Важливість проведення due diligence земельної ділянки перед плануванням будівництва

1. Вступ

Будівництво на земельній ділянці з неналежним цільовим призначенням – це високий юридичний ризик, який може обернутися серйозними фінансовими втратами. Тому, перед укладенням угод і початком будівельних робіт обов’язково проведіть due diligence (юридичний аудит) земельної ділянки, залучіть профільних спеціалістів і отримайте всі необхідні висновки та дозволи.

2. Етапи перевірки земельної ділянки перед плануванням будівництва

Планування будівництва починається не з проєктів і креслень, а з ретельної перевірки земельної ділянки. Цей крок критично важливий, щоб уникнути юридичних ризиків, штрафів і навіть потенційної заборони на будівництво. Нижче розглянемо ключові етапи та джерела інформації, на які варто звернути увагу.

1. Перевірка правового статусу ділянки.

Перше, що варто зробити – перевірити право власності та право користування ділянкою.

Для цього використовують, зокрема, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, що знаходиться за посиланням: https://rpr.minjust.gov.ua/.

Для отримання  інформаційної  довідки з ДРРП в електронній формі потрібно: зайти на сайт Міністерства юстиції України (https://minjust.gov.ua) ➡️ розділ  «Онлайн-сервіси» (https://online.minjust.gov.ua) ➡️ підрозділ «Інформація з Державного реєстру речових прав». Вхід до сервісу відбувається за допомогою ЕЦП. Після авторизації в системі щодо об’єкта нерухомого майна можна здійснити пошук за 3 критеріями (адресою, реєстраційним номером об’єкту нерухомості або кадастровим номером земельної ділянки).

Також можна знайти інформацію з допомогою Публічної кадастрової карти (https://kadastrova-karta.com/). На сайті Ви можете здійснити пошук земельної ділянки за номером або ж за адресою такої земельної ділянки. Для прикладу, проведемо аналіз земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:91:078:0114. Завдяки кадастровому номеру земельної ділянки, сервіс надає можливість отримати стислу інформацію щодо ділянки та побачити її на Публічній кадастровій карті.

2. Визначення цільового призначення.

Цільове призначення земельної ділянки визначає, що саме на ній можна будувати. Дані можна отримати з Державного земельного кадастру або ж з даних Публічної кадастрової карти.

Як отримати дані з ДЗК? Для цього треба перейти за посиланням https://e.land.gov.ua/ та з допомогою ЕЦП авторизуватись. У графі «Інформація про права» Ви матимете можливість отримати безкоштовну інформацію з реєстру за кадастровим номером земельної ділянки.

Так, якщо цільове призначення не відповідає планам забудови (наприклад, ділянка сільськогосподарського призначення, а планується будівництво житлового будинку), його потрібно змінити або ж обрати іншу земельну ділянку.

Часто продавці замовчують, що ділянка призначена, наприклад, для ведення особистого селянського господарства, і будівництво там можливе лише після зміни цільового призначення, а це додатковий час та додаткові витрати.

3. Дослідити зареєстровані обмеження щодо земельної ділянки.

Іноді ділянка обтяжена правами третіх осіб (сервітутами, суперфіціями, емфітевзисами). Відомості про суб’єктів іншого речового права на земельну ділянку також можна побачити у витягу з ДЗК.

Крім того, земельна  ділянка може потрапили у спеціальні зони (санітарно-захисні зони, охоронні зони інженерних комунікацій, зони охорони пам’яток історії та культури, прибережні захисні смуги), що теж знайде своє відображення у витягу з ДЗК.

Перевірка правового статусу землі, цільового призначення, наявності обтяжень та доступу до комунікацій дає впевненість, що проєкт не буде зупинений на півдорозі через судові спори чи штрафи.

Якщо Ви плануєте придбати земельну ділянку під забудову, крім вищезазначених пунктів, також дуже важливо провести аналіз власника земельної ділянки, перевірити судові спори щодо земельної ділянки, проаналізувати кадастровий план та наявність рішень місцевої ради щодо земельної ділянки чи перспективного плану забудови поруч із зазначеною земельною ділянкою. Часто проблеми криються у правовстановлюючих документах, тож вони також мають підлягати ретельній перевірці.

3. Ризики здійснення будівництва на земельній ділянці з неналежним цільовим призначенням

Перш ніж вкладати кошти у будівництво, варто усвідомити, що помилки на старті можуть обернутися не просто фінансовими втратами, а й тривалими судовими спорами, штрафами та навіть примусовим демонтажем об’єкта. Розглянемо основні ризики, з якими може зіткнутись компанія в разі будівництва на земельній ділянці з неналежним цільовим призначенням.

1) втрата права власності на об’єкт.

Якщо ділянка використовується не за цільовим призначенням (наприклад, будується житловий будинок на землі сільськогосподарського призначення), органи місцевого самоврядування або державні органи можуть подати позов про знесення самочинного будівництва та витребування ділянки у власність громади або держави.

