Зміна цільового призначення земельних ділянок. Алгоритм дій для агропідприємств

1. Поняття цільового призначення земельної ділянки

Цільове призначення земельної ділянки — це визначена законодавством або органами місцевого самоврядування категорія земель, яка вказує на основну мету використання цієї земельної ділянки. Це поняття визначає, як саме можна використовувати землю в межах конкретної території відповідно до її призначення. Зміна цільового призначення є важливим кроком, якщо власник земельної ділянки бажає змінити її використання для інших цілей, що не відповідають поточному призначенню.

Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на 9 категорій:

1. землі сільськогосподарського призначення;
2. землі житлової та громадської забудови;
3. землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
4. землі оздоровчого призначення;
5. землі рекреаційного призначення;
6. землі історико-культурного призначення;
7. землі лісогосподарського призначення;
8. землі водного фонду;
9. землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Стаття 20 Земельного кодексу України визначає загальні положення про зміну цільового призначення земель.

Зміна цільового призначення можлива за умови дотримання певних правил і вимог, що встановлені законодавством. При встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення. При зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення.

Основні причини для зміни цільового призначення земельних ділянок можуть бути різноманітними, наприклад зміна потреб у сільському господарстві. Власники земель можуть захотіти змінити призначення ділянки, щоб почати нову господарську діяльність. Така зміна необхідна для забезпечення законності та відповідності діяльності вимогам планування території. У разі зміни умов ведення сільського господарства, землевласники можуть змінити цільове призначення земель з сільськогосподарських на інші категорії (наприклад, під забудову або інші види господарства).

2. Зміна цільового призначення земельної ділянки

Зміна цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності, віднесених до категорій земель житлової та громадської забудови, земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення, а також земельних ділянок (крім земельних ділянок, розташованих на територіях, об’єктах природно-заповідного фонду, та земельних ділянок лісогосподарського призначення), на яких розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, може здійснюватися землекористувачем.

У такому разі зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує прийняття рішень органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування, який здійснює розпорядження відповідною земельною ділянкою.

Зміна землекористувачем цільового призначення земельної ділянки державної, комунальної власності, наданої йому в користування (крім постійного користування) без проведення земельних торгів для провадження певної діяльності, не повинна призводити до провадження ним на такій земельній ділянці іншої діяльності (крім випадків розташування на земельній ділянці будівель, споруд, що перебувають у власності землекористувача).

Категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах плану просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.

Зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує:

• розроблення документації із землеустрою (крім випадків формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, не сформованих у земельні ділянки);
• прийняття рішень органу місцевого самоврядування (крім рішень про встановлення і зміну цільового призначення земельних ділянок, розпорядження якими здійснюють такі органи).

Нотаріально має засвідчуватись погодження зміни цільового призначення земельних ділянок у разі:

• якщо земельна ділянка перебуває у користуванні на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, у заставі;
• якщо земельна ділянка відноситься до земель оборони;
• зміни цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення.

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки несільськогосподарського призначення з віднесенням такої земельної ділянки до категорії земель сільськогосподарського призначення, власником якої є особа, яка відповідно до положень Земельного кодексу України не може набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, така земельна ділянка підлягає відчуженню протягом одного року з дня внесення до Державного земельного кадастру відомостей про змінене цільове призначення земельної ділянки.

Зміна цільового призначення земельних ділянок державної власності, які після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення механізму забезпечення землями сил оборони»  були віднесені до земель оборони внаслідок зміни цільового призначення земельних ділянок особливо цінних земель, земельних лісових ділянок, забороняється. Відомості про зазначену заборону вносяться до Державного земельного кадастру як відомості про обмеження у використанні земель одночасно із внесенням відомостей про віднесення відповідної земельної ділянки до земель оборони.

Процедура зміни цільового призначення земельної ділянки в Україні є багатоступеневим процесом, зокрема процедуру змін цільового призначення земель передбачено у Законі України « Про землеустрій», яка передбачає наступне:

• Оцінка доцільності зміни призначення.
• Підготовка проекту змін цільового призначення, який буде містити технічне обґрунтування змін, вплив на навколишнє середовище тощо. Цей проект має відповідати вимогам щодо забезпечення раціонального використання земель і враховувати специфіку нового призначення.
• Врахування обмежень (наприклад, захисні зони, охоронювані території).
• Погодження проекту з органами місцевого самоврядування та іншими відповідними службами (за необхідності).
• Оцінка впливу на довкілля (за необхідності у разі можливого негативного впливу на навколишнє середовище).
• Подання заяви до органу, який здійснює державний контроль.

