Особливості поновлення договорів оренди землі на новий строк

1. Вступ

У сучасних правовідносинах оплата за користування чужим майном є звичним явищем. Це стосується оренди житлових і нежитлових приміщень, обладнання, засобів виробництва тощо. Особливо важливу роль орендні відносини відіграють у аграрному секторі, де оренда земельних ділянок сільськогосподарського призначення є одним із ключових механізмів функціонування галузі.

У цьому контексті важливою є чіткість і правова визначеність істотних умов договору оренди, серед яких строк його дії посідає провідне місце. Саме строк оренди безпосередньо впливає на стабільність земельних правовідносин, права та обов’язки сторін.

Право оренди, як різновид речового права, виникає виключно з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Такий висновок випливає з аналізу положень пункту 1 частини першої статті 2 та частини другої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також статей 182 та 334 Цивільного кодексу України.

Варто наголосити, що строк дії договору оренди земельної ділянки є невід’ємно пов’язаним із строком реалізації самого права оренди. Обчислення строку договору розпочинається з моменту його укладення, отже право оренди припиняється разом із завершенням терміну дії договору, незалежно від дати державної реєстрації цього права.
При цьому, строк дії договору оренди землі може бути продовжений, змінений або договір оренди землі може бути укладений на новий строк.

2. Поновлення договору оренди землі ≠ переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк

Поняття поновлення договору оренди землі в його сучасному розумінні відповідно до змін, внесених до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набув чинності 16 липня 2020 року, полягає в автоматичному поновленні права оренди на той самий строк та на тих самих умовах програмними засобами Державного реєстру речових прав на нерухоме майно без будь-яких додаткових дій з боку сторін договору та звернення до державного реєстратора.

Для автоматичного поновлення договір оренди землі повинен містити в собі відповідну умову про його поновлення, а право оренди повинно бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно із включенням до нього таких відомостей про поновлення.

Проте, ці правила застосовуються лише до договорів оренди землі, які були укладені або змінені після 16 липня 2020 року.

Якщо сторона по договору виявить бажання відмовитись від поновлення договору оренди землі, вона має не пізніше як за один місяць до спливу строку його дії звернутись до будь-якого державного реєстратора, в тому числі й нотаріуса, який здійснює діяльність в межах області, в якій знаходиться земельна ділянка. Державний реєстратор сформує необхідну заяву та виключить відомості про поновлення договору оренди землі із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У такому разі після закінчення строку дії договору оренди землі право оренди припиниться.

Однак, тут необхідно звернути увагу на той нюанс, що право на звернення із такою заявою про виключення відомостей про поновлення договору оренди землі має сторона такого договору.

Водночас, не є рідкісними випадки, коли особа орендодавця за договором та фактичний власник земельної ділянки є різними особами, оскільки чинне законодавство передбачає збереження дії договору оренди навіть у разі зміни власника об’єкта оренди. У зв’язку з цим, доцільно одночасно з набуттям права власності на земельну ділянку вжити заходів щодо внесення змін до тексту договору оренди в частині заміни особи орендодавця.

Отже, механізм поновлення договору оренди земельної ділянки трансформувався із активного вчинення дій орендарем (зокрема, укладення додаткової угоди чи нових договорів) у юридичну конструкцію, що ґрунтується на відсутності волевиявлення орендодавця на припинення договору — тобто виявляється у його свідомій бездіяльності, яка полягає у тому, що останній протягом строку дії договору оренди не здійснив дій щодо відмови від його поновлення.

Також з 16 липня 2020 року набула чинності нова редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка надає можливість орендарю, який належно виконував свої обов’язки, укласти договір оренди землі на новий строк.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк відрізняється від поновлення договору оренди землі наявною необхідністю вчинення сторонами договору активних дій з укладення нового договору.

З боку орендаря необхідним є належне виконання умов основного договору оренди, а також завчасне повідомлення власника земельної ділянки про намір укласти його на новий строк (щонайменше за місяць до закінчення строку дії договору).

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою – п’ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти:

• орендар належно виконує свої обов’язки за договором;
• орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
• до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
• орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

До такого повідомлення обов’язково додається проєкт нового договору оренди землі, умови якого можуть відрізнятись від умов основного договору. Такий проєкт бажано долучати у двох екземплярах.

Оскільки переважне право укласти договір оренди землі на новий строк фактично полягає в укладенні нового договору оренди землі, то усі обмеження щодо строків дії договору застосовуються тільки до нового договору. Наприклад, якщо основний договір оренди землі умовно було укладено строком на 50 років, то укласти договір оренди землі на новий строк також можливо на 50 років.

