Легалізація самочинного будівництва на підставі рішення суду

1. Вступ

Самочинне або самовільне будівництво є давньою проблемою ринку нерухомості України. Коріння цієї проблеми позростає ще з часів існування СРСР, в період масового будівництва приватних будинків.

Нажаль за часів незалежності проблема вирішена не була, а через складність і заплутаність містобудівного законодавства проблема самобудів лише погіршувалася.

Станом на 2025 рік в Україні навіть немає точних статистичних даних про кількість об’єктів самовільного будівництва, що можна вважати додатковим маркером проблематики.

Звісно, за останні роки було вироблено кілька механізмів легалізації самочинного будівництва (будівельна амністія, спрощена процедура реєстрації прав власності на нерухомість, збудовану до 05.08.1992 року), але значна кількість приватних будинків залишаються об’єктами самочинного будівництва і до сьогодні.

2. Що таке самочинне будівництво

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У випадку із самочинною забудовою земельної ділянки (без дозволу власника/користувача землі або забудова із порушенням цільового призначення земельної ділянки) все зрозуміло, то у ситуації із дозвільними документами на будівництво все значно складніше.

Річ у тому, що більшість пересічних громадян під будівництвом сприймають процес зведення об’єктів архітектури, але будівництвом також вважаються: реконструкція, реставрація та капітальний ремонт, а не тільки зведення нового нерухомого майна (ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Так, якщо в процесі ремонту або перепланування будівлі відбулася, наприклад зміна геометричних розмірів фундаменту будівлі, такі роботи потребуватимуть попереднього отримання дозволу на виконання будівництва. Тому, проведення відповідної реконструкції без отримання вказаних дозвільних документів також вважатиметься самочинним будівництвом.

На практиці самим яскравим прикладом такого самобуду є реконструкція приватних будинків. Наприклад знесення окремо розташованих, умовних гаражу або літньої кухні і зведення на їх місці інших приміщень будинку, які на відміну від своїх знесених «попередників», стали частиною основного будинку.

Також самочинним будівництвом може стати будинок, що був збудований із істотним порушенням будівельних норм та правил.

Під істотним порушенням будівельних норм і правил необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю й здоров`ю людини, тощо (постанова ВП ВС від 31.10.2018 року у справі № 725/5630/15-ц, постанова КЦС ВС від 12.09.2023 року у справі 303/9043/21).

Тому, поняття самочинне будівництво необхідно розглядати не тільки в контексті ст. 376 ЦК України, а також із врахуванням положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Земельного кодексу України і актуальної практики Верховного Суду.

3. Правовий статус самочинного будівництва та його наслідки

Насамперед проблемою самочинного будівництва є те, що воно не є об’єктом нерухомого майна, а виступає лише сукупністю будівельних матеріалів. Відповідно, особа, як створила самобуд, не набуває на нього права власності (ч. 2 ст. 376 ЦК України).

З огляду на це, самочинне будівництво до його легалізації неможливо продати, подарувати, передати в іпотеку або спадок, як об’єкт нерухомого майна або об’єкт незавершеного будівництва.

В свою чергу, відчужити або передати у спадщину об’єкт незавершеного будівництва, як сукупність будівельних матеріалів також може бути проблематичним, оскільки складно визначити реальний об’єм (кількість) будівельного матеріалу в складі капітальних споруд, якщо у особи відсутні кошторисні документи, оформлені під час будівництва.

Також, володіння об’єктом самочинного будівництва створює ризики проведення заходів архітектурно-будівельного контролю і нарахування відповідних штрафів (до 51 000,00 грн).

В окремих випадках, власники самочинного будівництва можуть бути зобов’язані рішенням суду, знести самобуд без компенсації його вартості і більш того з покладенням на них витрат на знесення, якщо знос проводився в примусовому порядку.

Таким чином, об’єкт самочинного будівництва, маючи всі ознаки об’єкта нерухомого майна, таким не являється, є майже необоротоздатним і створює передумови для притягнення його власника до відповідальності за порушення містобудівного законодавства.

4. Легалізація самочинного будівництва в судовому порядку

Частиною 3 ст. 376 ЦК України встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Необхідно враховувати, що ст. 376 ЦК України входить у главу 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)» тому правовий режим самочинного будівництва нерозривно пов’язаний із правом на земельну ділянку, на якій такий самобуд розміщений (постанова ВП ВС від 15.11.2023 року у справі № 916/1174/22).

Таким чином, можливість визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва в судовому порядку, виникає  лише за умови наявності у такої особи права власності або право користування на земельну ділянку.

Окрім встановлення наявності прав на земельну ділянку, у спорах щодо визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва, суд зобов’язаний встановити усі обставини справи, зокрема: чи звертався власник самочинного будівництва до органів державного архітектурно-будівельного контролю про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушення будівельних норм та правил.

Задоволення позову про визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва можливе виключно за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проектною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу (постанова КЦС ВС від 08.05.2024 року у справі № 126/1663/23).

Також в рамках вказаної справи Верховний Суд не став відступати від раніше сформованого правового висновку про те що в силу повноважень, встановлених законом, питання прийняття закінчених будівництвом об’єктів в експлуатацію відноситься до компетенції органів Державної інспекції архітектури та містобудування (далі – ДІАМ), тому саме територіальний орган ДІАМ є належним відповідачем за позовом про визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва.

Таким чином, перш ніж звертатися до суду із позовом про визнання права власності на об’єкта самочинного будівництва, необхідно набути право власності або користування земельною ділянкою на якій такий самобуд зведений, необхідно отримати необхідну містобудівну документацію (будівельний паспорт або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки), також необхідно отримати дозвіл на початок виконання будівельних робіт і потім ініціювати процедуру введення об’єкта самочинного будівництва в експлуатацію.

5. Висновок

На практиці спори щодо визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва супроводжуються цілим рядом труднощів: неможливість оформлення права власності або права користування землею, невідповідність забудови функціональному призначенню територій, труднощі із співвласниками незаконно реконструйованого будинку тощо.

Незважаючи на це, легалізація самочинного будівництва в судовому порядку, за умови обрання правильної стратегії захисту, та оформлення необхідної доказової бази, є реальним механізмом узаконення прав на нерухоме майно.