Захист Орендаря землі. Як не втратити існуючий Земельний Банк?

Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

На сьогоднішній день, ринок землі активно функціонує та набирає темпів. З аналітики «Київської школи економіки» у першому кварталі 2024-го продано 58 689 га, що майже вдвічі більше, ніж за аналогічний період минулого року. Всього, після відкриття ринку землі з 1 липня 2021 року, продано 491 000 га землі. Основними причинами зростання ринку землі є те, що юридичні особи отримали можливість купувати до 10 000 га землі в «одні руки» та й те, що економіка країни стабілізувалась та ситуація в країні стала більш-менш прогнозованою. Найбільше землі в січні–лютому 2024 року, за продано в Полтавській області (3700 га), Дніпропетровській (2700 га) та Кіровоградській (2000 га). Найвищі ціни – в Івано-Франківській та Львівській областях – 74 000 грн. та 57 000 грн. відповідно. Вартість гектара за рік, з березня 2023-го, зросла на 25%.

Логічно, що оскільки збільшується попит на землю, то і бажання продати свою земельну ділянку за більшу ціну виникає у власника землі. Але як зберегти право оренди, або як уникнути маніпуляцій власника землі? Давайте разом розбиратись.

1. Власник бажає продати землю, яка перебуває в оренді. Як підстрахуватися орендарю?

Існують ситуації, коли бажання продати земельну ділянку виникає під час дії договору оренди. Це здебільшого спричинене тим, що досить значна кількість людей змушена через ситуацію в країні переїжджати в інші місцевості, країни і продавати своє майно. Земельну ділянку сільськогосподарського призначення можна продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів, оскільки земельна ділянка належить власнику і він може розпоряджатися нею на власний розсуд.

Водночас, відповідно до статті 130-1 Земельного кодексу України, орендар має право на переважну купівлю землі сільськогосподарського призначення. Отже, постають питання «Як захистити своє право оренди на землю, яку хочуть продати?» «Як бути з вже посадженими сільськогосподарськими культурами на цих землях?». Давайте розбиратись разом.

За наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов’язаний не пізніше як за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається не пізніш як за два місяці нотаріусу, який буде здійснювати посвідчення договору купівлі-продажу, разом із проектом такого договору.

Яка ж процедура далі? Нотаріус, до якого звернувся власник (продавець) землі зобов’язаний протягом 3 робочих днів повідомити орендаря цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку, про намір власника земельної ділянки продати її, умови продажу та з пропозицією скористатися своїм переважним правом. У випадку, якщо орендар має намір скористатися цим правом, він має протягом 1 місяця з дати отримання відповідного повідомлення від нотаріуса повідомити останнього про бажання придбати земельну ділянку на умовах, запропонованих власником. У такому випадку протягом місяця з дня отримання повідомлення від орендаря нотаріус призначає день і час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між власником і орендарем. Досить поширеною практикою є той факт, що ціна продажу земельної ділянки, яку власник зазначає в проекті договору є значно завищена та не відповідає ринковим цінам.

Якщо протягом місяця з дня, коли орендар був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб’єкт не повідомив нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб’єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення, або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що орендар втратив своє переважне право, і власник може продати земельну ділянку іншій особі.

Слід звернути увагу, що у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Реалізація переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах здійснюється у порядку, визначеному статтями 135-139 Земельного кодексу України. Водночас, передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніш як за п’ять робочих днів до моменту початку таких торгів.

Отже, у разі продажу земельної ділянки, власник повинен обов’язково дотримуватися процедури переважного права орендаря на придбання такої земельної ділянки.

Також законодавець у статті 131 Земельного кодексу України встановив певні запобіжники для захисту прав орендарів, передбачивши, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть відчужуватися за договорами дарування, довічного утримання, спадковим договором лише на користь іншого з подружжя або родичів, а міна таких земельних ділянок (крім обміну у межах масиву земель сільськогосподарського призначення), їх внесення до статутного капіталу юридичної особи чи передача у заставу можуть здійснюватися лише за згодою орендаря.

Слід зауважити, що навіть якщо особа, яка набула право власності на земельну ділянку, котра була передана у користування за договором оренди, то вона протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів у порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України

Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Отже, зміна орендодавця (юридичною мовою – перехід права власності) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Тобто, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

2. Що потрібно зробити, щоб не втратити переважне право оренди та поновити договір оренди?

Давайте покроково розберемо, які ж дії має зробити орендар землі, щоб не втратити право користування землею.

