Ще до відкриття ринку землі багато хто прогнозував суттєве збільшення кількості земельних спорів після того, як ринок почне працювати. І ці прогнози наразі повністю виправдовуються. Порахувавши вартість земельної ділянки, багато хто з пайовиків намагаються позбавитись незручної довгострокової оренди, бажаючи продати землю і вирішити свої фінансові проблеми. Цілком зрозуміло, що знайти покупця на землю, яка вже знаходиться в довгостроковій оренді, це непроста задача. Саме тому, напевне, власники землі активно звертаються до суду із позовами про визнання недійсними договорів оренди, або про їх дострокове розірвання, та про повернення земельних ділянок.
В чому різниця між визнанням договору оренди недійсним і його достроковим розірванням? Які наслідки обох цих процедур? Що робити, якщо пайовик подав позов до суду? Як захистити в суді своє право оренди? Ці та інші питання детально розглянемо далі.
ВИЗНАННЯ ДОГОВОРУ НЕДІЙСНИМ АБО ДОСТРОКОВЕ РОЗІРВАННЯ – В ЧОМУ РІЗНИЦЯ?
Якщо спростити, то недійсним можна визнати договір, який на момент укладення прямо порушував норми цивільного законодавства. Вимоги про дострокове розірвання договору, в свою чергу, заявляють тоді, коли договір відповідав законодавству на момент його укладення, але в подальшому його умови було порушено.
Нажаль, в обох цих випадках наслідки програного суду будуть однакові. Ви втратите право оренди землі і не зможете більше нею користуватись. Крім цього такі позови, зазвичай, є лише «першою ластівкою». Програвши один позов, Ви, з великою долею ймовірності, незабаром зіткнетесь з іншими такими позовами, адже чутки про такі спори серед пайовиків розлітаються миттєво.
Тож правильний та комплексний захист в суді в цих позовах є дуже важливим.
ВИЗНАННЯ ДОГОВОРУ НЕДІЙСНИМ: ОСНОВНІ ПІДСТАВИ
Найпоширенішою підставою для визнання договору недійсним ще донедавна була невідповідність підпису на договорі підпису власника земельної ділянки. Не є великим секретом, що часто за власника землі, особливо, якщо він або вона поважного віку, договір можуть підписувати син або дочка, дружина або чоловік тощо. Звичайно, що без нотаріальної довіреності жодна особа не має право підписати договір від імені іншої, не зважаючи на родинні зв’язки. Однак, нажаль, багато хто з аграріїв й досі ставиться до таких випадків дещо легковажно. Тож, до 2020 року «я не підписував договір» можна будо дуже часто почути в суді. І суд за таких обставин (доведених висновком почеркознавчої експертизи) визнавав договори оренди недійсними.
З 2020 року судова практика дещо змінилась, і суди стали відмовляти у визнанні цих договорів недійсними. Однак, нажаль, це не покращило позицію орендарів. Суди лише дійшли висновку, що непідписаний договір є не недійсним, а неукладеним, і способом захисту, який відповідає порушенню права орендодавця, є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою. Тож вірно сформульована позовна вимога в цьому випадку буде про повернення земельної ділянки її власнику.
Така позиція навіть дещо погіршила ситуацію для орендарів. Якщо раніше у позовах про визнання договорів недійсними суди часто відмовляли у зв’язку з пропуском строку позовної давності, то у позовах про усунення перешкод у користуванні строки позовної давності не застосовуються.
Наразі питання щодо правильного способу захисту в таких позовах ще не вирішено остаточно. Велика палата Верховного суду прийняла до розгляду справу №227/3760/19-ц, і в розгляне це питання. Як тільки відповідне рішення буде прийнято Великою палатою, ми обов’язково Вам повідомимо.
Ще одна з досить частих підстав для таких позовів – відсутність згоди співвласника земельної ділянки. Коли земля отримана у спадщину двома спадкоємцями, і один із них підписав з Вами договір оренди, другий спадкоємець може його оспорити на підставі того, що він не надавав згоди на укладення такого договору. Втім, такі позови можна (і треба!) вигравати, хоча судова практика з цих питань ще не є достатньо усталеною. Насправді, обов’язкова нотаріальна згода співвласника на укладення договору оренди необхідна лише в тому разі, якщо не визначена частка власності кожного із співвласників. У випадку отримання землі у спадок (найбільш поширений випадок спільної власності на землю) частки визначені, а, отже, нотаріальна згода не є обов’язковою. Як приклад наводимо одне з останніх рішень суду у справі, в якій ми захищали інтереси орендаря. Могилів-Подільський міськрайонний суд Вінницької області 22 жовтня 2021 року у справі №138/877/21 визнав наші аргументи обґрунтованими та залишив позов співвласника двох земельних ділянок про визнання недійсними договорів оренди без задоволення.
ЯКІ ОБСТАВИНИ МОЖУТЬ СТАТИ ПРИЧИНОЮ ДЛЯ ДОСТРОКОВОГО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ?