2) штрафи та фінансові санкції.

Контролюючі органи можуть накласти штрафи за використання ділянки не за цільовим призначенням. Так, використання земель не за цільовим призначенням – тягне за собою накладення штрафу на громадян від п’яти до двадцяти п’яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб – від п’ятнадцяти до тридцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

3) примусовий демонтаж.

Найнеприємніший сценарій – примусовий демонтаж будівлі за рахунок власника. Такі випадки вже неодноразово розглядалися судами. Так, суд може винести рішення про демонтаж будівлі, зведеної на земельній ділянці з неналежним цільовим призначенням.

4) неможливість підключення до комунікацій.

Об’єкти, побудовані на таких земельних ділянках, зазвичай не отримують технічних умов на підключення до електроенергії, водопостачання чи каналізації. Це фактично унеможливлює повноцінну експлуатацію навіть готової будівлі.

5) відмова у реєстрації права власності.

Органи реєстрації можуть відмовити у реєстрації права власності на об’єкт, якщо будівництво здійснено з порушенням земельного або містобудівного законодавства. В результаті об’єкт залишається «юридично невидимим».

6) судові спори з сусідами чи громадами.

Неналежне будівництво часто стає підставою для судових позовів від сусідів або громад, які можуть вимагати обмеження будівництва чи навіть його повне припинення.

4. Судова практика

Нецільове використання земельної ділянки – одна з найбільш розповсюджених підстав для судових спорів у сфері земельних відносин. Особливо це актуально у випадках, коли на земельних ділянках з певним цільовим призначенням (наприклад, для сільськогосподарських потреб чи обслуговування будівель) безпідставно розпочинається будівництво житлових чи комерційних об’єктів.

Хто має право звертатись до суду?

✅ Органи місцевого самоврядування.

Міські, селищні та сільські ради є уповноваженими власниками земель комунальної власності та здійснюють контроль за їх цільовим використанням. Вони можуть подавати позови про: розірвання договору оренди землі, повернення ділянки у власність громади, знесення незаконних будівель, зведених на ділянці.

✅ Державна екологічна інспекція.

Може подавати позови про відновлення порушених прав держави в екологічній сфері, якщо нецільове використання землі призвело до шкоди довкіллю.

✅ Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру

У разі, якщо нецільове використання ділянки виявлено під час перевірок, Держгеокадастр має право звернутись до суду для припинення прав на землю та відновлення попереднього стану земельної ділянки.

✅ Спеціально уповноважені органи містобудування та архітектури.

У випадках порушення умов забудови або містобудівної документації вони можуть вимагати скасування дозволів, розірвання договорів чи зобов’язання привести ділянку до попереднього стану.

✅ Прокуратура.

Може ініціювати подання позову в інтересах держави або громади, якщо виявлено порушення земельного законодавства, у тому числі, у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

✅ Власники та користувачі суміжних земельних ділянок.

Якщо нецільове використання землі загрожує їх правам, такі власники можуть подати позови про усунення порушень або заборону дій.

Що можуть вимагати у суді?

Розірвання договору оренди землі.

Повернення земельної ділянки у власність громади або держави.

Скасування державної реєстрації права власності чи користування.

Зобов’язання знести об’єкти будівництва або відновити ділянку до первісного стану.

Відшкодування завданих збитків чи шкоди довкіллю.

Розглянемо декілька справ за 2024-2025 роки, що стосуються будівництва на земельній ділянці, яка не має відповідного цільового призначення.

✅ Постановою Касаційного господарського суду від 07.05.2024 у справі № 916/326/23 розглядалась справа за позовом Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міськради про розірвання договору оренди земельної ділянки, її повернення у комунальну власність через використання не за цільовим призначенням (замість обслуговування об’єкта – будівництво житлових будинків), а також скасування містобудівних умов, наказів і анулювання дозволів на будівництво.

Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову, визнавши аргументи міської ради недостатньо обґрунтованими. Проте Касаційний господарський суд скасував ці рішення. Суд визнав, що у даній ситуації є місце порушення умов договору та земельного законодавства і скасував оскаржувані судові рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог, зокрема, про: 1) розірвання договору оренди; 2) зобов`язання повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міськради спірну земельну ділянку, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель.

Ця постанова є яскравим прикладом того, що ігнорування цільового призначення земельної ділянки може призвести до суттєвих юридичних ризиків для забудовників і орендарів.

✅ Постановою Касаційного адміністративного суду від 01.10.2024 у справі № 1340/6225/18 підтверджено висновок апеляційного суду, що будівництво житлового будинку було здійснене без затвердженої проектної документації та дозвільних документів, на земельній ділянці, яка не була відведена під житлове будівництво.

