17 червня 2020 року Верховна Рада прийняла Закон № 711-IX «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель» (Далі – Закон № 711). Однією з головних новел цього закону є спрощення процедури зміни цільового призначення земельних ділянок та впорядкування містобудівної та землевпорядної документації. Закон набуде чинності 24 липня 2021 року.
Що нового нам запропонував законодавець і чи дійсно буде спрощено процедуру зміни цільового призначення земельних ділянок, – розглянемо в цій публікації.
ЗОНУВАННЯ ЗЕМЕЛЬ У МЕЖАХ ОТГ ТА РОЗРОБЛЕННЯ КОМПЛЕКСНИХ ПЛАНІВ ПРОСТОРОВОГО РОЗВИТКУ ГРОМАД.
У першу чергу на що слід звернути увагу це те, що Законом № 711 врегульовано питання встановлення меж громад, комплексного просторового планування територій громад, що скасовує необхідність розроблення декількох, фактично однакових за змістом, видів містобудівної документації та документації із землеустрою, врегулювання питань, пов’язаних із її затвердженням. Так, містобудівній документації надається статус документації із землеустрою. Ці нововведення мають нарешті усунути розбіжності між поняттям «функціонального призначення» (сфера містобудування) та поняттям «цільове призначення земельної ділянки» (сфера земельного законодавства).
Таким чином, Закон № 711 передбачає об’єднання баз даних містобудівного, земельного кадастрів та ряду інших. Запропонований законодавцем новий вид документації – комплексний план просторового розвитку території (далі – КППРТ), – як планується, поєднає в собі як містобудівну документацію, так і документацію із землеустрою, що визначатиме планувальну організацію, функціональне призначення території, основні принципи і напрями формування єдиної системи громадського обслуговування населення, дорожньої мережі, інженерно-транспортної інфраструктури, інженерної підготовки і благоустрою, цивільного захисту території та населення від небезпечних природних і техногенних процесів, охорони земель та інших компонентів навколишнього природного середовища, формування екомережі, охорони і збереження культурної спадщини та традиційного характеру середовища населених пунктів, а також послідовність реалізації рішень, у тому числі етапність освоєння території.
Вихідними даними для розроблення КППРТ є як об’єкти Державного земельного кадастру, так і об’єкти нерухомого майна, речові права на них, обмеження у використанні земель, об’єкти лісового фонду, території та об’єкти природно-заповідного фонду та інші території екомережі, об’єкти водного фонду та водно-болотні угіддя та ряд інших. Такий об’єм інформації надасть можливість отримати повну всебічну характеристику земельної ділянки. До складу комплексного плану обов’язково включатимуться планувальні рішення детальних планів територій (у тому числі формування земельних ділянок).
Таким чином, за Законом № 711 формування земельних ділянок буду здійснюватися за затвердженими комплексними планами просторового розвитку території територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, детальними планами території.
З вищенаведеного випливає, що функціональні зони, встановлені КППР або генеральним планом населеного пункту, визначатимуть набір дозволених видів цільового призначення земельних ділянок в межах певної території.
НОВОВЕДЕННЯ ЩОДО ПРОЦЕДУРИ ЗМІНИ ЦІЛЬОВОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК.
Земельний кодекс поділяє земельні ділянки на певні категорії, а саме: сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, землі водного фонду, землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та інші. За діючими положеннями законодавства, зміна цільового призначення землі можлива як в межах однієї категорії, так і зі зміною самої категорії. Так, для зміни цільового призначення ділянки зі зміною категорії за старими правилами необхідно було отримати рішення відповідного органу про розробку детального плану території (ДПТ), потім відповідний орган мав замовити розробку ДПТ (замовник міська/сільська рада, а оплачує власник земельної ділянки), а відповідна організація його розробити. Після чого мали бути проведені громадські слухання (оголошення в ЗМІ, збори громади, складання протоколу громадських слухань), а потім знову рішення, але вже про затвердження ДПТ.
І тільки після такого тривалого бюрократичного процесу особі, яка бажала змінити цільове призначення, необхідно було замовляти проект землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки, чекати його розробки, погодження та затвердження відповідним органом. Фактично це займало дуже багато часу, потребувало значних фінансових витрат та не завжди призводило до швидкого досягнення бажаного результату.
Після набрання чинності Законом № 711 власники земельних ділянок зможуть змінити цільове призначення на свій власний розсуд без необхідності отримання рішень відповідних органів та розробки проекту землеустрою. Головне, щоб вид цільового використання земельної ділянки відповідав виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим громадою комплексним планом просторового розвитку території або генеральним планом населеного пункту.
Слід звернути увагу, що зміна цільового призначення земельної ділянки без розроблення відповідного проекту землеустрою можливо буде здійснити з моменту внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони або за умови, що земельна ділянка, цільове призначення якої змінюється, розташована у межах функціональних зон, визначених містобудівною документацією на місцевому рівні, та відомості про функціональну зону, в межах якої розташована земельна ділянка, внесені до Державного земельного кадастру, або, якщо такі відомості не внесені до кадастру, на підставі витягу з містобудівної документації.
Крім того, з моменту внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони (тобто, з 1 січня 2025 року або раніше) землекористувачі земельних ділянок державної або комунальної власності, що належать до земель житлової та громадської забудови, земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення або ділянок будь-яких категорій (за винятком земель природно-заповідного фонду), на яких розташовані їхні будівлі або споруди, отримають змогу безпосередньо звертатись до кадастрового реєстратора із заявою про зміну цільового призначення таких ділянок в межах визначеного виду функціонального призначення території без прийняття відповідних рішень органом виконавчої влади або місцевого самоврядування.
Підсумовуючи, слід зазначити, що положення Закону № 711 дійсно покликанні на спрощення процедури зміни цільового призначення земельних ділянок та принаймні зі змісту норм закону дійсно вбачається, що цього результату можливо бути досягти на практиці. Також не може не радувати об’єднання містобудівної та землевпорядної документації в одне ціле, що дасть змогу оптимізувати процеси пов’язанні з формуванням, розпорядженням та користуванням земельними ділянками.
Єдиним залишається питання, як швидко відповідні органи завершать всі процедури, необхідні для повноцінної реалізації Закону № 711, оскільки, наприклад, для зміни цільового призначення земельної ділянки без проекту землеустрою необхідно внесення відомостей про функціональні зони до Державного земельного кадастру, що має бути зроблено сільськими, селищними та міськими радами до 1 січня 2025 року.
Отже, як швидко землевласники та землекористувачі зможуть в повній мірі скористатись корисними нововведеннями Закону № 711 – покаже час.
