Інвестування несе значні ризики: не існує жодної схеми придбання квартири в об’єкті будівництва, яка б могла захистити фізичну особу-інвестора від усіх можливих негараздів. Наявна практика, коли фінансова компанія-вступає у змову із забудовником і нехтує своїми зобов’язаннями перед інвесторами, в результаті чого замовник із забудовником заморожують будівництво у зв’язку з «недостатнім» фінансуванням, а гроші інвесторів зникають.
Це не єдина причина вважати цей договір ризиковим. Не менш важливим є те, що захистити свої права на підставі даного правочину досить складно. Виникненню такої думки слугувало прийняття Постанови ВС України від 2 грудня 2015 р. № 6-1732цс15, згідно з якою у результаті укладення договору купівлі-продажу майнових прав покупець отримує лише право на набуття права власності, але не повноцінне право власності на нерухомість. А тому підстав для визнання за покупцем майнових прав на об’єкт інвестування немає.

Для об’єктивного розуміння поняття «майнових прав» звернемося до ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні», яка розкриває термін «майнових прав» як будь-яких прав, пов’язаних з майном, відмінних від права власності, в тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, користування, розпорядження), а також інші специфічні права і право вимоги.
Майнові права на незбудовану квартиру можуть вільно відчужуватися. Наприклад, згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України «Про заставу», майнові права можуть бути предметом застави. Аналогічно, у Постанові ВС України від 30 січня 2013 р. № 6-168цс12 зазначається, що майнові права на нерухомість, які є об’єктом будівництва, не є речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об’єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.
Таким чином, ВС визначив майнове право на об’єкт незавершеного будівництва як «право очікування». Судом було також встановлено, що майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не виключними правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Такою позицією ВС хоча б частково, але захистив інтереси інвесторів.
Однак не лише суд має захищати наші права, а й ми самі. Саме тому пропоную тезисно розглянути, як розпізнати у договорі купівлі-продажу ризики, які можуть свідчити про його «фіктивність».
1. ПЕРЕВІРКА ЗАБУДОВНИКА/ПРОДАВЦЯ
Перед тим, як звертатися до забудовника/продавця майнових прав на квартиру, рекомендуємо здійснити його перевірку у доступних державних реєстрах з наступних підстав:
- щодо основної інформації про забудовника/продавця: код ЄДРПОУ, місцезнаходження, статутний капітал, уповноважені особи, КВЕДи, дата реєстрації;
- щодо наявності заборгованостей перед державними органами;
- щодо наявності судових справ за участю підприємства, виконавчих проваджень;
- перегляд наявної інформації в звичайному пошуковому запиті.

У випадку виявлення фактів, що ставлять під сумнів реальність діяльності забудовника або підтверджують його недобросовісність, визначитись щодо укладення договору купівлі-продажу буде значно простіше.
2. АНАЛІЗ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ НА ОБ’ЄКТ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА
Самостійний аналіз цього типу договору є ризиком, оскільки потребує огляду спеціалістом, який має досвід у цій сфері діяльності. Однак навість самотужки можна виявити базисні похибки у договорі. Рекомендуємо звернути увагу на нижченаведене:
Форма договору
Цивільним кодексом України не передбачено жодних специфічних вимог щодо форми договору купівлі-продажу майнових прав, тобто використовується проста письмова форма. Забудовники активно пропонують саме таку форму для укладення договору, оскільки нотаріус не здійснює перевірку їх документації та не підтверджує факт добровільності та дієздатності осіб, які укладають договір. Однак для покупців нотаріальне засвідчення договору надає додаткову протекцію та мінімізує можливість визнання договору нікчемним або недійсним.