Топ-1 причина для позову про дострокове розірвання договору – систематична невиплата орендної плати. Як правило, більшість з орендарів на цьому місті зітхають із полегшенням: «Це не про нас, ми завжди виплачуємо людям все належне». І це дійсно так, аграрії, зазвичай, розуміють важливість добрих відносин з пайовиками та відповідально сплачують зазначену в договорі (а інколи й більшу) суму орендної плати. Однак чи значить це, що Ви захищені від такого позову? Нажаль, ні. Поясню, чому. Мало виплатити орендну плату, треба ще й надійно це зафіксувати.
Ось декілька прикладів, з якими ми зустрічались на практиці:
- В договорі оренди прописано обов’язок сплачувати орендну плату до 31 грудня поточного року. В грудні всіх пайовиків запрошують на виплату, один з них повідомляє, що захворів та заїде за грошима в січні. Орендар погоджується та сплачує орендну плату тоді, коли це зручно пайовику. Наступний рік – історія повторюється. А ще через декілька місяців – позов від пайовика про дострокове розірвання договору оренди, обґрунтований систематичним порушенням строків виплати з боку орендаря.
- Пайовик за кордоном на заробітках, орендну плату за нього приїхала одержувати дружина. Отримала гроші і розписалась у відомості. І так декілька років підряд (звичайно, без довіреності). Після цього – позов, обґрунтований систематичною невиплатою орендної плати, та почеркознавча експертиза, висновок якої доводить, що підписи у відомостях про отримання орендної плати належать не власнику земельної ділянки, а іншій особі.
- Власник землі попросив частину оренди сплачувати йому в грошовій формі, а частину – в натуральній. Оплату в грошовій формі бухгалтер підприємства-орендаря підтвердила видатковими касовими ордерами, а ось виплату в натуральній формі оформити забула. Наслідок – знову позов, в якому вказано про систематичну оплату не в повному обсязі.
Таких прикладів можна навести безліч. В кожному з цих випадків орендар добросовісно сплачував кошти, однак, нажаль, не приділяв достатньої уваги документальному оформленню цієї процедури. І нам приходилось докладати дуже багато зусиль, щоб зберегти право оренди за клієнтом в цьому випадку.
ВИСНОВКИ ТА РЕКОМЕНДАЦІЇ
Основна рекомендація дуже проста – треба відноситись до документообігу за кожним договором так, наче Вам точно відомо, що пайовик завтра подасть до суду позов про його розірвання. Значно дешевше налагодити документообіг, ніж втратити право обробляти земельну ділянку, в яку Ви вклали багато коштів та часу.
Втім наведемо декілька конкретних практичних порад, які дозволять закріпити документально Вашу позицію до того, як договір потрапив на розгляд до суду. Дуже бажано застосувати ці поради до того, як у власника землі з’явиться думка про те, що непогано було б позбавитись від договору оренди й продати землю.
- Якщо договір підписано не власником землі, а іншою особою (його дружиною, іншим родичем), і Вам про це відомо – запропонуйте йому підписати додаткову угоду до договору. Це може бути додаткова угода з будь-яким змістом (найкраще, звичайно, сприймається пропозиція підвищити на 0,5-1 відсоток орендну плату). При укладенні такої додаткової угоди проконтролюйте, щоб власник землі підписав її особисто. Це дозволить в подальшому довести в суді, що, хоча пайовик і не підписав договір, він в подальшому схвалив його шляхом підписання до нього додаткової угоди.
- Якщо орендну плату отримує не власник землі, а інша особа, і саме вона розписується за отримання плати – запропонуйте власнику підписати акт звірки розрахунків. Ну і, звичайно, також проконтролюйте особисте підписання ним цього акту. Це дозволить довести отримання ним коштів, навіть якщо видавались ці кошти іншій особі.
- Стежте за тим, щоб всі документи орендодавці підписували у Вашій присутності або у присутності Ваших представників. Розуміємо, що це не завжди можна зробити, однак це дуже важлива вимога для того, щоб в подальшому уникнути зайвих проблем. В разі, якщо орендодавець взяв договір на вивчення а потім приніс вже підписаний (і Ви не можете бути впевнені, чи він особисто підписав цей документ), запропонуйте йому у Вашій присутності підписати акт прийняття-передачі земельної ділянки, зробивши його додатком до договору.
Ще одна порада – в разі отримання такого позову до вирішення проблемної ситуації треба підходити комплексно. Інколи вагомим аргументом може бути відкриття кримінального провадження за ознаками шахрайства (наприклад, якщо родич роками отримував орендну плату за власника землі, а потім сам власник в позові стверджує, що він ці гроші не отримував). Кожна окрема ситуація має індивідуальні особливості, і універсальної стратегії захисту, напевне, не існує. Та, якщо підійти до спору професійно та комплексно, його майже завжди можна успішно вирішити.
