Поновлення договору оренди землі та реалізація переважного права орендаря: ключові відмінності

1. Вступ

Для України, як для держави з високорозвиненим аграрним сектором, забезпечення належного регулювання земельних правовідносин є надзвичайно важливим. Оренда землі є ефективним інструментом забезпечення доступу до земельних ресурсів для суб’єктів господарювання, які не мають у власності необхідних ділянок, але бажають здійснювати сільськогосподарську, комерційну чи іншу діяльність. Вона відіграє важливу роль у розвитку як сільськогосподарського виробництва чи підприємницької діяльності, так і у забезпеченні ефективного використання земельних ресурсів загалом.  Для власників землі оренда є джерелом стабільного доходу, а для орендарів — способом реалізації господарських проектів без потреби купівлі ділянок.

Одними з важливих аспектів, що виникають в договірних відносинах щодо оренди землі, є автопролонгація таких договорів, а також поновлення шляхом реалізації переважного права орендаря. У цій статті пропоную детально розглянути особливості цих процедур, їх відмінності, а також актуальну проблематику, яка виникає на практиці.

2. Загальні положення про оренду землі: особливості укладення таких договорів та нормативно-правове регулювання

Відносини оренди землі регулюються як кодифікованими актами – Цивільним кодексом України (далі – «ЦК України»), Земельним кодексом України (далі – «ЗК України»), так і спеціальним Законом України «Про оренду землі».

Зазначені нормативно-правові акти визначають право оренди земельної ділянки як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

В Україні земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Орендодавцями при цьому можуть бути громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи, сільські, селищні, міські, районні, обласні ради в межах повноважень, визначених законом, а також органи виконавчої влади.

Загальний строк оренди земельної ділянки визначений ч. 4 ст. 93 ЗК України і не може перевищувати 50 років.

Щодо деяких видів земель законодавство встановлює і не лише верхню межу строку, а і мінімальний строк, на який обов’язково має бути укладений договір оренди землі, зокрема стосується:

• Земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства – строк погоджується сторонами, але не може бути меншим, як 7 років;
• Земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) – строк погоджується сторонами, але не може бути меншим, як 25 років;
• Ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація – строк погоджується сторонами, але не може бути меншим, як 10 років.

Договір оренди землі укладається сторонами в письмовій формі і може бути посвідчений нотаріально за бажанням однієї зі сторін. Зокрема, така вимога може бути встановлена орендодавцем.

Важливим при укладенні договору оренди землі є проведення державної реєстрації права оренди, адже згідно зі ст. 19 ЗУ «Про оренду землі», перехід права оренди і можливість її реалізації відбувається не з моменту укладення договору, а саме з моменту проведення відповідних реєстраційних дій, про також зазначає Верховний Суд у Постановах Великої Палати у справі від 15.01.2020 р. № 322/1178/17, від 30.05.2018 р. у справі № 150/928/14.

3. Поновлення (автопролонгація) договору оренди землі

Стаття 32^-2 ЗУ «Про оренду землі» в питанні регулювання відносин щодо поновлення договору оренди землі відсилає до ст. 126^-1 Земельного кодексу України, якою детальніше регулюється така процедура. Вказана стаття передбачає застосування механізму так-званої «автопролонгації». Це є досить зручним, оскільки дозволяє поновити строк дії договору в автоматичному режимі, без вчинення окремого правочину.

Так, поновлення не передбачає укладення нового письмового правочину, оскільки, якщо договір містить відповідну умову, то він після закінчення строку його дії автоматично вважається поновленим на тих самих умовах і на той самий строк.

Однак зазначена стаття 126^-1 ЗК України також містить виняток щодо того, коли в договорі оренди землі і така умова не може встановлена. Зокрема, автоматична пролонгація не може бути передбачена в договорах, укладених щодо земель державної чи комунальної власності, крім випадків, коли на такій ділянці розташовані об’єкти нерухомості, що перебувають у власності користувача.

Установлюючи умову щодо автопролонгації, варто пам’ятати, що поновлюється договір лише за відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору

Якщо ж якась зі сторін все ж таки не бажає поновити договір, то, відповідно до   ч.3 ст. 126^-1 ЗК України, вона повинна подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. Важливо пам’ятати, що строк подання такої заяви – не пізніше, ніж за один місяць до дати закінчення дії договору.

