Актуальні питання розірвання договору оренди землі

Панівне місце земельних відносин займають відносини, що виникають у зв’язку з орендою землі. Правове врегулювання останніх здійснюється Законом України «Про оренду землі» (Закон України від 06 жовтня 1998 року 161-XIV). Передача землі в оренду обов’язково супроводжується укладенням договору в письмовій формі, за котрим одна сторона (орендодавець) зобов’язується за фіксовану плату передати у володіння та користування іншій стороні (орендареві) земельну ділянку на визначений строк, а орендар зобов’язується використовувати таку земельну ділянку у відповідності до умов договору та законодавства у сфері регулювання земельних відносин.

Найбільш поширеним видом земельних спорів є спори щодо розірвання договору оренди землі. Наразі існує можливість розірвання такого договору двома способами:

• у позасудовому порядку шляхом укладення додаткових угод, повідомлення іншої сторони тощо;
• у судовому порядку шляхом звернення до суду із позовною заявою.

У цій публікації пропонуємо розглянути найчастіші підстави розірвання договору оренди землі.

Однією з основних підстав розірвання договору оренди є таке невиконання його умов як несплата орендної плати.

Орендною платою за землю є платіж, котрий вносить орендар орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір орендної плати, форма (грошова/натуральна), індексація, спосіб та умови розрахунків, строки здійснення оплати врегульовуються сторонами в договорі.

Праву орендодавця вимагати від іншої сторони своєчасного внесення орендної плати за землю кореспондує обов’язок орендаря своєчасно та в повному обсязі здійснювати такій платіж.

Розірвання договору з такої підстави має декілька складових.

По-перше, повинен існувати сам факт несплати. Під несплатою розуміється саме невнесення особою, на яку покладений такий обов’язок, певної суми коштів, встановленої договором за користування землею. Сплата орендної плати не в повному обсязі (часткова сплата) не може визнаватися підставою для розірвання договору. Такого висновку неодноразово доходив Касаційний цивільний суд у складі Верховного суду, зокрема в справі №484/3687/16-ц від 11 липня 2018 року. У випадку, коли орендарем виплачується орендна плата в розмірі, що є меншим за узгоджений сторонами, орендодавець має змогу звернутися до судового органу з позовною заявою про стягнення заборгованості за сплатою орендної плати.

По-друге, повинна мати місце систематична несплата. Систематичністю є повторювані випадки повної несплати коштів, які становлять передбачену договором плату, тобто понад одного разу. За відсутності такого критерію розірвати договір з підстави, що розглядається, не стане можливим.

Згідно із законодавством в сфері регулювання земельних відносин за загальним правилом одностороннє розірвання договору оренди землі не є допустимим. Однак, законодавцем була залишена можливість для сторін розірвати такий договір в односторонньому порядку через встановлення відповідної умови в договорі.

Розірвання договору земельної оренди в односторонньому порядку має декілька особливостей:

• договір може бути розірваний однією стороною як в судовому порядку, так і в позасудовому шляхом повідомлення іншої сторони;
• наявність будь-яких підстав та передумов для цього, у тому числі невиконання іншою стороною положень договору, не є обов’язковою;
• ініціатором розірвання договору можуть бути обидві сторони;
• розірвання договору реалізується у разі виникнення відповідного волевиявлення в сторони.

З урахуванням частини 3 статті 651 Цивільного кодексу України за наявності односторонньої відмови від договору та встановлення договором права на таку відмову – договір вважається розірваним.

Усі землі нашої держави класифікуються за цільовим призначенням. Так, виділяють такі категорії земель:

• сільськогосподарського призначення;
• житлової та громадської забудови;
• природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
• оздоровчого призначення;
• рекреаційного призначення;
• історико-культурного призначення;
• лісогосподарського призначення;
• водного фонду;
• промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Будь-яка зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється виключно за проєктами землеустрою та в чіткій відповідності до визначеної процедури, що випливає зі змісту частини 1 статті 20 Земельного кодексу України.

Використання орендарем земельної ділянки не за її цільовим призначенням, про що має бути обумовлено в договорі, є підставою для дострокового розірвання такого договору з одночасним поверненням землі в розпорядження власника. Такої думки доходив Верховний Суду в постанові від 22 січня 2021 року в справі №468/1498/17-ц.

Однак, одночасно із цим зміна виду використання в межах однієї категорії землі не вважається зміною її цільового призначення, а з огляду на це розірвання договору з підстави нецільового призначення є неможливим. Такий висновок був висловлений Верховним Судом 14 липня 2020 року у справі № 916/1998/19.

Понад зазначене, на орендаря у разі невикористання землі за цільовим призначенням можуть накладатися й інші види відповідальності. Так, земельні відносини мають характер і публічно-правових, з огляду на що фізичні та юридичні особи можуть бути притягнені до:

• адміністративної відповідальності – за нецільове використання землі, що полягає в накладенні штрафу;
• кримінальної відповідальності – за нецільове використання землі, що пов’язане з негосподарським використанням землі або забрудненням чи псуванням земель.