Питання регулювання одночасного переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розташовано, не втрачало своєї актуальності з часів набуття нашою державою незалежності. Хоча сам принцип єдиної правової долі земельної ділянки та нерухомості, розташованій на ній, було остаточно закріплено в Земельному кодексі України ще в 2009 році, проте практична реалізація цього принципу була доволі ускладненою і дуже часто учасникам правовідносин доводилось врегульовувати земельні питання, пов’язані з відчуженням об’єктів нерухомості, в судовому порядку. А судова практика, в свою чергу, не відрізнялась єдністю в цьому питанні.
Саме тому законодавець вирішив нарешті впровадити механізм для повноцінної реалізації правового принципу «збудоване на землі слідує за нею». З цією метою Верховною Радою України було прийнято три закони:
– Закон України №1657-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури приєднання до електричних мереж» (далі – Закону № 1657);
– Закон України №1174-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості» (далі – Закон № 1174)
– Закон України № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено» (далі – Закон №1720).
Як саме законодавець визначив механізм автоматичного переходу прав на земельну ділянку разом з об’єктом нерухомості – далі у статті.
ПЕРШИЙ КРОК ДО ВПРОВАДЖЕННЯ АВТОМАТИЧНОГО ПЕРЕХОДУ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ РАЗОМ З ОБ’ЄКТОМ НЕРУХОМОСТІ – ЗАКОН №1657
Закон №1657 набрав чинності 20 серпня 2021 року і поклав початок реалізації автоматичного переходу прав на земельну ділянку разом з нерухомістю. Зокрема, Закон визначав порядок переходу права користування земельною ділянкою. Визначено умови переходу прав користування земельною ділянкою до нового власника нерухомості, зокрема щодо переходу прав оренди, користування на праві емфітевзису, суперфіцію. Важливим нововведенням є те, що згода орендодавця (власника) земельної ділянки при такому переході не вимагається.
Також впроваджено одночасну державна реєстрація прав. Закон вносить зміни щодо здійснення державної реєстрації прав на земельну ділянку при набутті прав на нерухомості. Встановлено, що державна реєстрація права власності на земельну ділянку має відбуватися одночасно із державною реєстрацією права власності на нерухомість, така ж вимога щодо одночасної реєстрації стосується і права користування на земельну ділянку.
ЗАКОН №1174 – ПОВНОЦІННЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПРИНЦИПУ ЄДНОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА НЕРУХОМОСТІ
28 жовтня 2021 року набув чинності Закон № 1174, який вносить у порівнянні з Законом № 1657 більш суттєві та широкі зміни щодо автоматичного набуття прав на землю при переході прав на об’єкт нерухомого майна. Цікаво, що законопроект було подано до Верховної Ради ще у 2015 році, а прийнято цей Закон було лише в цьому році.
Зокрема, цим Законом викладено в новій редакції статтю 120 Земельного кодексу України, згідно з якою встановлено, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомості або об’єкт незавершеного будівництва до набувача одночасно переходить право оренди (емфітевзису, суперфіцію) на земельну ділянку в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника. При цьому волевиявлення та будь-які дії орендодавця та внесення змін до договору оренди землі (емфітевзису, суперфіцію) із зазначенням у договорі нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються. Закон лише зобов’язує повідомити орендодавця про перехід права.
Також передбачено одночасний перехід права власності на землю, без зміни цільового призначення, при набутті права на об’єкт нерухомості за правочином або у порядку спадкування, якій розташований на земельній ділянці приватної власності.
Крім того, Законом визначено, що у разі набуття частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна право власності на земельну ділянку одночасно переходить до набувача пропорційно до його частки у праві спільної власності об’єкт нерухомості.
У випадку, коли об’єкт нерухомості знаходиться на земельні ділянці державної або комунальної власності, яка не була надана у користування набувач прав буде зобов’язаний̆ протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки. Передбачається, що відповідний орган буде зобов’язаний̆ передати земельну ділянку у власність або оренду набувачу прав на нерухомість.
Ще слід звернути увагу на зміни в порядку реєстрації прав на земельну ділянку. Наразі Законом визначено, що документи про набуття права власності на об’єкт нерухомості є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою. Отже, державна реєстрація права власності на земельну ділянку має відбуватися одночасно із державною реєстрацією права власності на нерухомість, така ж вимога щодо одночасної реєстрації стосується і права користування на земельну ділянку. Це має спростити для набувачів процес оформлення своїх прав. Також обумовлено, що у договорі купівлі-продажу нерухомості потрібно обов’язково зазначити кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить до набувача.
Підсумовуючи огляд Закону № 1174, можна стверджувати, що ним дійсно запроваджується слідування земельної ділянки за нерухомістю (хоча питання ступеня «автоматичності» переходу ще є дискусійним), однак цей Закон не є останнім, яким впроваджуються зміни в законодавство щодо автоматичного переходу права на землю разом з нерухомістю.
ОСТАННІ НОВЕЛИ – ЗАКОН №1720
Закон №1720 є останнім з прийнятих на сьогоднішній день законодавчих актів щодо порядку автоматичного переходу прав на землю і чинність він набере 1 січня 2022 року.
Як і попередній Закон №1174, Закон №1720 пропонує редакцію статті 120 в новій редакції, яка в своїй основі подібна до редакції Закону №1174, однак має більш широке коло врегульованих питань.
Серед новел Закону вважаємо за доцільне виділити розширені умови переходу прав на землю у разі купівлі нерухомості. Згідно Закону предметом договору, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна, який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача, повинна бути і земельна ділянка. Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова про одночасний перехід права власності на таку земельну ділянку від відчужувача до набувача об’єкта нерухомості.
В новій редакції Законом №1720 буде викладено статтю 7 Закону України «Про оренду землі» щодо переходу права оренди до набувача прав на нерухоме майно від попереднього власника. Здійснення такого переходу передбачається без волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.
Також Законом №1720 вносяться зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» про те, що державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомость проводиться одночасно із державною реєстрацією права власності або користування на земельну ділянку. Документ на підставі якого набуваються права на нерухомість одночасно стає підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності/користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.
Таким чином, Закон №1720 ще більше розширює коло врегулюваних питань, які стосуються автоматичного переходу прав на землю за нерухомістю і з 1 січня 2022 року його положення стануть ключовими в цій сфері.
ВИСНОВКИ
Отже, прийняття вищезазначених новел в Законодавстві дійсно є позитивним кроком в процесі врегулювання правового механізму автоматичного переходи прав на земельну ділянку до набувача прав на об’єкт нерухомого майна, який розташований на такій земельній ділянці. Дійсно давно назріла нагальна потреба в реалізації правового принципу єдності землі та об’єкта нерухомості, особливо зважаючи на чисельні судові спори з цього приводу. Однак, залишається відкритим питання дієвості запропонованого законодавцем порядку реалізації цього принципу, оскільки оглянуті нововведення тільки набули чинності (а деякі набудуть лише з 1 січня 2022 року) і ще не пройшли перевірку застосуванням на практиці.
