Підроблення підпису на договорах із нерухомим майном, як власнику захиститися в суді

1. Вступ

Після початку повномасштабної війни значна кількість власників нерухомості виїхала за кордон, що призвело до збільшення випадків шахрайства із нерухомим майном, зокрема, підроблення підписів на угодах щодо відчуження та оренді нерухомості і землі.

Звісно, за останні 15 років Україна пройшла значний шлях, в питанні захисту права власності на нерухоме майно, але попри всі захисні механізми, роботу державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – ДРРП) та доволі жорстку процедуру укладення договорів, предметом яких виступає нерухомість або земля, подолати таке явище, як підроблення підписів на правочинах, поки що не вдалося.

В свою чергу, за останні роки Верховний Суд кардинально змінив підхід до розгляду справ, в яких фігурують підроблені підписи на договорах. Так, раніше існувала позиція, що договір із підробленим підписом є таким, що не відповідає волевиявленню особи, підпис якої було підроблено, що зумовлює недійсність правочину. Але, починаючи із 2020 року почала формуватися нова практика, що визначає договір із підробленим підписом таким, що неукладений. При цьому, за новою позицією, спосіб захисту порушеного права може залежати від ряду факторів.

Тому, спробуємо розібратися, як власникам квадратних метрів, захистити свої права, якщо їх підпис на договорах із нерухомим майном було підроблено.

2. Недійсність (нікчемність) договору

Статтею 203 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) встановлені загальні вимоги, які є необхідними для чинності договору (правочину). Такий договір, зокрема, повинен вчинятися у формі, встановленій законом, а волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

В контексті дотримання вимог до письмової форми правочину, передусім має значення чи було реалізоване волевиявлення сторін договору в письмовій формі (у вигляді структурованого договору, у вигляді листування, у тому числі електронного, у телеграмах тощо). Крім того, визначальним фактором письмової форми правочину є його підписання сторонами.

Також до форми правочину відноситься обов’язковість нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом. Якщо правочин, який підлягає нотаріальному посвідченню, нотаріусом посвідчено не було, такий правочин вважається нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК України).

В контексті викладеного, у постанові КЦС ВС від 18.01.2023 року у справі № 753/15818/19 було визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК України). Тобто, правовим наслідком недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення договору є його нікчемність.

Вказаний правовий висновок був складений у рамках справи щодо визнання недійсним договору позики та договору іпотеки, але ця позиція може бути застосована і до спорів купівлі-продажу або оренди нерухомого майна та землі.

В свою чергу, ще однією обставиною, що зумовлює недійсність договору (правочину) є випадки, коли волевиявлення учасника правочину не відповідає його внутрішній волі (дефект волі).

Під дефектом волі слід розуміти фактори, що впливають на прийняття особою рішення при укладенні договору (правочину), зокрема, помилка, обман, насильство, тяжкі життєві обставини або неусвідомлення особою значення своїх дій.

Таким чином, якщо сторонами договору, предметом якого є нерухоме майно, не було забезпечено нотаріального посвідчення письмового договору, такий договір є нікчемним. Крім того, підроблення підпису на договорі вказує на наявність дефекту волі, що також є самостійною підставою для визнання його недійсним.

3. Неукладеність договору

Концепція неукладеності договору насамперед ґрунтується на твердженні про те, що підпис є невід`ємним елементом, письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

Водночас, відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.

В той же час, наявність підпису на письмовому тексті правочину, проставленого замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою, не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов`язки поза таким волевиявленням (постанова ВП ВС від 16.06.2020 року у справі № 145/2047/16-ц).

Крім того, у вказаному рішенні Велика Палата Верховного Суду виснувала, що недійсність правочинів (договорів) відповідно до ст. 203, 215 ЦК України це випадки коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника договору, вчинений ним у належній формі, але таке волевиявлення не відповідає внутрішній волі учасника правочину.

Тому, у випадках, коли сторона договору не виявила свою волю до вчинення правочину (вольові дії направлені на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків), то такий договір (правочин) є неукладеним.

Таким чином, підроблення підпису особи – власника нерухомого майна на договорі треба сприймати не як дефект волі (невідповідність зовнішнього прояву волевиявлення його внутрішній волі), а як відсутність волевиявлення на укладення договору як такого, що зумовлює саме неукладеність договору.

Але в листопаді 2022 року Велика Палата Верховного Суду у спорі щодо оренди землі пішла далі і сформувала ще один правовий висновок про те, що судам також необхідно досліджувати, чи виконувався договір сторонами, оскільки часткове або повне виконання правочину виключає його неукладеність.

Тобто, якщо договір виконувався обома сторонами, зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього плату, а орендодавець приймав платежі), або покупець передав продавцю грошові кошти і продавець їх прийняв, кваліфікувати такий договір як неукладений неможна, оскільки має місце фактичне виконання цього правочину.

Вказані вище правові позиції, викладені в рамках спорів про оренду землі, фактично були підтримані Великою Палатою Верховного Суду у справі № 204/8017/17, предметом спору в якій була недійсність договору купівлі-продажу квартири, скасування державної реєстрації та витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння.

Доволі складна правова конструкція не тільки для пересічного громадянина, а й для правника.

4. Проблемі питання захисту порушеного права

В Україні діє концепція «ефективного способу захисту порушеного права». Вказана концепція визначає, що ефективним механізмом захисту права є такий спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (Постанова  Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 року у справі № 338/180/17).

В контексті поновлення прав та законних інтересів власників нерухомого майна через відчуження або передання в оренду землі та нерухомості внаслідок підроблення підписів на договорах, вирішальними факторами будуть визначення правової природи оспорюваних договорів та оцінка наслідків таких правочинів.

Так, якщо передача нерухомого майна або землі в оренду відбулося на підставі правочину із підробленим підписом, але власник майна отримував орендну плату і не заперечував проти цього, такий правочин може визнаватися недійсним, з причин, зокрема, порушення форми договору, встановленої законом, оскільки факт прийняття орендної плати вказуватиме на повне або часткове виконання договору.

Якщо ж орендна плата власником нерухомого майна або землі не отримувалася, а також ним не вчинялися інші дії, що прямо або опосередковано вказують на виконання з його сторони умов договору, належним способом захисту скоріше за все буде подання негаторного позову (позову про усунення перешкод у користуванні майном).

Водночас, у ситуації з вибуттям нерухомого майна або землі із власності особи (відчуження на підставі договору купівлі-продажу із підробленим підписом), належним механізмом захисту порушених прав буде або подання віндикаційного позову, або позову про визнання права власності (якщо в ДРРП відсутні записи про нового власника).

5. Висновок

Спори щодо захисту права власності на нерухоме майно традиційно залишаються однією із найскладніших категорій приватно-правових справ, як з точки зору доказів так і в контексті спірних правовідносин. Додаткову складність привносить і доволі динамічна судова практика.

Безумовно, останні правові висновки Верховного Суду щодо неукладеності правочинів із підробленим підписом, заслуговують уваги, оскільки мають великий науковий потенціал і зачіпають доволі специфічні питання теорії цивільного права.

Водночас, вказана практика Верховного Суду, на моє переконання, ускладнила і так непрості правовідносини. Нові висновки Верховного Суду незважаючи на їх науковий підхід, негативно впливають на можливість звичайних громадян, без юридичної освіти та значного практичного досвіду у галузі цивільного права, захистити свої права на нерухоме майно.