Заява повинна включати всі необхідні документи: проект землеустрою, погодження, висновки екологічної експертизи тощо.

• Розгляд заяви та рішення органу місцевого самоврядування або державної адміністрації.
• Затвердження рішення: якщо органи місцевої влади підтримують зміну призначення, вони ухвалюють рішення, яке затверджує нове цільове призначення земельної ділянки.
• Реєстрація змін у Державному земельному кадастрі.
• Отримання Витягу з Державного земельного кадастру із новим цільовим призначенням земельної ділянки.
• Оформлення прав власності або користування, необхідно оформити відповідні правовстановлюючі документи.

Процес зміни цільового призначення може зайняти від кількох місяців до року, залежно від складності проекту та кількості етапів погодження.

Зміна цільового призначення земельних ділянок для певних категорій земель може вимагати затвердження відповідними органами державної влади, що можуть накласти додаткові обмеження чи вимоги.

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки можуть виникати додаткові фінансові витрати, пов’язані з процедурою оформлення документів, розробкою проекту землеустрою, погодженнями, оцінкою впливу на довкілля тощо. Це також може включати платежі за зміну призначення в разі переходу до іншого виду землекористування.

3. Обмеження і вимоги щодо зміни цільового призначення

Зміна цільового призначення земельної ділянки є важливою процедурою, що супроводжується низкою обмежень і вимог, які регулюються законодавством України. Вони мають на меті забезпечити раціональне використання земель, охорону довкілля та дотримання правил містобудування.

Існують обмеження на зміну цільового призначення земель сільськогосподарського призначення на земельні ділянки іншого типу (наприклад, для комерційних або промислових потреб). Це правило передбачено в Земельному кодексі України та має на меті захист сільськогосподарських земель, які є важливим ресурсом для країни.

Проте, у випадку, якщо сільськогосподарська земля не використовується за призначенням або є непридатною для сільськогосподарського використання, можлива зміна її цільового призначення за умови дотримання певних умов.

Зміна призначення земельної ділянки повинна бути узгоджена з планами містобудування або іншими територіальними планами. Це важливо для забезпечення гармонійного розвитку території і запобігання хаотичному будівництву.

У разі зміни призначення земельної ділянки для цілей, які можуть негативно вплинути на екологічну ситуацію, необхідно провести оцінку впливу на довкілля. Така процедура визначена Законом України «Про оцінку впливу на довкілля», і вона повинна бути виконана до подачі заяви про зміну призначення.

Зміна цільового призначення земель, які перебувають у природоохоронних зонах, наприклад, на територіях Національних парків, заповідників або земель водоохоронних зон, має ряд додаткових обмежень. На таких територіях зміна призначення можлива лише за умови, що це не зашкодить природному середовищу і не порушить екологічний баланс.

Земельні ділянки, які знаходяться в зонах обмеженого використання (наприклад, прибережні смуги, охоронні території, землі, що відносяться до археологічної спадщини або культурних пам’яток), мають суворі обмеження для зміни цільового призначення. У таких випадках зміна цільового призначення майже неможлива, якщо не будуть виконані вимоги законодавства.

Для земельних ділянок, що призначені для житлової або комерційної забудови, існують вимоги щодо щільності забудови, висоти будівель, відстаней між об’єктами та інших технічних параметрів, що мають бути дотримані при зміні цільового призначення.

У деяких випадках, якщо зміна цільового призначення негативно впливає на власників земель, можуть бути передбачені компенсації.

Компенсація за зміну цільового призначення земельних ділянок може бути передбачена в таких випадках:

– у разі викупу земельної ділянки для державних чи комунальних потреб, наприклад, для будівництва об’єктів інфраструктури, власнику має бути виплачена компенсація. Вона включає вартість ділянки на ринку, а також інші збитки, пов’язані зі зміною цільового призначення та використання землі;

– у разі зміни прав на землю без викупу, компенсація може включати збитки від зміни використання землі або витрати на зміну господарського призначення;

– згідно з рішеннями органів місцевого самоврядування або судових органів, якщо зміна цільового призначення здійснюється з порушенням прав власників земель або якщо землевласники змушені відмовитися від своїх прав на землю внаслідок зміни призначення.