Повертаючись до повідомлення, власник землі, в свою чергу, має право укласти такий договір оренди землі або направити свої зустрічні пропозиції щодо істотних умов договору оренди землі, або відмовитись від укладення договору оренди землі на новий строк, або може взагалі проігнорувати таке повідомлення.

У двох останніх випадках орендар, який має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, може звернутись до суду за захистом свого права шляхом визнання укладеним договору оренди землі на новий строк.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Окремо слід звернути увагу на те, що перехідними положеннями Закону України «Про оренду землі» також визначено особливості укладення договорів оренди землі на новий строк та поновлення договорів оренди, які були укладені до 16 липня 2020 року: до таких договорів застосовуються правила щодо їх поновлення або укладення на новий строк, визначені законодавством, що існувало на момент їх укладення.

Таким чином, у разі укладення договору оренди земельної ділянки, наприклад, 10 липня 2020 року, порядок його поновлення регулюється приписами статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній станом на 13 лютого 2020 року. У цій редакції законодавець ототожнює поняття «поновлення договору оренди земельної ділянки» із «укладенням договору оренди на новий строк», що має істотне значення для правильного застосування механізмів пролонгації договірних зобов’язань.

Отже, при визначенні юридичної природи поновлення договору оренди земельної ділянки ключовим орієнтиром слід вважати дату його укладення, оскільки саме вона обумовлює застосування або попередньої редакції нормативного регулювання (умовно — «старого» порядку), або оновленого алгоритму автоматичного поновлення за допомогою функціоналу Державного реєстру речових прав (після 16 липня 2020 року).

Попри суттєву схожість редакцій статті 33 Закону, чинних до 16 липня 2020 року та з цієї дати, слід брати до уваги їх окремі специфічні положення. Так, попередня редакція передбачала, що поновлення договору оренди відбувається шляхом укладення додаткової угоди до основного договору, яка, зокрема, могла містити зміну умов оренди. При цьому, у разі продовження фактичного користування земельною ділянкою орендарем протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, за відсутності письмових заперечень з боку орендодавця, договір вважався поновленим на попередніх умовах і на той самий строк.

Водночас, незалежно від факту мовчазної згоди орендодавця, обов’язок укладення додаткової угоди покладається на обидві сторони договору. У разі відмови однієї зі сторін від виконання цього обов’язку орендар наділений правом судового захисту — зокрема, через подання позову про визнання додаткової угоди укладеною.

Враховуючи викладене, в сучасних правовідносинах оренди землі необхідно чітко розмежовувати момент початку та завершення строку дії договору від моменту набуття та припинення речового права оренди.

Зокрема, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, тоді як строк дії договору обчислюється з дати його укладення. При цьому, припинення права оренди настає у зв’язку із завершенням строку дії договору, якщо інше не передбачено додатковим договором чи не застосовується механізм поновлення. Водночас, правова кваліфікація поновлення договору або укладення нового договору на аналогічних умовах прямо залежить від редакції нормативного акта, чинної на момент укладення відповідного договору – до 16 липня 2020 року чи після.

3. Особливості укладення договорів оренди землі на новий строк

Закон України від 05.12.2019 № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон №161-XIV), яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ча.ч.1– 5 ст.33 цього Закону). Поновлення ж договору (ч.6 попередньої редакції ст.33 Закону України № 161-XIV) з 16.07.2020 регулюється статтею 126^-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абз.4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV правила, визначені ст. 126^-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Враховуючи той факт, що більшість чинних станом на сьогодні договорів оренди землі були укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», тобто до 16 липня 2020 року, тому доцільно розглянути саме особливості реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч.1 ст.33 Закону України №161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), ґрунтується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Переважне право за своєю суттю є правом орендаря отримати в оренду земельну ділянку, яку він раніше орендував, за умови, якщо інші претенденти запропонують такі самі умови, і тоді в орендаря як в особи, яка вже орендувала земельну ділянку та належним чином виконувала умови попереднього договору, існуватиме перевага в укладенні договору оренди землі на новий строк перед іншими претендентами.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться в абзаці 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV, та поняття «поновлення договору оренди», яке містилося в Законі України № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), є змістовно різними, оскільки з 16.07.2020 законодавець чітко розмежував два механізми, надані сторонам договору оренди для продовження орендних відносин: 1) переважне право орендаря на укладення нового договору оренди; 2) поновлення попереднього договору на той самий строк і на тих саме умовах.

Відповідно до ч.ч.1– 5 ст.33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

Аналіз ч.1 ст.33 Закону України №161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) дав підстави вважати, що орендар, який належним чином виконував договір оренди, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Тобто очевидним є те, що мова тут не йде про поновлення чи пролонгацію попереднього договору, а йдеться саме про укладення нового договору на нових умовах.

4. Судова практика щодо поновлення договорів оренди землі на новий строк

1) Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09.04.2024 у справі №902/453/23.

До правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV. Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України № 161-XIV, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Як убачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судових рішень у справі діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами, а тому суд апеляційної інстанції цілком обґрунтовано застосував до спірних правовідносин положення статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020), а не в редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 22.02.2016.

Аналогічні загальні правові висновки викладено в пунктах 6.25, 6.26 постанови судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, чим спростовується недоречне твердження скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновків щодо застосування положень частин 1- 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020), сформульованих у зазначеній постанові.

2) Постанова Верховного Суду від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. На реалізацію такого наміру він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону № 161-XIV) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення – запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У справі орендар (ФГ «Золотий жайвір») належним чином виконав свій обов`язок стосовно повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії договору оренди, як це передбачено договором оренди. Проте, як установив суд, орендодавець ОСОБА_1 заперечив у поновленні договору оренди.

Зокрема, ОСОБА_1 листами від 02 січня 2023 року, 18 січня 2023 року, 09 лютого 2023 року, які були направлені за офіційним місцезнаходження юридичної особи ФГ «Золотий жайвір», неодноразово повідомляв позивача про небажання поновлювати дію договору оренди землі.

Підстави відмови позивачу в поновленні дії договору оренди землі обумовлені тим, що проєкт договору передбачає зміну істотних умов оренди, а саме збільшення строку дії договору із 7 до 10 років, згоди щодо такої зміни сторони не досягли.

Суди встановили, що ОСОБА_1 розглянув заяву ФГ «Золотий жайвір» про поновлення договору оренди в порядку, передбаченому статтею 33 Закону № 161-XIV, обґрунтовано мотивував підставу відмови в поновленні дії договору оренди землі, до встановлених обставин суди правильно застосували статтю 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX та у відповідності із практикою Верховного Суду щодо застосування наведеної норми виснували про те, що переважне право ФГ «Золотий жайвір» на укладення договору оренди землі на новий строк не порушено.

Листи орендодавця є достатнім підтвердженням відмови орендодавця від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк. Проєкт додаткової угоди до договору оренди землі містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме орендарем запропоновано змінити строк дії цього договору. На зміну вказаних істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV). Між сторонами такої згоди досягнуто не було, ОСОБА_1 відмовив у продовженні дії договору оренди земельної ділянки з позивачем на інших умовах, а тому ФГ «Золотий жайвір» втратило своє право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Суди правильно виснували, що переважне право ФГ «Золотий жайвір» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною п`ятою статті 33 Закону № 161-XIV, а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який тричі повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди.

3) Постанова Верховного суду у складі Касаційного цивільного суду від 03 липня 2024 року справа № 604/479/23.

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Ураховуючи викладене, суди, встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін договору, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося у зв`язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо істотних умов договору,

Листи орендодавця є достатнім підтвердженням відмови орендодавця від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк. Проєкт додаткової угоди до договору оренди землі містить інші умови, ніж сам договір оренди, а саме орендарем запропоновано змінити строк дії цього договору та розмір орендної плати. На зміну вказаних істотних умов договору необхідна згода сторін (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV).

Подібних висновків Верховний Суд дійшов у своїх постановах від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23.

Посилання касаційної скарги на те, що суди у порушення положень закону не з`ясували, чи було укладено договір оренди ОСОБА_1 з новим орендарем – ФГ «Агро Остап`є» на рівних або кращих умовах, ніж ті, які пропонував позивач, є безпідставними, оскільки не впливають на вирішення цього спору та не спростовують вищевказаних встановлених судами обставин, у тому числі щодо відсутності волевиявлення ОСОБА_1 на продовження договірних відносин з позивачем.

Водночас, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.

Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб.

5. Висновки

Належне та всебічне виконання сторонами договірних зобов’язань виступає фундаментальною передумовою для реалізації права на поновлення договорів оренди земельних ділянок. Зокрема, своєчасне внесення орендних платежів, дотримання цільового призначення земельної ділянки, належне оформлення дозвільної документації та збереження належного стану об’єкта оренди мають визначальне значення, однак не є вичерпними критеріями для прийняття рішення про поновлення договору, що підтверджується усталеною судовою практикою.

Особливої уваги потребує аналіз специфіки договірних взаємовідносин у кожному конкретному випадку, з урахуванням змін до умов договору або укладення додаткових угод, які можуть істотно вплинути на правову позицію сторін, зокрема в аспекті реалізації права на поновлення. Таким чином, правова визначеність та забезпечення комплексного юридичного супроводу є ключовими чинниками, що сприятимуть належному оформленню поновлення договорів оренди земельних ділянок із дотриманням принципу правової безпеки та балансу інтересів суб’єктів господарювання.