Купівля права оренди землі: правові аспекти та рекомендації

Питання купівлі права оренди земельної ділянки стало особливо актуальним через потребу бізнесу швидко розширювати або зберігати земельний банк в умовах воєнних обмежень та змін на ринку. На практиці сторони нерідко укладають договори з порушеннями або не враховують окремі правові ризики, що в подальшому може призвести до визнання таких правочинів недійсними. Саме тому розуміння правової природи права оренди набуває важливого значення.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове та платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для здійснення підприємницької чи іншої діяльності.

Фактично купівля права оренди не означає придбання самої земельної ділянки. Вона передбачає перехід до нового суб’єкта прав та обов’язків орендаря, зокрема права володіння і користування земельною ділянкою на умовах чинного договору оренди. Земельний кодекс України прямо дозволяє орендарю відчужувати право оренди, якщо інше не передбачено договором. Тому такі правочини є законними за умови дотримання встановлених вимог щодо їх оформлення, зокрема письмової форми, нотаріального посвідчення (у передбачених законом випадках) та державної реєстрації відповідних змін.

Актуальність теми зумовлена тим, що сьогодні багато компаній прагнуть швидко отримати у користування землю без проведення аукціонів або тривалих погоджень. Купівля права оренди дає змогу набути права за вже чинним договором оренди земельної ділянки та розпочати господарську діяльність одразу після державної реєстрації.

Для чинного орендаря це можливість реалізувати набуте право та отримати фінансову вигоду. Для покупця – швидкий доступ до земельної ділянки без необхідності проходити тривалу процедуру укладення нового договору оренди.

Кому це актуально:

• аграрним підприємствам, які прагнуть розширити земельний банк;
• забудовникам, які набувають права користування земельними ділянками для будівництва;
• інвесторам, зацікавленим в отриманні стабільного доходу від користування землею.

У деяких випадках купівля права оренди є вигідною і з практичної точки зору. Зокрема, коли строк дії договору оренди наближається до завершення, а чинний орендар допускав порушення його умов, наприклад, прострочення сплати орендної плати або нецільове використання земельної ділянки.

У таких ситуаціях орендодавець може мати підстави для відмови в поновленні договору або для ініціювання його дострокового припинення. З метою мінімізації відповідних ризиків орендар може відчужити право оренди на користь іншої особи.

Новий орендар набуває прав та обов’язків за договором оренди та не має історії порушень перед орендодавцем. Це суттєво знижує ризики відмови у подальшому поновленні договору та сприяє збереженню права користування земельною ділянкою.

Такий механізм дає можливість забезпечити безперервність користування земельною ділянкою, підтримати стабільність господарської діяльності та зменшити ризики виникнення спорів, пов’язаних із припиненням або розірванням договору оренди.

Передача права оренди земельної ділянки є одним із ключових способів реалізації орендарем свого майнового права. Відповідно до частини п’ятої статті 93 Земельного кодексу України, орендар має право відчужувати право оренди земельної ділянки, у тому числі продавати його, якщо це не заборонено договором оренди або законом. Аналогічна норма міститься і в статті 7 Закону України «Про оренду землі», яка прямо передбачає можливість відчуження права оренди.

На практиці найпоширенішим механізмом передачі права оренди є договір його купівлі-продажу.

Такий правочин передбачає, що орендар (продавець) відчужує належне йому право оренди іншій особі (покупцю) за певну грошову суму. Хоча Земельний кодекс України прямо не передбачає термін «купівля-продаж права оренди», на практиці він реалізується через цивільно-правову конструкцію відчуження майнових прав. Право оренди є майновим правом, має економічну цінність і може бути самостійним об’єктом цивільного обороту.

Для належного оформлення передачі права оренди договір має бути укладений у письмовій формі з дотриманням вимог земельного та цивільного законодавства. У випадках, передбачених законом або договором, може вимагатися його нотаріальне посвідчення. Крім того, передача права оренди набуває чинності лише після державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

На практиці така схема використовується, наприклад, коли сільськогосподарське підприємство набуває права оренди на земельну ділянку від іншого агровиробника для продовження обробітку масиву. Це дає можливість швидко набути право користування земельною ділянкою без необхідності проходження процедури укладення нового договору оренди.