4. Перспективи та тенденції зміни цільового призначення земель в Україні

Перспективи та тенденції зміни цільового призначення земель в Україні за останні роки демонструють суттєві зміни у підходах до використання земельних ресурсів. Поява нових економічних можливостей, розвиток інфраструктури, зміни в законодавстві та активізація інвестиційних процесів створюють нові можливості для зміни цільового призначення земель.

Одна з основних тенденцій — це продовження процесу урбанізації, зростання попиту на земельні ділянки під житлову, комерційну та інфраструктурну забудову. Внаслідок цього все більше земельних ділянок сільськогосподарського призначення переходять до житлового або комерційного використання. Це особливо актуально для територій, що межують із великими містами.

Створення нових транспортних коридорів, промислових зон, а також розвиток інфраструктури, пов’язаної з торгівлею та логістикою, веде до зміни призначення земель у відповідних регіонах. Це відкриває нові можливості для залучення інвестицій та розвитку бізнесу.

Однією з головних тем є зміна цільового призначення сільськогосподарських земель на землі комерційного, промислового, житлового або рекреаційного призначення. Це сприяє розвитку нових інфраструктурних проектів, але й викликає побоювання щодо втрати сільськогосподарських угідь, що негативно впливає на продовольчу безпеку країни.

В Україні є тенденція до використання сільськогосподарських земель для побудови об’єктів відновлювальної енергетики, таких як сонячні та вітрові електростанції. Це дозволяє використовувати непотрібні або малопродуктивні землі для альтернативної енергетики.

Однією з важливих тенденцій є постійні зміни та удосконалення законодавства щодо земельних відносин, що в тому числі стосується процесу зміни цільового призначення. Законодавчі ініціативи мають на меті спрощення процедур, зокрема через скорочення бюрократичних бар’єрів, зменшення часу для розгляду заяв і підвищення прозорості процедур.

З огляду на зняття мораторію на продаж сільськогосподарських земель, на ринку землі спостерігається новий тренд, зокрема щодо зміни цільового призначення земель у зв’язку з підвищеним попитом на земельні ділянки для приватних осіб і інвесторів.

Розвиток агротуризму також стає важливою тенденцією, коли сільськогосподарські землі використовуються для створення туристичних об’єктів, таких як фермерські господарства, екотуристичні маршрути, дегустаційні центри тощо.

З огляду на тенденцію до приватизації державних земель, виникають нові можливості для зміни їх цільового призначення. Цифрові реєстри, онлайн-платформи для реєстрації змін цільового призначення та інших земельних процедур дозволяють спростити процедури, зменшити корупційні ризики та покращити контроль за використанням земель.

Використання новітніх технологій, таких як дрони для аерофотозйомки та геоінформаційних систем (ГІС), дозволяє точно визначати можливість зміни призначення земель та оптимізувати процеси планування територій.

Земельні ділянки, що раніше призначались для сільськогосподарського використання, все частіше використовуються для відновлювальних енергетичних проектів, створення зелених зон, органічних фермерських господарств та ін. Підвищення інтересу до екологічно чистих технологій та проектів сталого розвитку змушує аграріїв та бізнес розглядати зміни цільового призначення для розбудови відповідних напрямків.

5. Алгоритм дій для агропідприємств для зміни цільового призначення земельних ділянок

Зміна цільового призначення земельних ділянок для агропідприємств вимагає проходження певних етапів, передбачених законодавством України, а саме:

1. Формування наміру в заяві та створення проекту зміни землеустрою.

Для зміни цільового призначення земельної ділянки необхідно розробити проект землеустрою, який обґрунтує зміну і відповідатиме вимогам чинного законодавства. Власник земельної ділянки може замовити у сертифікованої землевпорядної організації розробку такого проекту. Якщо це землі приватної власності, то розробка проекту по зміні цільового призначення земельної ділянки не вимагає жодних дозволів від органів влади, замовлення документації в землевпорядній організації здійснюється за рішенням власника ділянки.

2. Погодження на рівні органів місцевого самоврядування.

