Особливості права встановлення земельних сервітутів

1. Визначення та значення земельних сервітутів

Земельні сервітути регулюються в Україні кількома ключовими нормативно-правовими актами – Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про охорону земель», Законом України «Про державний земельний кадастр».

Земельний сервітут — це право на обмежене використання земельної ділянки іншою особою для здійснення певних цілей, таких як проходження через земельну ділянку, прокладання комунікацій, доступ до джерел води, чи інші функції, що відповідають інтересам обох сторін.

Основні характеристики правової природи земельних сервітутів включають:

• залежність від основного права – сервітут є похідним правом;
• неможливість передачі сервітуту без основного права – сервітут слідує за землею і не може бути відокремлений;
• обмежений характер використання – права, що надаються сервітутом, не поширюються на весь спектр можливих дій з земельною ділянкою;
• зобов’язання і права обох сторін – власник ділянки не має права перешкоджати користувачеві здійснювати своє обмежене право, а користувач сервітутом – зобов’язаний не порушувати інтереси власника та використовувати землю лише в межах, визначених умовами сервітуту;
• можливість встановлення різних типів сервітутів – перехідні (тимчасові для одноразових короткострокових потреб), постійні (безстрокові для довгострокових або постійних потреб без обмежень в часі), обмежені;
• земельні сервітути можуть мати як публічну, так і приватну природу;
• дія сервітуту за принципом «слідування за землею»;
• природа та можливість обмежень сервітутів – за умовами договору або відповідними законодавчими нормами;
• втрата сервітуту – змінилися умови, не існує потреби, анулювання.

Актуальність питання встановлення земельних сервітутів у сучасному правовому контексті України є надзвичайно важливою з кількох причин: для ефективного та раціонального використання земельних ресурсів без необхідності змінювати їх призначення або повністю відчужувати землю, для врегулювання використання чужих земель без передачі прав власності як спосіб вирішення потенційних конфліктів, встановлення чітких правил та процедур для встановлення сервітутів, для розвитку інфраструктурних проєктів, для захисту права користувачів земельних ділянок на обґрунтоване використання чужої землі, одночасно враховуючи права власників землі.

Крім того, сучасні зміни в земельному праві України, такі як відкриття ринку землі, призводять до нових вимог щодо встановлення сервітутів. Отже, постійне вдосконалення законодавства щодо земельних сервітутів дозволяє краще враховувати інтереси всіх сторін та спрощувати процес їх встановлення.

2. Юридичні підстави для встановлення земельного сервітуту

Встановлення земельного сервітуту може відбуватися через:

• Договір — найпоширеніша форма встановлення земельного сервітуту. Договір має бути укладений між власником земельної ділянки та особою, яка має потребу в використанні землі.
• Рішення суду — у разі, якщо сторони не можуть дійти згоди, питання встановлення сервітуту може бути вирішене судом.
• Закон — іноді земельні сервітути можуть бути встановлені без договору, на основі норм законодавства або через органи місцевого самоврядування у разі суспільної необхідності.

Договір є основною формою встановлення земельного сервітуту, зокрема Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України передбачено, що земельні сервітути можуть бути встановлені через договірні відносини між сторонами, що дозволяє чітко врегулювати права та обов’язки власників земельних ділянок і користувачів сервітутами.

Договір дозволяє детально врегулювати взаємні права та обов’язки між власниками земельних ділянок і користувачами сервітутами, що сприяє зменшенню конфліктів і забезпечує правову визначеність у земельних відносинах. Правильне оформлення договору та його реєстрація є необхідними умовами для того, щоб сервітут мав юридичну силу.

Рішення суду щодо встановлення земельного сервітуту приймається в разі, якщо між сторонами (власником земельної ділянки та особою, яка потребує сервітуту) виникає спір, який не можна вирішити шляхом укладення договору.

Рішення суду щодо встановлення сервітуту є обов’язковим для виконання, і після набрання ним законної сили, сервітут підлягає реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Встановлення сервітуту на основі законодавства в Україні регулюється Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України. Це означає, що в деяких випадках закон сам по собі передбачає можливість виникнення сервітуту без необхідності укладення угоди між власником земельної ділянки та особою, яка хоче використовувати цю землю.