Водночас сторони часто стикаються з проблемами, зокрема, неправильним формулюванням предмета договору (замість «права оренди» вказується «земельна ділянка»), відсутністю письмової згоди орендодавця (в окремих випадках), а також відмовою державного реєстратора у внесенні змін через формальні недоліки в документах.

На практиці трапляються випадки, коли орендар намагається відчужити одне й те саме право оренди кільком особам або укладає договір без належних документів, що підтверджують його повноваження. У таких випадках у покупця виникає ризик втрати права оренди. Саме тому перед укладенням договору доцільно провести юридичний аудит (due diligence) земельної ділянки та права оренди. Аудит має включати перевірку реєстрації права оренди, відсутності судових спорів, арештів чи заборон, а також умов договору, які можуть обмежувати його відчуження.

Таким чином, договір купівлі-продажу права оренди є ефективним інструментом передачі майнових прав, проте вимагає належного юридичного оформлення та чіткої перевірки всіх супровідних документів, щоб уникнути визнання правочину недійсним.

Купівля права оренди земельної ділянки – це не лише економічно вигідна, а й юридично складна операція, яка вимагає врахування ряду законодавчих обмежень та ризиків, що можуть поставити під сумнів дійсність правочину.

Основні умови та законодавчі вимоги.

Передусім, орендар має право передати своє право оренди іншій особі лише, якщо це не заборонено договором. Також передача права оренди можлива лише тоді, коли діючий договір оренди зареєстрований у Державному реєстрі речових прав, а саме право оренди є чинним і не обтяжене арештом або заставою.

Важливо враховувати цільове призначення земельної ділянки. Якщо новий користувач планує використовувати землю не за її цільовим призначенням, це може стати підставою для розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця.

Типові ризики для покупця:

• недійсність договору через відсутність згоди орендодавця (в окремих випадках) або неправильне формулювання предмета правочину (наприклад, вказується «земельна ділянка», а не «право оренди»);
• наявність боргів чи судових спорів за чинним договором оренди – покупець фактично набуває право з обтяженнями;
• порушення правил реєстрації – якщо передача права оренди не зареєстрована, новий набувач не вважається законним орендарем, навіть за наявності нотаріально посвідченого договору.

Способи мінімізації ризиків:

• юридична перевірка (due diligence): перед купівлею права оренди необхідно перевірити, чи не перебуває земельна ділянка у спорі, арешті або заставі, а також чи дотримано всіх умов орендодавця;
• попереднє погодження з орендодавцем: навіть якщо договір формально дозволяє передачу без згоди орендодавця, на практиці бажано отримати письмове підтвердження;
• чітке формулювання умов договору: зазначати саме «купівлю-продаж права оренди земельної ділянки», із посиланням на конкретний договір оренди, кадастровий номер ділянки, строк дії та орендодавця;
• визначення гарантій сторін: доцільно передбачити у договорі гарантії продавця про відсутність заборгованості, судових спорів чи претензій з боку орендодавця;
• нотаріальне посвідчення (у випадках, передбачених законом або договором) та державна реєстрація є необхідними для набуття чинності переходу права оренди.

Таким чином, купівля права оренди може стати ефективним інструментом залучення земельного ресурсу для аграрного чи будівельного бізнесу, однак лише за умови ретельної юридичної підготовки, документального підтвердження усіх прав та дотримання процедури реєстрації. Недбале ставлення до цих вимог часто призводить до втрати інвестицій або судових спорів щодо законності набутого права.

Право оренди земельної ділянки має самостійну майнову природу, що дає змогу передавати його іншим особам на підставі договору, якщо це не суперечить умовам оренди та законодавству. Для покупця головний ризик – відсутність правових підстав у продавця або недотримання процедури переоформлення. Важливо перевіряти стан реєстрації договору, наявність обтяжень, заборон чи судових спорів.

Документальне оформлення має ключове значення. Усі зміни щодо права оренди підлягають державній реєстрації, і лише після цього набувають юридичної сили. Підприємствам варто оцінювати угоди не лише з точки зору економічної вигоди, а й через призму правових ризиків, користуючись професійною юридичною підтримкою.