Зміна цільового призначення земельної ділянки вимагає затвердження проєкту землеустрою органом місцевого самоврядування, що прямо передбачено статтею 20 Земельного кодексу України. Якщо цього не зроблено, рішення про зміну цільового призначення може бути визнане незаконним.

В той же час, власники земельних ділянок мають можливість змінювати їх цільове призначення без необхідності отримання дозволу від органів місцевого самоврядування та необхідності складання проекту землеустрою, за умови відповідності наміченого використання землі затвердженій містобудівній документації (генеральний план чи комплексний план просторового розвитку громади).

3. Оцінка екологічного впливу (за необхідності).

Якщо зміна цільового призначення передбачає діяльність, яка може мати негативний вплив на довкілля (наприклад, будівництво промислових об’єктів), необхідно пройти процедуру оцінки впливу на довкілля згідно з Законом України «Про оцінку впливу на довкілля» [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2059-19#Text].

4. Затвердження проекту землеустрою по зміні цільового призначення земельної ділянки.

Розроблений та погоджений відповідно до вимог законодавства проект землеустрою підлягає затвердженню органом місцевого самоврядування, при затвердженні проекту одразу приймається рішення і про зміну цільового призначення землі. Затвердження документації здійснюється на сесії органу місцевого самоврядування шляхом голосування за це питання депутатів місцевої ради.

5. Внесення змін до Державного земельного кадастру.

Після затвердження рішення про зміну цільового призначення, необхідно внести зміни до Державного земельного кадастру, звернувшись з відповідним пакетом документів.

Перелік документів для зміни цільового призначення земельної ділянки включає:

1. Документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (для приватних ділянок) чи право користування нею (для державних та комунальних земель), це може бути державний акт, договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво або виписка з реєстру прав власності.
2. Документ, що підтверджує особу власника ділянки чи користувача.
3. Дозвіл від органу місцевої влади на розробку проекту землеустрою по зміні цільового призначенні земельної ділянки. Цей пункт не стосується приватних земельних ділянок, а виключно державних та комунальних земель.

Зміна цільового призначення допускається виключно при наявності розробленої та затвердженої містобудівної документації на цю територію. До такої документації відносять: генеральній план, план зонування, детальний план або комплексна схема просторового розвитку громади.

Після реєстрації змін у кадастрі, власник землі отримує нову кадастрову відомість із оновленим цільовим призначенням ділянки.

Нове цільове призначення земельної ділянки вважається діючим з моменту внесення змін в Державний земельний кадастр.

6. Оформлення правоустановчих документів.

Якщо зміна цільового призначення передбачає перехід до іншого виду прав на землю, потрібно оформити правовстановлюючі документи – договори оренди або купівлі-продажу тощо.

Після завершення всіх юридичних та адміністративних процедур, агропідприємство може почати використовувати земельну ділянку відповідно до нового призначення: для будівництва об’єктів, розширення господарської діяльності, комерційного використання або інших цілей.

У постанові від 21 листопада 2024 року у справі №140/11950/23 (адміністративне провадження № К/990/17018/24) Верховний Суд наголосив, що зміна цільового призначення земельної ділянки має відповідати затвердженій документації із землеустрою. Також Суд підкреслив, що питання належної юрисдикції є визначальним для подібних спорів, оскільки дії кадастрового реєстратора стосуються публічно-владних відносин, а не приватного інтересу власника земельної ділянки.

6. Висновки

Зміна цільового призначення земельних ділянок для агропідприємств є складним, але необхідним процесом для розвитку та адаптації до нових умов. Цей процес вимагає ретельного підходу, уважного дотримання всіх законодавчих вимог і правильної стратегії взаємодії з державними органами. Важливими факторами при зміні цільового призначення є екологічні та соціальні аспекти, зокрема забезпечення відсутності негативного впливу на навколишнє середовище та соціальну інфраструктуру.

Прозорість та юридична коректність усіх етапів зміни цільового призначення є критичними для уникнення потенційних судових спорів та юридичних проблем у майбутньому.Для забезпечення ефективності та правомірності зміни цільового призначення важливо залучати юристів, які мають досвід у взаємодії з державними органами.

ЮК «АРМАДА» допоможе успішно здійснити процес зміни цільового призначення, що дозволить агропідприємству залучити додаткові ресурси для розвитку та виконання інших амбітних цілей.