У випадках, коли сторона подає таку заяву невчасно, державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Таким чином, установлений законодавством механізм щодо поновлення договорів оренди землі є досить простим: варто передбачити відповідну умову в договорі, а також вчасно подати заяву у випадку, коли сторона не бажає знову поновлювати договір.

4. Реалізація переважного права орендаря: в чому відмінність від автопролонгація?

Окрім автопролонгації українське законодавство передбачає й інший механізм продовження орендних відносин.

Статтею 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено можливість реалізації орендарем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.

У чому саме полягає таке право?

Якщо орендар протягом строку дії договору оренди землі належним чином виконував усі умови договору, він має переважне право на укладення договору оренди тієї ж самої земельної ділянки.

Згідно зі статтею 33 Земельного кодексу України, переважне право може бути реалізоване лише за дотримання низки умов.

Так, орендар зобов’язаний повідомити орендодавця про свій намір укласти договір на новий строк у строк, визначений чинним договором, але не пізніше ніж за один місяць до його завершення.

До такого повідомлення орендар додає проєкт договору (додаткової угоди), що виступає підставою для початку перемовин і погодження його умов.

Важливо зазначити, що умови договору можуть бути змінені за згодою сторін, однак у разі недосягнення домовленості, зокрема щодо розміру орендної плати або інших істотних умов, переважне право орендаря вважається втраченим.

Тому  таке право не є абсолютним і реалізується лише за взаємної згоди.

Закон також деталізує порядок дій орендодавця: протягом місяця з дня отримання листа-повідомлення він має надати орендарю  відповідь.

Орендодавець може як укласти договір, так і відмовити в укладенні, але з наданням обґрунтованої відмови.

Якщо орендодавець вчасно не надав відповіді, або ж безпідставно відмовив в укладенні такого договору, орендар має право оскаржити такі дії в суді.

Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» також приділяє увагу випадкам зміни власника земельної ділянки (наприклад, у випадку спадкування). У такому разі строки для реалізації переважного права зупиняються до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності, що забезпечує додаткову правову визначеність та захист інтересів орендаря.

Водночас, положення статті не застосовуються, якщо змінилися межі чи цільове призначення земельної ділянки — це є винятком із загального правила, що зумовлює потребу в уважному аналізі підстав поновлення договору у кожному конкретному випадку.

Таким чином, стаття 33 ЗУ «Про оренду землі» формує важливий баланс між інтересами власників земельних ділянок та орендарів, стимулюючи добросовісне виконання договірних зобов’язань і забезпечуючи правову сталість у сфері орендних земельних відносин. Такий підхід є логічним продовженням принципу стабільності земельних правовідносин і захисту прав добросовісного землекористувача.

То в чому ж відмінність від поновлення договору оренди землі в порядку, визначеному ст. 126^-1 ЗК України?

Автопролонгація договору оренди землі (ст. 126^-1 ЗК України), умову щодо якої сторони часто прописують у договорах, передбачає автоматичне продовження того ж самого договору, на ідентичних умовах, на той самий строк, на який було укладено договір. У цьому випадку вчинення письмового правочину не передбачається.

Реалізація орендарем переважного права передбачається при закінченні строку дії договору оренди земельної ділянки і означає, що саме орендар (за умови попереднього належного виконання зобов’язань за договором) має право письмово ініціювати укладення з орендодавцем договору оренди тієї ж самої земельної ділянки, про що має заздалегідь попередити орендодавця. Сторони можуть укласти новий договір, який за своїми умовами буде ідентичний до попереднього, або можуть за взаємною згодою змінити умови. На відміну від автопролонгації, цей випадок передбачає вчинення нового письмового правочину.

Варто зауважити, що раніше питання поновлення договору оренди землі регулювалося лише ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Проте з 15 липня 2020 р. почала діяти нова, актуальна процедура поновлення договорів оренди землі, адже саме тоді до Земельного кодексу України було додано чинну статтю126^-1, якою наразі регулюється питання поновлення договору саме шляхом автопролонгації.

Тому механізми, передбачені ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 126^-1 ЗК України варто розмежовувати, оскільки правильне оформлення орендних відносин є ключем до стабільного землекористування.

