Емфітевзис: стягнення боргу як пріоритетний спосіб захисту прав

1. Вступ

Належним способом захисту прав особи у зв’язку з несплатою за користування земельною ділянкою за договором про встановлення емфітевзису є стягнення боргу, а не розірвання такого договору.

Підстави розірвання договору, зокрема, у разі істотного його порушення другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦК України) та підстави припинення права користування земельною ділянкою, які визначені у ст. 141 ЗК України, не можуть застосовуватися для встановлення наявності підстав для припинення емфітевзису як права речового, якщо інше прямо не передбачено законом для емфітевзису.

Такий висновок зробив Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду, забезпечуючи єдність судової практики.

У цій статті ми детальніше розберемось, що таке емфітевзис, питання оплатності договору та яким  все таки є належний спосіб захисту прав особи у разі несплати за користування землею.

2. Що таке емфітевзис?

Емфітевзис – це засноване на договорі право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 102-1 Земельного кодексу, далі – ЗК). Тобто об’єктом такого договору може бути лише земельна ділянка сільгосппризначення (ст. 22 ЗК).

Емфітевзис виникає за домовленістю власника ділянки та особи, яка бажає користуватися цією ділянкою для сільгосппотреб, на підставі укладеного договору.

Відповідно до ст. 208 ЦК договір укладається у простій письмовій формі і не підлягає нотаріальному посвідченню, проте може бути посвідчений на вимогу однієї із сторін. Законодавством не встановлено типової форми договору емфітевзису, тому сторони на власний розсуд домовляються про його умови, але мають виходити з норм ЗК та ЦК (гл. 33)

Взагалі такий договір може бути строковим або безстроковим (ст. 408 ЦК). Виняток встановлено лише для земель державної та комунальної власності, строк користування якими не може перевищувати 50 років (ст. 1021 ЗК).

Істотні умови договору емфітевзису законодавчо не визначені. Відповідно до положень глави 33 ЦК України та ст.102-1 Земельного кодексу України ними можна вважати:

• об’єкт емфітевзису (кадастровий  номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• цільове призначення земельної ділянки;
• строк дії договору;
• плата за користування земельною ділянкою з визначенням розміру, умов, порядку та строків виплати.
• права та обов’язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб;
• права та обов’язки землекористувача.

Питання оплати за користування земельною ділянкою, її розміри, форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором (ч.2 ст.409 ЦК України).

Варто підкреслити те, що право емфітевзису є речовим правом. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт – його набув.

3. Питання оплатності емфітевзису

Вважаємо за необхідне звернути увагу на особливість питання оплатності договору, оскільки саме в цьому сегменті договірних відносин, як правило, виникає багато спірних питань. Так, відповідно до ч. 2 ст. 409 ЦК України «власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором».

Фактично законодавством не урегульовано порядок здійснення оплати та інші умови і вони мають бути визначені в самому договорі. Це означає, що дані питання віднесені до сфери домовленості сторін, а значить, така оплата може здійснюватися не лише у грошовому вигляді, але і в будь- який інший спосіб, який не заборонений законодавством, наприклад, оплата в натурі (продукти сільськогосподарського чи іншого виробництва), оплата шляхом відпрацювання або шляхом надання певних послуг і т.д. Також договором може бути передбачено і змішану форму оплати, коли частина оплати здійснюється у грошовій формі, а частина – в натуральній формі, відпрацюванням чи послугою.

Не визначено чинним законодавством і строки виплати за договором емфітевзису. У договорі емфітевзису сторони визначають самостійно, чи будуть такі виплати мати періодичний характер, чи це буде одноразова виплата за весь час використання, а також у який термін власник має отримати оплату. Такий стан речей зумовив виникнення певних проблемних питань щодо оплатності договорів емфітевзису, особливо довгострокових, де оплата визначається одноразово на момент укладення договору, не враховуючи інфляцію, яка може бути на період дії договору, чи збільшення нормативно-грошової оцінки землі.