Суди встановили, що ГО «Наше ідеальне місто» на підставі договору оренди землі є орендарем земельної ділянки з цільовим призначенням «будівництво та обслуговування земель громадських та релігійних організацій» (03.04). Рішенням суду першої інстанції позов Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові задоволено повністю та зобов`язано ГО «Наше ідеальне місто» за власний рахунок знести самочинно збудований об’єкт: багатоквартирний житловий будинок. Задовольняючи позовні вимоги про зобов`язання відповідача знести об`єкт самочинного будівництва, суд першої інстанції виходив із того, що ГО «Наше ідеальне місто» без розроблення проектної документації та відповідних дозвільних документів проведено будівництво багатоповерхового будинку на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети та має інше цільове призначення, а також не виконало у встановлений строк вимоги приписів про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил та про зупинення підготовчих і будівельних робіт, які не відповідають вимогам законодавства. Постановою Восьмого апеляційного адміністративного суду рішення суду першої інстанції залишено без змін. Верховний суд постановив, що суди попередніх інстанцій обґрунтовано дійшли висновку про наявність факту самочинного будівництва та постановили рішення про його знесення.

✅ Постановою Касаційного адміністративного суду від 05.03.2025 у справі № 120/13166/21-а було зазначено, що суд може відмовити у знесенні самочинно побудованого об’єкта та зобов’язати здійснити перебудову, якщо це технічно можливо та не суперечить суспільним інтересам.

Так, прокурор в особі ДАБК Вінницької міської ради звернувся до суду з позовом до відповідача, у якому просив зобов`язати відповідача за власний рахунок знести самочинно збудований об`єкт, розташований на земельних ділянках. На обґрунтування позовних вимог прокурор зазначав, що відповідач без відповідних дозволів будує чотириповерховий багатоквартирний будинок на земельних ділянках, призначених для житлової садибної забудови.

Вінницький окружний адміністративний суд рішенням від 30 квітня 2024 року відмовив у задоволенні позову. Прокурор оскаржив рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку. Сьомий апеляційний адміністративний суд постановою скасував рішення Вінницького окружного адміністративного суду, ухвалив нове рішення про задоволення позову.

Суд апеляційної інстанції виходив з того, що відповідач не виконав приписи про усунення порушень містобудівного законодавства, здійснює будівництво на земельних ділянках, що не були відведені для цієї мети, без відповідних дозволів і затвердженого проєкту, тому для цього виду самочинного будівництва знесенню не передує судове рішення, яке зобов`язує особу, що здійснила будівництво, провести відповідну перебудову.

При касаційному перегляді даної справи, Верховний суд зазначив, що знесення допускається тільки за наявності доказів будівництва на земельній ділянці, яка не відповідає її категорії або цільовому призначенню, і якщо змінити призначення неможливо, або особа не має права користування та не може отримати згоди власника (органу місцевого самоврядування чи держави).

У справі, що розглядається, відповідач зазначив, що орган ДАБК не звертався до суду з вимогами про перебудову, що, на їх думку, має передувати рішенню про знесення об`єкта самочинного будівництва.

Верховний суд зазначив, що суд апеляційної інстанції без належного обґрунтування дійшов висновку, що відповідач не виконав вимог припису, необхідних перед ухваленням рішення про демонтаж; не з`ясував зміст вимог, висунутих до відповідача у приписі ДАБК Вінницької міської ради, зокрема, чи містилося в них зобов`язання щодо перебудови або знесення спірного об`єкта будівництва.

Також Верховний Суд зазначає, що суд апеляційної інстанції не встановив, що перебудова об`єкта «Нове будівництво індивідуального житлового будинку є неможливою, або що відповідач відмовляється від перебудови.

Тож, суд вирішив касаційні скарги задовольнити частково, постанову Сьомого апеляційного адміністративного суду скасувати, а справу – направити до суду апеляційної інстанції на новий розгляд.

Таким чином, законодавство передбачає широкий спектр механізмів для захисту земельних ділянок від нецільового використання. Якщо будівництво ведеться з порушенням цільового призначення ділянки, власник або громада мають право звернутися до суду з позовом про розірвання договорів оренди, скасування дозвільних документів, знесення самочинної забудови або її приведення у відповідність. Такий захід не лише оберігає земельні ресурси, але й мінімізує потенційні екологічні й економічні наслідки.

5. Висновки

В умовах сучасної України, де особливо високі ризики пов’язані з історією землекористування, воєнним станом та оновленням містобудівної документації, питання юридичної чистоти ділянки набуває ще більшої ваги.

Будівництво – це завжди інвестиція в майбутнє, і тільки чіткий, всебічний аналіз перед стартом робіт гарантує, що ваша інвестиція дійсно стане надійною основою для розвитку.

Тому перед укладенням угод і початком будівельних робіт обов’язково проведіть юридичний аудит земельної ділянки, залучіть профільних спеціалістів і отримаєте всі необхідні висновки та дозволи. Провести due diligence земельної ділянки Вам може допомогти ЮК «АРМАДА».

Пам’ятайте: витрати на детальну перевірку ділянки на старті – це захист від багатократних збитків у майбутньому, а також ключ до спокійного будівництва без скандалів і судів.