5. Аналіз актуальної судової практики з питань поновлення договору та реалізації переважного права: основна проблематика

Хоча механізми поновлення та реалізації переважного права орендаря в договорах оренди землі покликані забезпечити стабільність землекористування, на практиці трапляються випадки, коли вони стають джерелом спорів між орендарями та орендодавцями.

Чинне законодавство дозволяє при поновленні договору оренди землі змінювати істотні умови договору. Проте, якщо сторони не досягнуть домовленості стосовно орендної плати та інших істотних умов договору, орендар втрачає своє переважне право (постанова ВС від 10.09.2024 р. у справі №922/3826/23)

При поновленні договорів оренди земельних ділянок варто зауважити, що для можливості реалізації переважного права необхідно в повному обсязі дотриматися алгоритму дій встановленого законодавством для поновлення договору оренди. В іншому випадку, такі орендарі втрачають своє переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Подібні висновки Верховний Суд висвітлює в постановах від 13.02.2024 у справі № 922/1457/23, від 13.02.2024 р. у справі № 922/1464/23.

У разі ж, якщо між орендарем та орендодавцем виникає судовий спір стосовно можливості реалізації переважного права, поновлення договору оренди землі в порядку ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» є можливим шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк (постанова ВС від 12.09.2023 у справі № 922/510/21).

При цьому правильним обраним способом захисту прав орендаря є визнання такої додаткової угоди укладеною, а не визнання договорів оренди поновленими (постанови ВП ВС від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц).

Якщо ж до суду звертається орендодавець, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, то, відповідно до висновків, викладених ВС у постанові від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19, належним способом захисту є вимога орендодавця до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.

На орендаря, який у судовому порядку оспорює дотримання ним порядку реалізації переважного права, передбаченого ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», покладається обов’язок доведення обставини, на яку він посилається в обґрунтування заявлених позовних вимог, а саме належного подання орендодавцю проекту додаткової угоди разом з повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки. Відповідна правова позиція міститься у постанові ВС від 12.12.2023 р. у справі №905/231/22.

Однією з актуальних категорій спорів стосовно пролонгації договору оренди земельної ділянки є справи, пов’язані з набранням 7 квітня 2022 р. чинності Закону України № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану». Положеннями Закону  було передбачено, що під час дії воєнного стану договори оренди земельних ділянок можна вважати поновленими на один рік без волевиявлення сторін. Закон втратив чинність 19 листопада 2022 року, однак у відносинах між деякими орендарями та орендодавцями досі існують спірні питання щодо поновлення договорів оренди землі.

Верховний Суд роз’яснив цей аспект у постанові від 29 березня 2023 року у справі № 563/376/22-ц. Так, ВС зазначає, що до таких правовідносин підлягає застосуванню закон, чинний на момент закінчення строку дії договору оренди. Законом прямо визначено юридичний факт, з яким закон пов`язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін. Така автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок діяла до 19 листопада 2022 року (до моменту втрати чинності) А отже, до договорів оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився після 19 листопада 2022 р. положення щодо такої автоматичної пролонгації не повинні застосовуватися.

Врахування актуальної судової практики у спорах щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок є особливо важливим, адже недотримання стороною висновків, викладених Верховним Судом, може призвести до відмови у задоволенні позовних вимог.

6. Висновки

У сфері оренди земельних ділянок актуальними залишаються питання поновлення договорів оренди та реалізації переважного права орендаря.

На практиці це може стати джерелом спорів між орендодавцями та орендарями, вирішення яких відбувається за допомогою судового розгляду.

Для уникнення судового оскарження поновлення договорів оренди землі у майбутньому, варто особливу увагу приділити належному документальному оформленню правовідносин між сторонами, а також забезпечити чітке дотримання процедур поновлення, встановлених земельним законодавством.

При укладенні договорів оренди землі, рекомендуємо особливо звертати увагу на чіткість і повноту домовленостей, викладених в умовах: належне формулювання умов щодо поновлення, визначення чітких строків, і процедур сприяє зниженню правових ризиків та запобіганню спорів.

Належний юридичний супровід підготовки документації та узгодженість дій контрагентів значно сприяють стабільності орендних правовідносин.

Із підготовкою договірної документації, або судового супроводу у сфері земельних правовідносини Вам можуть допомогти спеціалісти ЮК «АРМАДА».