Крок 1.

За 1 місяць до закінчення строку дії договору оренди слід повідомити орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом укладення договору оренди на новий строк. Однак зверніть увагу на умови договору, якщо в них сторонами погоджено певний строк – не нехтуйте такими положеннями і сповіщайте орендодавця в строк, зазначений в договорі. Таке повідомлення слід направляти листом, до якого обов’язково слід додати проект додаткової угоди. Уважно проаналізуйте договір оренди на предмет того, яким чином сторони договору мають обмінюватись повідомленнями. Найкращим способом оповіщення орендодавця буде вручення такого повідомлення під підпис орендодавця або направлення цінним листом з описом вкладення за адресою місця реєстрації орендодавця.

Важливо!

Умови договору оренди, при укладенні його на новий строк, можуть залишатися такими, якими були у договорі, або можуть бути змінені. Якщо орендар бажає змінити умови договору оренди то слід в додатковій угоді зазначити про відповідну зміну положень договору. Не забороняється в додатковій угоди викладати повністю оновлений текст договору оренди.

У разі, якщо орендодавець не погодиться із запропонованими орендарем умовами, переважне право орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки припиняється.

Крок 2.

Орендодавець у місячний термін (або в термін, узгоджений сторонами в договорі) має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і за відсутності заперечень укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Рекомендуємо прописувати в договорі положення, яке дасть змогу закріпити відсутність відповіді на лист чи заперечень як згоду орендодавця з поновленням договору, так звану автоматичну пролонгацію.

Крок 3.

Відомості про продовження терміну договору оренди мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо договір містить умову про його автоматичне поновлення після закінчення терміну, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий термін і на таких самих умовах. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше, як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. І навпаки –  поновленим договір буде вважатися, якщо жодна зі сторін не звернулась до реєстраторів Центру адмінпослуг із заявою про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Якщо земля продана з порушенням переважного права, орендар може подати позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Позивач буде зобов’язаний внести на рахунок суду суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Якщо особа купила ділянку, що передана в оренду, вона зобов’язана повідомити про це її користувачів протягом одного місяця з дня набуття права власності.

Зміна орендодавця не є підставою для зміни умов договору оренди або його припинення. Якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

3. Ухилення орендодавця від укладення договору оренди на новий строк. Що робити орендареві?

Досить актуальною є ситуації, в яких орендодавець не реагує на листи та звернення орендаря, не відповідає на лист орендаря та не повідомляє його про своє рішення, не висловлює жодних заперечень чи пропозицій про зміну умов договору або зволікає з укладенням додаткової угоди до договору. В такому випадку єдиним способом захисту прав орендаря є звернення до суду з позовом про визнання додаткової угоди укладеною.

Огляд судової практики з даного питання:

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 зазначила, що для поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів:

• орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором;
• орендар повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк;
• до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;
• продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
• орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.

Верховний Суд від 21 вересня 2022 року у справі № 926/2720/21 зробив висновок про те, що у разі дотримання процедури поновлення договору оренди на новий строк, завчасного повідомлення орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини з додаванням проекту відповідної додаткової угоди, продовженням користування орендованою земельною ділянкою та сплатою орендної плати, та у разі відсутності рішення орендодавця про поновлення договору оренди або відсутність заперечень щодо такого поновлення договору у строки, встановлені законом додаткова угода про поновлення договору оренди землі вважається укладеною.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 903/1030/1931 від 31 серпня 2021 року зауважує, що якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов’язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачає право оренди та ризикує отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Натомість потрібно зауважити, що часом орендарі звертаються до суду з позовами з вимогами не про визнання додаткових угод укладеними, а про зобов’язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору (зобов’язання укласти додаткову угоду тощо). З цього приводу варто зазначити, що хоч на практиці, іноді ще й сьогодні, можна зустріти випадки задоволення судами таких позовів (постанови Вищого господарського суду України від 14.06.2016 р. у справі № 910/25735/15, від 30.01.2014 р. у справі № 924/781/13), Верховний Суд все ж вважає таку практику неправильною, оскільки вона суперечить загальному принципу свободи договору.

4. Аудит, перевірка договорів оренди. На що звернути увагу?

Досить часто причинами непорозумінь між сторонами договору є нечіткий виклад пунктів договору оренди землі, або відсутність узгодженого положеннями договору регулювання спірних ситуацій. Для того, аби виявити «слабкі місця» укладених договорів, слід провести аудит та перевірити договори на предмет необхідності внесення змін. Про «слабкі місця» в договорах оренди землі Ви можете дізнатись, ознайомившись з матеріалом публікації, присвяченій даному питанню.

