Придбання нерухомості – це завжди хвилююча подія для окремої людини та важливе капіталовкладення для будь-якої компанії, адже в нестабільних умовах нашого сьогодення це може приносити постійний гарантований дохід (наприклад, шляхом передачі комерційної нерухомості в оренду).
З огляду на високу ціну об’єктів нерухомого майна операції з ними є надзвичайно важливими.
Суттєва цінність та привабливість нерухомого майна призводить до того, що завжди знайдуться шахраї, які навмисно, скориставшись необізнаністю іншої сторони, намагатимуться заволодіти ним незаконним шляхом.
Пересічний громадянин, зацікавлений у придбанні об’єкта нерухомого майна, далекий від аналізу юридичних процедур та формальностей, як правило не може виявити шахрайські схеми, як наслідок, є ризик втратити не тільки гроші, але і власне нерухоме майно.
АСПЕКТИ СКЛАДНОСТІ АНАЛІЗУ
Будинок розпочинається з фундаменту, як і процес придбання та безпечного користування нерухомим майном має починатись з аналізу безпечності придбання. Саме тому важливо, щоб юридичний фундамент нерухомості був належним чином проаналізований та оформлений.
Складність ситуації полягає в тому, що кожний об’єкт має свого забудовника, свою історію, свій набір дозвільної документації. Крім того, в умовах відносної складності та заплутаності дозвільних процедур подекуди будівництво ведеться без належного оформлення документів, забудовник часто робить ставку на те, що суспільний резонанс, наявність інвесторів будівництва, громадян, які вже вклали кошти в будівництво, призведе до ситуації, коли державні органи підуть на зустріч шляхом прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
Будівництво – це завжди поєднання питань, пов’язаних із земельними ділянками, фінансуванням, отриманням дозвільних документів на будівництво, відносини з постачальниками (електроенергія, вода, природній газ) і ще багато аспектів. Дефекти, допущені хоча б в одному питанні, можуть в майбутньому ускладнити або унеможливити закінчення будівництва, введення в експлуатацію, реєстрацію речових прав щодо незавершеного будівництва.
Ще однією особливістю операцій з нерухомістю є їх складність та потенційна наявність ризиків, що проявляться тільки у майбутньому.
Наприклад, будівництво складного об’єкта (офісного чи бізнес-центру, житлового будинку), вимагає дотримання процедур, пов’язаних з оформлення земельної ділянки під забудову, узгодження дозвільно-проектної документації, отриманням погоджень від державних органів, органів місцевого самоврядування, укладання договорів з підрядниками тощо.
Крім того правовідносини, пов’язані з нерухомістю, регулюються безліччю законів та підзаконних загальнодержавних нормативно- правових актів, ДБНів, локальних актів, інструкцій, рішень органів місцевого самоврядування. Незастосування або ж неправильне застосування того або іншого акту законодавства може спричинити за собою недійсність відповідних угод, обернутися багатомільйонними збитками.
ПРОБЛЕМИ ОХОПЛЕННЯ ПРОЦЕСІВ БУДІВНИЦТВА АБО ПРИДБАННЯ
Аналіз всіх зазначених питань на етапі підготовки правочину (придбання об’єкта) захистить потенційного власника від ризикового придбання проблемного активу з мінімальними витратами, неспівмірними з проблемами, які він може отримати без професійного аналізу.
Зазвичай пакет документів, які забудовник надає потенційному інвестору (покупцю), включає договір, що містить схему фінансування, ліцензія забудовника, дозвіл на виконання будівельних робіт.
Однак після ознайомлення з об’єктом професійний юрист має надати замовнику перелік документів, які повинні супроводжувати процес будівництва, з урахуванням особливостей об’єкта будівництва.
Комплексний аналіз включає в себе весь комплекс документації на об’єкт. З урахуванням важливості придбання аналіз може включати, в тому числі, і документи, отримані від органів державної влади, місцевого самоврядування, забудовника.
Часто складність аналізу є наслідком дій самих суб’єктів, задіяних в процесі будівництва. В одному з об’єктів, щодо якого проводився аналіз, юристами Юридичної Компанії «Армада» було виявлено, що замовником будівництва є звичайна компанія, без явних ознак проблемності. При цьому користувачем земельної ділянки є інша особа, а щодо земельної ділянки, на якій ведеться будівництво багатоквартирного будинку, існує спір, який наразі є предметом розгляду в Верховному суді.
Спрогнозувати результат в такій справі не просто, мабуть саме тому розгляд справи передано на розгляд Великої палати Верховного суду.
Зайвим буде говорити, що від результату розгляду цього питання буде залежати чи вважатиметься будинок побудованим на відведеній для цього земельній ділянці, чи буде визнаний самочинним будівництвом з усіма супутніми наслідками цього.
Враховуючи вищеназвані причини є всі підстави стверджувати, що вчиненню угоди або реалізації проекту в сфері нерухомості має передувати детальне дослідження, проведене кваліфікованим юристом, яке буде спрямоване на максимальне виявлення і усунення всіх юридичних ризиків.