Основні норми, які визначають встановлення сервітуту на підставі закону: ст. 402 ЦКУ визначає, що земельний сервітут може бути встановлений, в тому числі, на підставі законодавства, яке передбачає такі права (наприклад, для проходу чи проїзду через земельну ділянку); ст. 100 ЗКУ передбачає можливість встановлення сервітуту рішенням органів місцевого самоврядування або державної влади без згоди власника земельної ділянки за певних обставин для задоволення громадських потреб (наприклад, прокладання шляхів, ліній електропередачі, трубопроводів тощо); ст. 98 ЗКУ також визначає, що земельний сервітут може бути встановлений на земельні ділянки державної або комунальної власності для певних громадських потреб.

Типовий приклад — встановлення сервітуту для прокладання ліній електропередач або водогонів. Якщо це необхідно для забезпечення громадських інтересів (наприклад, постачання води чи електрики), то власник земельної ділянки не має права заборонити такі дії, навіть якщо не дає на це свою згоду. У таких випадках можуть бути прийняті рішення органів державної влади, що встановлюють сервітут на земельну ділянку для прокладання інженерних мереж. Постановою Кабінету Міністрів України від 26.01.2022 № 49 встановлено Типову форму договору про встановлення земельного сервітуту для розміщення об’єктів енергетики та передачі електричної енергії.

Загалом, встановлення сервітуту через законодавство регулюється чітко визначеними правилами, які мають на меті забезпечити баланс інтересів усіх учасників земельних відносин.

3. Алгоритм укладання договору сервітуту

Договір про сервітут, як правило, має включати такі основні елементи:

• Сторони договору – це власник земельної ділянки та особа, що отримує право користування сервітутом.
• Предмет договору – визначення конкретних дій, які можуть бути виконані на земельній ділянці (наприклад, проходження через ділянку, прокладання трубопроводів або інших комунікацій).
• Умови користування сервітутом – визначення меж використання сервітуту, зокрема, час, інтенсивність використання, конкретне місце на ділянці, умови щодо утримання земельної ділянки.
• Термін дії – визначення часу, на який встановлюється сервітут, а також можливість його продовження чи припинення.
• Компенсація – розмір плати або іншої компенсації, яку отримує власник земельної ділянки за використання сервітуту.
• Права та обов’язки сторін – що може і що не може робити кожна зі сторін.

Важливо!

Договір про сервітут укладається у письмовій формі і підлягає обов’язковій державній реєстрації. Це є важливою вимогою для підтвердження права на сервітут. Без реєстрації та оформлення договору сервітут не матиме юридичної сили та не буде визнаний в разі спорів. Для укладання договору про сервітут необхідно, щоб особа, що надає сервітут, була власником землі або мала право користування земельною ділянкою.

Такий договір може бути змінений або розірваний за погодженням сторін, якщо виникають нові обставини, що потребують коригування умов сервітуту. Зазначення механізмів зміни та припинення сервітуту має бути передбачене в самому договорі. Також, за бажанням будь-якої зі сторін, сервітут може бути припинений у разі непотрібності або невиконання умов договору.

Сторони можуть укласти договір, згідно з яким користувач сервітутом не сплачує власнику землі плату за використання її ділянки. Власник землі може також вимагати від користувача сервітуту певної плати за користування земельною ділянкою. Договір може бути укладений на певний період часу або на необмежений термін, з визначенням конкретних умов.

Сервітут є обмеженим правом, тому важливо чітко визначити межі прав користувача.

У разі порушення умов договору, сторони мають право звертатися до суду для захисту своїх інтересів. Це може включати вимогу відшкодування збитків або припинення неправомірних дій, що порушують право на сервітут. Суд може розглядати умови договору та встановлювати, чи було дотримано законодавства під час його укладання.

Перевагою в укладені сторонами договору є його гнучкість. Договір дозволяє точно визначити права та обов’язки сторін, встановлювати індивідуальні умови використання земельної ділянки, договір можна змінювати відповідно до змін обставин чи потреб сторін, договір дає чітке розуміння прав та обов’язків обох сторін, що знижує ймовірність виникнення спорів.