Аби якісно підійти до питання перевірки чинних договорів оренди землі на Вашому підприємстві рекомендуємо здійснити наступні дії:

• Систематизувати усі договори оренди землі по рокам укладення;
• Перевірити чи по всім орендним відносинам зареєстровано речове право (право оренди) в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Чому це важливо? Якщо земля знаходиться в офіційній оренді і її зареєстровано в Реєстрі речових прав, то платіжка щодо МПЗ (мінімального податкового зобов’язання) прийде орендарю. Якщо така ділянка не перебуває в офіційній оренді і не зареєстровано право на користування в Реєстрі речових прав, то МПЗ сплачує власник землі.
• Перевірити чи правильно/чи прописані кадастрові номери на земельні ділянки в договорі. Як показує практика, часто в договорах або не прописані кадастрові номера, або відсутні дати, підписи, або немає істотних умов, не прописана ціна за оренду, строки виплати. Або буває, що в договорі дата одна, а строк дії інший – тут виникають колізії при реєстрації, бо дата підписання і реєстрації відрізняються.
• Перевірити чи узгоджено усі істотні умови договору;
• Перевірити терміни дії та дати закінчення договорів оренди. Завчасно підготувати проекти додаткових угод про продовження дії договору оренди. Визначення точної кількості договорів оренди, за якими «підходить» кінець строку оренди надасть Вам можливість не проґавити можливість реалізувати Ваше переважне право оренди. Цей строк має бути не «сьогодні-завтра», а як мінімум за пів року відомий до дати закінчення дії договору;
• Аналізувати та слідкувати стосовно переходу права власності на орендовані землі в порядку успадкування, дарування тощо. Як правило, це дає змогу узгодити вчасно заміну сторони договору та уникнути непорозумінь з новими власниками;
• Перевірити строки та порядок виплати орендної плати. Коли власники землі намагаються припинити дію договору оренди, одним із аргументів орендодавця є невиплата орендної плати, або виплата не в правильно розмірі (без індексації). Якщо Орендодавець йде до суду з вимогою розірвати договір оренди саме на цій підставі, то є усталена судова практика, яка говорить про те, що якщо орендар систематично (2 рази) не виплачує орендну плату орендодавцеві – це є порушенням істотних умов договору. Для уникнення таких ситуацій слід ретельно зберігати усі документи, що підтверджують отримання орендодавцем орендної плати.
• Зберігати оригінали договорів оренди землі та додатково зберігати якісні скан-копії договорів.

Це основні пункти, на які треба звернути увагу при організації процесу перевірки договорів.

5. Договір оренди – як точка входу рейдерського захоплення. Які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути

Захист прав сільгоспвиробників, забезпечення економічної безпеки є важливою функцією держави. Одним з негативних явищ які впливають на економічну стабільність та безпеку сьогодення є рейдерство.

В Україні законодавчо не існує поняття «рейдерства», однак для бізнесу це поняття досить відоме. При цьому низка норм кримінального законодавства (наприклад, положення статей — 190 «Шахрайство», 191 «Привласнення, розтрата майна або заволодіння ним шляхом зловживання службовим становищем», 205-1 «Підроблення документів, які подаються для проведення державної реєстрації юридичної особи та фізичних осіб – підприємців», 206-2 «Протиправне заволодіння майном підприємства, установи, організації» КК України, 197-1 «Самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво» та ін.) містить ознаки кримінальних правопорушень, які можна трактувати як незаконне позбавлення права власності на нерухоме майно.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. У першу чергу слід потурбуватися про належне оформлення документів, що посвідчують право власності, присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці і внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Тобто інформація про ваше право користування земельною ділянкою має бути відображена в державних реєстрах.

Зазвичай, охочі захопити землю та врожай користуються халатністю та неуважністю землекористувачів та вишукують сфери впливу. Для прикладу, їх приваблюють ситуації:

• коли агропідприємство з тих чи інших причин не відстежує строк закінчення договорів оренди на землю;
• коли відбулась зміна власника;
• коли не зареєстровані речові права на землю;
• коли немає кадастрових номерів на земельні ділянки;
• коли відбувається накладення меж земельних ділянок одна на одну;
• коли власник земельного масиву не орієнтується, де розміщені земельні ділянки, який відсоток земельних ділянок державної/комунальної власності, а який відсоток приватної.

