29 Жовтня 2024 року — Аграрне та земельне право — Час читання: 5 хвилин
Кейс рев'ю: Викуп земельної ділянки с/г призначення з титулом права постійного користування
Проаналізуємо ключові аспекти угоди купівлі-продажу земельної ділянки, яка знаходиться в постійному користуванні.
1. Вступ
До ЮК «Армада» звернувся власник сільськогосподарського підприємства з запитом викупу земельної ділянки сільськогосподарського призначення.
2. Обставини справи
Земельна ділянка знаходилась у особи на праві постійного користування. Складністю в даній справі було те, що з загального розміру земельної ділянки вже було виділено частину землі та здійснена приватизація цієї частини і отримано Державний акт на право власності із внесенням відомостей в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та ДЗК. Однак під час приватизації частини ділянки відомості про таку приватизацію не були внесені в Державний Акт на право постійного користування, а відповідно не було в Акті зменшено загальний розмір земельної ділянки з урахуванням приватизації її частини. Окремою складністю даного кейсу було те, що Державний Акт на право постійного користування не містив дату його видачі та при реєстрації іншого речового права в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, власник ділянки – орган місцевого самоврядування (далі – ОМС), не вірно вніс в реєстр номер Державного акту. Оскільки Державний Акт на право постійного користування видавався в 90-ті роки то досить складно було знайти місцезнаходження Поземельних книг та актуалізувати інформацію по ділянці.
3. Правові питання
Клієнт звернувся до Юридичної компанії «Армада» з питанням юридичного супроводу процедури купівлі-продажу земельної ділянки, що знаходиться у власника сільськогосподарського підприємства на праві постійного користування.
Законодавство:
Розділ X Перехідних положень Земельного кодексу України містить статтю 6-1, відповідно до положень якої громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою державної чи комунальної власності, а також юридичні особи, яким на момент набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» належало право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності, мають право на купівлю таких земельних ділянок без проведення земельних торгів.
Основні аспекти:
- купівля земельних ділянок здійснюється за ціною, що дорівнює: нормативній грошовій оцінці земельної ділянки – для земель сільськогосподарського призначення; експертній грошовій оцінці земельної ділянки – для земель несільськогосподарського призначення;
- покупець має право на розстрочення платежу зі сплати ціни земельної ділянки з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу;
- розрахунок за придбану земельну ділянку здійснюється щороку, рівними частинами, у місяць, що настає за звітним роком;
- покупець має право на дострокове погашення всієї або частини суми ціни продажу земельної ділянки з розстроченням платежу з урахуванням індексу інфляції;
- строк розстрочення платежу становить: щодо земель сільськогосподарського призначення – 10 років, щодо земель несільськогосподарського призначення – 30 років, якщо покупець не ініціює встановлення меншого строку.
- у разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу;
- право купівлі земельної ділянки відповідно мають громадяни України – спадкоємці громадян, яким належало право постійного користування.
4. Сторони угоди
Сторонами угоди купівлі-продажу землі с/г призначення що знаходиться на праві постійного користування є:
- Фізична особа – Громадянин України;
- Власник землі – орган місцевого самоврядування.
5. Особливості угоди
Ключовою метою юридичного супроводу купівлі-продажу земельної ділянки було встановлення факту відповідності документації на таку земельну ділянку даним, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Державному Земельному кадастрі.
6. Результат
Адвокатами ЮК «Армада» було здійснено аналіз правовстановлюючих документів на земельну ділянку, проаналізовано права покупця на викуп такої земельної ділянки, витребувано документи на підтвердження передачі такої земельної ділянки в постійне користування, підтверджено усі обов’язкові реквізити Акту на право постійного користування, підготовлено пакет документів для угоди купівлі-продажу, надано супровід викупу земельної ділянки до моменту укладення договору купівлі-продажу.
7. Висновки та рекомендації
Право постійного користування землею — це право володіння й користування ділянкою, яка перебуває в державній або комунальній власності, без установлення строку. Закон дозволяє громадянам та юридичним особам викупляти такі землі з розстроченням платежу у органів місцевого самоврядування. Проблемним питанням викупу є той факт, що генеральні плани населених пунктів, містобудівна документація, проєкти землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів неодноразово зазнавали змін і можуть зазнавати в майбутньому, а отже є ризик отримання відмови в переоформленні земельної ділянки через невідповідність місця розташування земельних ділянок чинній документації.
Вчасно проведений аналіз документації на землю, що перебуває у осіб на праві постійного користування, надасть розуміння землекористувачу його можливостей викупу такої землі, адже володіти землею – це можливість розпоряджатись землею та вести господарську діяльність без ризику втрати такої землі в майбутньому.
Перегляньте практику “Аграрне та земельне право” або заповніть форму нижче, щоб отримати вичерпну консультацію юриста.