Алгоритм укладання договору сервітуту:

1. Підготовка та узгодження умов (встановлення необхідності сервітуту, точний обсяг прав користувача і термін дії сервітуту, визначити розмір компенсації (якщо платний);
2. Підготовка договору.

Договір про сервітут укладається в письмовій формі. У ньому повинні бути чітко вказані: сторони договору, предмет договору, умови використання земельної ділянки, терміни дії сервітуту, умови компенсації, права та обов’язки обох сторін.

3. Згода сусідніх власників (якщо потрібно)
4. Підписання договору.
5. Державна реєстрація договору в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.
6. Виконання умов договору.
7. Можливі зміни або розірвання договору (за взаємною згодою та оформлено додатковими угодами або через суд).

Цей алгоритм допомагає забезпечити законність і правову захищеність угоди про сервітут і правильно регулювати земельні відносини між сторонами.

4. Припинення земельного сервітуту, проблемні питання

Причини та способи припинення земельного сервітуту можуть бути різними. Ці способи забезпечують юридичну можливість для припинення прав на сервітут залежно від ситуації, зокрема:

1. За угодою сторін. Сторони можуть домовитися про припинення сервітуту у разі, якщо більше не потребують цього права або досягли нових домовленостей. Відповідно до умов договору сторони можуть укласти додаткову угоду про припинення сервітуту, що підлягає реєстрації.
2. Закінчення строку дії. Якщо сервітут був встановлений на певний термін, його дія припиняється після закінчення цього терміну. Після завершення терміну договору про сервітут, право на його використання автоматично припиняється.
3. Судове рішення. Сервітут може бути припинений через суд, якщо одна зі сторін не виконує умови договору або якщо існують інші об’єктивні обставини (наприклад, зміна використання землі). Власник земельної ділянки або сервітутодержатель можуть звернутися до суду з вимогою припинення сервітуту, і суд прийме відповідне рішення.
4. Зміна обставин. Якщо змінюються обставини, які стали підставою для встановлення сервітуту (наприклад, земельна ділянка більше не потрібна для виконання певних дій), сервітут може бути припинений. Сторони можуть узгодити припинення сервітуту або звернутися до суду для зміни умов сервітуту в разі істотних змін.

Земельні сервітути є важливим елементом земельного законодавства, але їх застосування часто викликає певні проблемні питання.

У деяких випадках договори про сервітут не містять чітких умов, що може призводити до суперечок між сторонами щодо обсягу використання землі, території, часу або способу виконання певних дій. Для уникнення суперечок договір про сервітут повинен бути максимально детальним і враховувати всі можливі сценарії використання земельної ділянки.

Встановлення сервітуту може призвести до конфліктів між власниками сусідніх земельних ділянок, особливо якщо сервітут обмежує права інших осіб або завдає шкоди їхньому майну. Для уникнення конфліктів необхідно чітко визначати межі та обмеження прав користування, а також забезпечити згоду сусідніх власників, якщо це передбачено законодавством.

У разі наявності спорів щодо прав власності на землю, укладання договору про сервітут може ускладнюватися або бути визнаним недійсним, якщо правовстановлюючі документи не відповідають вимогам. Перед укладанням договору сервітуту необхідно провести ретельну перевірку прав на землю і переконатися в їхній правомірності через відповідні реєстри.

Існує ймовірність того, що одна зі сторін не буде дотримуватися умов договору, що може призвести до порушення прав сторін, зокрема, несанкціонованого використання землі. Для захисту прав важливо визначити в договорі чіткий порядок моніторингу виконання умов і передбачити можливі санкції або механізм вирішення спорів.

Проблеми можуть виникати при використанні сервітутів для прокладання комунікацій (електричних ліній, водопроводів тощо), коли сервітут не передбачає чітких умов використання для таких цілей. Необхідно враховувати всі можливі варіанти використання сервітуту, зокрема для прокладання комунікацій, і передбачити відповідні умови в договорі.

Ці проблеми вказують на важливість належного регулювання земельних сервітутів, детального документування умов і врахування інтересів усіх сторін для запобігання конфліктам та забезпечення правової визначеності.