Досить поширеними є випадки укладання рейдерами договорів оренди паїв чи земельних ділянок із власниками таких ділянок, які вже передали цю ж землю в оренду іншому добросовісному орендарю.

Щоб захопити землю, рейдери реєструють в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за собою права оренди на відповідні земельні ділянки на підставі підроблених договорів оренди, судових рішень або інших документів, які подають державним реєстраторам або нотаріусам.

До гострих проблем можна також віднести відсутність кадастрових номерів на розпайовані земельні ділянки, право власності на які посвідчувалося державними актами зразка, встановленого на час оформлення прав, відсутність земельних ділянок у Державному земельному кадастрі або недостовірність внесених до нього даних, невідповідність даних у Державному земельному кадастрі їх паперовим джерелам, неоформлені спадкових прав на земельні ділянки.

Що унеможливлює протиправні дії третіх осіб в правовідносинах оренди землі?

• Встановлення особи власника землі під час укладання договору оренди та засвідчення справжності підпису нотаріально;
• Встановлення «історії» земельної ділянки;
• Перевірка правовстановлюючих документів на землю та їх відповідність даним, зазначеним в Державному земельному кадастрі.
• Ретельна перевірка наявності/відсутності прав третіх осіб, у тому числі й оренди, емфітевзису на землю.
• Ретельна перевірка законності отримання власником землі. Тут мова йде про неабияку цікавість органів прокуратури до порядку отримання землі власниками. Правоохоронні органи досліджують чи законно земля видана громадянам з земель державної та комунальної власності. Наслідком незаконного оформлення землі є повернення такої землі в комунальну власність та припинення права користування.

Щоб уникнути рейдерства, можна передбачити здійснення реєстрації за заявою власника, чий підпис засвідчується нотаріально, з дорученням нотаріально засвідченої копії документів.

Існує можливість захиститись від рейдерських атак шляхом звернення до Офісу протидії рейдерству. Він має контролювати державну реєстрацію нерухомого майна та бізнесу. Іншими словами, Офіс займається боротьбою з недобросовісними нотаріусами та «чорними» реєстраторами.

Міністерство юстиції України та Офіс протидії рейдерству реалізували один з наймасштабніших проектів у сфері державної реєстрації – Запроваджено електронну систему обліку скарг.

Значно швидше можна отримати відповіді про:

• юридичну «чистоту» об’єкта нерухомості, адже система містить інформацію про оскарження до Міністерства юстиції підстав набуття визначеного об’єкта нерухомості;
• доброчесність державного реєстратора, бо можна знайти інформацію про застосовані санкції до конкретного державного реєстратора;
• юридичне обґрунтуванням порушень в сфері державної реєстрації при підготовці скарг або позовів до суду.

Ця система корисна бізнесу, адже надає можливість встановити історію та репутацію контрагентів, надає чіткі відповіді на запитання, чи вбачає законодавство порушення в тих чи інших діях.

Пошук дозволяє отримати інформацію щодо скарг, призначених до розгляду з 18.10.2023.

А для того, щоб протидіяти аграрному рейдерству – надаємо декілька рекомендацій:

1. На підприємстві повинно бути чітко проговорений алгоритм дій на випадок рейдерського захоплення. Кожен працівник має усвідомлювати які дії конкретно він має вчинити в найкоротший проміжок часу.
2. Постійно та систематично контролюйте державні реєстри, в тому числі реєстр судових рішень на предмет появи «несподіванок». Контроль судових справ та появи нових справ дає можливість вчасно реагувати на заборони, арешти тощо;
3. Проведіть документальний аудит земельних відносин. За його результатами всі спірні питання та положення у договорах, кадастрах та документах господарства можна виявити.
4. Проаналізуйте внутрішні документи підприємства, установчі документи. За необхідності встановіть окремий порядок засвідчення господарських та корпоративних документів;

Завжди ретельно відслідковуйте свої боргові зобов’язання. Це необхідно для уникнення «захоплення» через придбання боргів або банкрутство.

6. Висновки

Оренда, це вид користування землею, який надає правокористувачу певні права та обов’язки на певний проміжок часу. Не слід забувати, що право користування і право власності – це різні речі. Користувач землі тимчасово (на період дії договору оренди) наділений можливостями господарювати на землі. Договір – це угода двох сторін і від того як детально продуманий текст договору – залежить які можливості будуть у сторони договору для відстоювання своїх інтересів. Рекомендуємо не нехтувати професійним юридичним аудитом перед укладенням договорів та в процесі їх виконання.