Кажемо «НІ» договору купівлі-продажу майнових прав, в якому Вам передають право власності на квартиру, а не майнові права
Предметом договору є майнові права, їх специфіку ми аналізували вище, саме тому треба уважно читати «ЩО» передається, «ЯКІ САМЕ» права Вам передаються за договором, «КОЛИ» Ви стаєте власником майнових прав. Якщо усі умови чітко передбачені, то переходимо від аналізу майнових прав до конкретного об’єкту, який в майбутньому буде Вашою власністю. Найпоширенішим прикладом є квартира, отже, щодо неї має бути зазначена будівельна адреса, номер квартири, кількість кімнат, площа. Крім цього, у договорі повинен бути додаток з планом (схематичним зображенням) квартири.
Цікавим аспектом цього підрозділу є площа «майбутньої» квартири. Так, передбачені у договорі квадратні метри квартири можуть бути менші/більші, на підставі чого може бути зменшена або збільшена ціна за цим договором. Варто детально ознайомитися з цією умовою, так як договір складає забудовник, тому й умови навряд чи будуть прописані так, як буде вигідно покупцю.
Порядок розрахунків
Не менш важливий розділ договору, який визначає суму, яку потрібно сплатити Покупцю. Тут необхідно оглянути одразу декілька взаємопов’язаних умов договору – ціна та порядок її оплати. Цей розділ має бути зрозумілим та логічним, бажано без ускладнень: прив’язка до долару/євро, одностороння зміна ціни договору забудовником, сплати грошових коштів на підставі нечітко передбаченого/ускладненого плану здійснення платежів.
Дедлайни
Строк – це та умова, за яку майже в кожному договорі передбачена відповідальність, але договір купівлі-продажу майнових прав на об’єкт будівництва має високу матеріальну цінність, а тому й значну матеріальну відповідальність. У договорі має бути чітко встановлені строки оплати, введення в експлуатацію будинку, прийому-передачі квартири, оформлення права власності (якщо за договором цей обов’язок покладений на забудовника).
Відповідальність
Звертаємо увагу на покладену відповідальність за порушення договору на покупця, аналізуємо відповідальність забудовника. Санкції мають бути передбачені в такому контексті, щоб їх застосування було реальним та максимально небажаним для забудовника. Якщо на забудовника не покладена жодна відповідальність, то рекомендуємо замислитись щодо безпечності такого договору для Вас як інвестора. Не забувайте, що саме на гроші інвесторів будується об’єкт, тому іноді варто нагадувати про це забудовникам або обирати тих, хто це й так розуміє.
Якість та гарантії
Цей розділ повинен містити вимоги щодо якості збудованого об’єкту та порядку усунення виявлених недоліків забудовником. На практиці виявити розширений розділ гарантійних зобов’язань є рідкістю.
Припинення/розірвання договору
Тут потрібно бути максимально уважним, оскільки у договорі можуть бути передбачені досить жорсткі умови для покупця. Наприклад: «Право односторонньої відмови від договору забудовником з правом залишення сплачених Покупцем сум за цим договором, у разі прострочення Покупцем поетапної оплати на 2 (два) календарні дні». Підстави розірвання договору мають бути обґрунтованими та справедливими (рівними) як для покупця, так і для забудовника.
3. НАЯВНІСТЬ ДОЗВІЛЬНОЇ ДОКУМЕНТАЦІЇ ЗАБУДОВНИКА
Мінімальний пакет дозвільної документації забудовника має складатися з:
- Проекту об’єкта будівництва, затверджений в уповноваженому органі;
- Декларація/дозвіл на будівництво;
- Ліцензія на будівельні роботи;
- Документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку чи інший правовстановлюючий документ.

ВИСНОВКИ
Таким чином, якщо Ви плануєте здійснити купівлю майнових прав на об’єкт будівництва попередньо ознайомтесь з репутацією компанії-забудовника, здійсніть її перевірку в державних реєстрах.
У випадку позитивного результату попереднього аналізу, детально ознайомтесь з істотними умовами договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкт, а саме: предмет, ціна, строк, відповідальність, гарантії, умови розірвання договору. Крім того, необхідно здійснити запит на дозвільну документацію у забудовника для перевірки законності підстав здійснення будівництва об’єкта.
Додатково інформуємо, що договір купівлі-продажу майнових прав потребує детального та виваженого аналізу професіоналами, які перевірять забудовника, його дозвільну документацію, застосовуючи наявний досвід та практику в сфері будівництва.