5. Особливості права встановлення земельних сервітутів з урахуванням судової практики

Основні моменти, які варто враховувати під час встановлення та користування земельними сервітутами в Україні:

1. Сервітут може бути встановлений за домовленістю між сторонами (власником ділянки та особою, яка хоче отримати сервітут) або за рішенням суду. Важливо, щоб домовленість не порушувала прав власника ділянки та була вигідною для обох сторін.
2. У разі відсутності домовленості, для встановлення сервітуту особа може звернутися до суду, де обов’язково потрібно обґрунтувати необхідність цього права.
3. Сервітут не може бути встановлений, якщо це значно обмежує права власника або порушує інтереси суспільства, наприклад, якщо земельна ділянка має важливе природоохоронне значення.
4. Власник земельної ділянки має право на отримання плати за користування сервітутом, розмір якої зазвичай визначається в договорі або через суд. Плата за користування сервітутом сплачується щорічно.
5. Термін дії сервітуту може бути визначений на певний період або на безстроковій основі. Зазвичай, право на сервітут надається на час, який необхідний для задоволення конкретних потреб користувача.
6. Під час встановлення сервітуту важливо, щоб це мало мінімальний вплив на власника земельної ділянки та його можливості використовувати землю.
7. Сервітут може бути скасований або змінений за рішенням суду, якщо, наприклад, умови змінилися, або користування земельною ділянкою стало неможливим чи надмірно обтяжливим для сторін.

Право встановлення земельних сервітутів є важливим елементом у регулюванні земельних відносин. Однак, як і в будь-яких інших правових питаннях, існує судова практика, яка висвітлює проблеми та особливості застосування цього інституту на практиці.

У Постанові від 5 листопада 2024 року у справі № 923/898/21 Верховний Суд звернув увагу, що неодноразово висловлював висновок про те, що земельний сервітут може бути встановлений судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, у разі недосягнення домовленості між цією особою та власником (володільцем) земельної ділянки. Умовою встановлення є неможливість задоволення такої потреби в інший спосіб, тобто якщо власник земельної ділянки відмовляється укласти угоду про встановлення земельного сервітуту або сторони не можуть дійти згоди про його умови.

Отже, передумовою звернення до суду за встановленням сервітуту повинен бути доказ вчинення дій щодо встановлення сервітуту та недосягнення про це згоди між сторонами. Якщо до звернення до суду особа не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема не звернулася до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), то в суду немає підстав для задоволення відповідних вимог у зв’язку з відсутністю в цієї особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.

У Постанові від 28 лютого 2024 року у справі №627/907/21 Верховний Суд розглянув порядок внесення оплати за встановлення земельного сервітуту. Встановлено, що плата за користування сервітутом повинна бути внесена протягом 30 календарних днів з дати набуття права земельного сервітуту, а кожний наступний платіж здійснюється щорічно до останньої календарної дати закінчення попереднього року строку дії сервітуту.

Загалом, практика Верховного Суду підкреслює необхідність дотримання процедурних вимог при встановленні земельного сервітуту, зокрема щодо попередніх дій сторін та умов оплати, а також важливість мінімізації обтяження для власника земельної ділянки.

6. Висновки

Земельні сервітути є важливим інструментом для забезпечення використання чужих земельних ділянок задля задоволення певних потреб, таких як проїзд, доступ до ресурсів або прокладання комунікацій. Встановлення сервітуту має бути здійснено відповідно до встановлених процедур і умов, які забезпечують баланс інтересів власника землі та користувача сервітутом.

Особливістю цього правового інституту є гнучкість у визначенні умов користування, а також можливість встановлення сервітуту як за угодою між сторонами, так і через судовий процес, що дає можливість врегулювати конфлікти, які можуть виникати між власниками земельних ділянок та тими, хто потребує доступу до цих територій. Судова практика також підтверджує важливість дотримання процедурних норм при встановленні сервітуту, щоб уникнути порушень прав сторін.

Земельні сервітути є важливим елементом цивільного обороту, і їх застосування потребує детального врахування інтересів усіх учасників правовідносин, зокрема, збереження рівноваги між користуванням землею та правами її власників.

Для ефективного встановлення права на земельні сервітути рекомендовано залучитися юридичною підтримкою для захисту прав та уникнення проблемних питань у майбутньому.