Кейс-рев’ю: Захист інтересів агрофірми щодо скасування реєстрації оренди землі

1. Вступ

Суть справи:

Справа стосується позову фізичної особи до Товариства з обмеженою відповідальністю про скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки та повернення її власнику. Суд першої інстанції задовольнив позов фізичної особи, скасувавши державну реєстрацію права оренди Товариства на земельну ділянку площею 5,83 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка належить фізичній особі на праві приватної власності, зобов’язав Товариство усунути перешкоди у користуванні земельними ділянки.

Товариство звернулось до ЮК «АРМАДА» для супроводження апеляційного оскарження рішення суду першої інстанції.

В інтересах Клієнта, було підготовлено апеляційну скаргу, де посилаючись на незаконність оскаржуваного судового рішення, порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповне з’ясування обставин, що мають значення для справи, рішення суду просили скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову Позивача відмовити.

Таким чином, справа стосується правомірності державної реєстрації права оренди земельної ділянки Товариством та підтвердження належного та фактичного користування такими ділянками з дотриманням норм чинного законодавства.

2. Факти справи

Стислий опис обставин:

У 2010 році між фізичною особою та Товариством був укладений договір оренди земельних ділянок, відповідно до умов якого Позивач (фізична особа) передав в строкове платне користування Відповідачу (Товариству) належні йому на праві власності земельні ділянки площею 5,83 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років (до 2020 року). Договір був зареєстрований у Книзі реєстрації договорів оренди землі.

У 2021 році Позивач вказав, що дізнався про існування нового договору оренди землі, який було нібито укладено між ним та Відповідачем у лютому 2020 року строком на 7 років. Проте вказав, що такий договір оренди землі він не підписував, а підпис у цьому договорі йому не належить.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що хоча судовий експерт і не зміг зробити висновок чи підписував Позивач спірні договори оренди земельних ділянок через те, що вільні та досліджувальні зразки виконані зі значним розривом у часі, суд, за результатами візуального огляду підпису Позивача та експериментальних зразків останнього, визнав ту обставину, що підпис в оспорюваних договорах оренди не належить Позивачу. Таким чином, вважав, що договір є неукладеним, його умови угоди не відповідали вільному волевиявленню орендодавця, тому відсутні правові підстави для їх державної реєстрації.

3. Правові питання

Юристами ЮК «АРМАДА» було підготовлено апеляційну скаргу, яка мотивована тим, що відносини між Позивачем та Відповідачем щодо оренди належних Позивачу земельних ділянок тривали з 2010 року по теперішній час. За ці роки між сторонами укладено два договори. Обидва договори були підписані Позивачем після їх отримання в офісному приміщенні Відповідача, після вивчення запропонованих умов Позивач повернув вже підписаний примірник. За наслідками підписання договори (а в подальшому і речове право) реєструвались згідно вимог чинного законодавства. Факт неукладення чи недійсність таких договорів протягом строку їх дії Позивачем не оскаржувались, орендна плата отримувалась в повному обсязі, жодних зауважень щодо притримання оплати чи не виплати Позивачем грошових коштів у позовній заяві не викладено. Відповідач зауважував, що Позивачем було невірно визначено спосіб захисту права, адже він не оскаржував визнання відсутнім права оренди земельних ділянок.

До того ж, Позивач обґрунтовував свої позовні вимоги тим, що через неврологічне захворювання фактично не може писати, тому що у нього тремтять руки, однак не вказано, що Позивач взагалі не спроможний поставити підпис, чи усвідомлювати дії, адже він мав можливість працювати і працював на Товаристві, є дієздатним, отримував виплати за оренду землі, жодних нарікань щодо умов договору в будь-якій формі висловлено не було, тому такі договори є укладеними та правомірними.

Крім того, Позивач ініціював проведення експертизи, де було долучено до висновку умовно-вільні зразки підпису Позивача на 11 аркушах та інші додаткові документи, отже Відповідачем було доведено, що Позивач мав можливість вчинити підпис, що залишено поза увагою суду.

