істотною умовою має бути одночасний перехід права власності на земельну ділянку.

Закон прямо встановив, що документи про набуття права власності на об’єкт нерухомості є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою. Тобто відбуватиметься одночасна державна реєстрація переходу прав на нерухомість та землю. Зверніть увагу, що у договорі купівлі-продажу нерухомості потрібно обов’язково вказати кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить.

Закон також передбачає, що якщо об’єкт нерухомості розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки. Тобто передбачається, що відповідний орган зобов’язаний передати земельну ділянку у власність або оренду набувачу.

Якщо ж місцем розташування об’єкту нерухомості є земельні ділянки, які надані  у постійне користування, то ви, як набувач, зобов’язані протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності звернутися до відповідного органу та просити передати землю у власність або користування, а орган зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня державної реєстрації права власності припинити право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт нерухомості, та передати її у власність або оренду власнику об’єкта.

Як бачимо, чітко простежується тенденція принципу superficio solo cedit.

У правовому вакуумі лишилось питання дії закону до тих договорів-купівлі продажу, які укладені до його прийняття. Тобто чи зможуть нові власники (набувачі) нерухомості, які уклали договори у момент дії закону, який діяв раніше, зареєструвати право оренди чи право власності на земельну ділянку на підставі цього Закону та раніше укладеного договору.

Законом встановлюється обов’язок нового власника звернутися з клопотанням, однак так і не врегульованим залишилося питання відшкодування плати за користування земельною ділянкою до реєстрації відповідних прав.

Варто зазначити, що обов’язок негайно повідомити орендодавця про перехід прав на земельну ділянку до нового користувача тепер виникає і у набувача таких прав, а не лише у державного реєстратора.

На наш погляд, з одного боку це забезпечує справедливе право орендодавця знати, хто користується земельною ділянкою, та з іншого боку, не зрозуміло, що буде вважатися повідомленням та яким чином потрібно підтверджувати повідомлення, які часові проміжки щодо “негайного” повідомлення.

Що стосується набуття прав на земельну ділянку державної чи комунальної власності, то Закон встановлює обов’язок органу передати земельну ділянку набувачу нерухомості, проте не встановлює строку прийняття такого рішення.

Та, навіть, якби такий строк і було встановлено (як для передачі земельної ділянки, яка перебуває у постійному користуванні), то жодної гарантії, що такий строк буде дотримано органом державної влади чи місцевого самоврядування, немає, оскільки відповідальності посадових чи службових осіб за такі порушення Закон не встановлює.