Відповідачем доведено, що у висновку експерта науково-дослідного експертно-криміналістичного центру щодо питання про належність підпису у договорі Позивачу вказано – не виявилось можливим у зв’язку з неспівставністю порівнювальних підписів. Тобто наявні порівняльні матеріали з підписом Позивача вказують на видозміни, але жодним чином не вказано, що такі зразки та самі підписи на договорах не належать Позивачу. Жодних уточнень до наданого висновку чи повторної експертизи Позивачем не заявлено.

Відповідачем також було доведено, що Позивач не ініціював питання повернення земельних ділянок у зв’язку із закінченням строку дії договору оренди, не звертався до питання (не мав наміру з’ясовувати) наявності зареєстрованих речових прав щодо належних йому земельних ділянок, не доводив відсутнє право оренди. Відповідач, правомірно розраховуючи, що відносини з Позивачем щодо належних йому земельних ділянок врегульовані укладеним сторонами договору оренди землі, скористався гарантованим йому ст.  33 Закону України «Про оренду землі» переважним правом орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, що також опосередковано свідчить про врегулювання орендних відносин з Позивачем.

Судом апеляційної інстанції було прийнято до уваги всі докази та переконання на користь Товариства.

4. Результат

Суд апеляційної інстанції зважив всі докази та обґрунтування на користь Відповідача та вирішив апеляційну скаргу Товариства задовольнити, скасувати рішення та у задоволенні позовних вимог Позивача відмовити.

Колегія суддів погодилась з доводами апеляційної скарги у справі № 490/5947/21 та зауважила, що звертаючись до суду із позовом, Позивач просив суд визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, з посиланням на те, що договори оренди земельних ділянок ним не підписувалися, а отже, договори є неукладеними. Тому, в позовній заяві просив суд усунути перешкоди у користуванні належним йому майном, а саме зобов`язавши Товариство  повернути спірні земельні ділянки та скасувати державну реєстрацію запису про право оренди на спірні земельні ділянки.

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду Верховного Суду у постанові від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61- 5252сво23) дійшла висновку, що у задоволенні позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди щодо спірної земельної ділянки з одночасним припиненням такого права належить відмовити з огляду на обрання позивачем неналежного способу захисту. Тому вимога про повернення позивачу спірної земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди на неї може бути заявлена та вирішена по суті разом з вимогою про визнання відсутнім права її оренди.

Аналогічні правові висновки викладені й у постанові Верховного Суду від 16 січня 2025 року у справі № 136/921/19.

Отже, позовна вимога про усунення перешкод у користуванні належним Позивачу майном шляхом

скасування державної реєстрації права оренди та повернення земельної ділянки може бути похідною від вимоги про визнання відсутнім права її оренди у Товариства, проте такий позов не заявлявся, у зв’язку із цим відсутні підстави для кваліфікації оспорюваних договорів оренди землі як неукладених.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов передчасного висновку про наявність підстав для задоволення позову та усунення перешкод у користуванні належним Позивачу майном, шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, щодо державної реєстрації права оренди Товариством спірних земельних ділянок, з одночасним припиненням такого права.

5. Висновки

Невірно обраний спосіб захисту прав орендодавцем земельної ділянки може стати основою для скасування рішення, що було ухвалене на його користь. Якщо орендодавець не має належних правових підстав для скасування державної реєстрації, доказів порушення умов орендної угоди, невірно визначено спосіб захисту, це може призвести до  відмови у заявлених  позовних вимогах або рішення суду може бути змінене на користь орендаря. Орендар, що не доводить своїх прав на землю належним чином ризикує втратити право оренди та понести додаткові правові наслідки.

Таким чином, для ефективного захисту прав орендаря важливо правильно вибирати правові механізми та дотримуватися всіх вимог законодавства, що регулює оренду земельних ділянок. Правильний юридичний підхід і чітке розуміння правових норм є основою для ефективного захисту інтересів орендаря.

Юристи ЮК «АРМАДА» допоможуть правильно оцінити ситуацію, обрати належний спосіб захисту, а також забезпечити дотримання всіх правових норм під час укладання угод, реєстрації оренди та оскарження рішень. Завдяки професіоналізму юристів можна уникнути помилок у виборі правового механізму, що може призвести до скасування рішення або повернення землі власнику. Правильний юридичний супровід є ключем до ефективного захисту прав і забезпечення законних інтересів у сфері земельних відносин.