Окремо слід зазначити, що хоча чинним законодавством і не встановлено порядок оплати, зокрема й одноразової, за користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, така оплата має бути здійснена і належним чином зафіксована сторонами, оскільки непідтвердження оплати може бути підставою для розірвання договору емфітевзису.

4. Особливості розірвання договору емфітевзису

Отже,  підставою для дострокового розірвання договору може бути взаємна домовленість сторін. Якщо обидві сторони дійшли згоди про доцільність дострокового припинення правовідносин, вони укладають про це додаткову угоду.

Відповідно до ст. 412 ЦКУ право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2. спливу строку, на який було надано право користування;
3. викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Верховний Суд зауважив, що для встановлення можливості розірвання спірного договору необхідно визначити, чи були допущені землекористувачем саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності), а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.

Цивільний кодекс України не встановлює істотних умов для договору емфітевзису, тому при укладенні цього договору треба виходити з загальноприйнятих істотних умов для договорів – предмет, ціна та строк дії (стаття 638 ЦК України). Наприклад, це може бути несплата виплат за користування земельною ділянкою, передбачених договором, або використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Проте, як ми зазначали на початку Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду (далі – ОП КЦС ВС) в Постанові від 20.01.2025 у справі №390/25/22 дійшов висновків, щодо певних особливостей припинення емфітевзису як речового права.

Так, ОП КЦС ВС зазначила, що загальні умови та підстави розірвання договору, які визначені у гл. 53 ЦК України, зокрема, у разі істотного порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦК України), як і загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені у ст. 141 ЗК України, не можуть застосовуватися для встановлення наявності підстав для припинення емфітевзису як права речового, якщо інше прямо не передбачено законом для емфітевзису.

Самостійність і незалежність емфітевзису від договору, яким він був встановлений, зумовлює ще одну особливість – існування емфітевзису як речового права може бути уражене лише недійсністю такого договору, розірвання ж його наслідків у вигляді припинення емфітевзису не матиме.

Що стосується обставин справи, то  Позивачі вказували, що впродовж 2014–2021 років відповідач порушував умови договору емфітевзису в частині виплати їм щорічної премії в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки належної їм на праві спільної часткової власності земельної ділянки. Просили суд на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України розірвати договір емфітевзису та скасувати державну реєстрацію речового права відповідача на спірну земельну ділянку.

Проте, вирішуючи цю справу ОП КЦС ВС нагадала, що особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб’єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто має бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

ОП КЦС ВС зазначила, що за своєю суттю емфітевзис – це речове, довгострокове, відчужуване та успадковуване право володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Тлумачення ст. 412 ЦК України та ч. 9 ст. 102-1 ЗК України дає підстави для висновку, що емфітевзис, як один із найбільш міцних речових прав після права власності, може бути припинений за рішенням суду та лише у випадках і з підстав, встановлених законом.

Підстави припинення речових прав на чуже майно спеціально визначаються лише законом та є вичерпними для емфітевзису. Зокрема, для емфітевзису це випливає з положень ст. 412 ЦК України, яка не допускає встановлення підстав припинення цього речового права договором чи підзаконним нормативно-правовим актом.

Тому належним способом захисту прав особи у зв’язку з несплатою за користування земельною ділянкою за договором про встановлення емфітевзису є стягнення боргу, тобто примусове виконання обов’язку в натурі (п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

5. Висновки

Аналізуючи правову природу емфітевзису, слід підкреслити його особливий статус як речового права, яке є довгостроковим, відчужуваним і успадковуваним. Важливо розуміти, що договір, яким встановлено емфітевзис, є лише юридичною підставою для виникнення цього права, але саме речове право продовжує існувати незалежно від подальшої долі договору.

У зв’язку з цим Верховний Суд України обґрунтовано зазначив, що загальні положення про розірвання договорів (ч. 2 ст. 651 ЦК України) та підстави припинення права користування земельною ділянкою (ст. 141 ЗК України) не можуть застосовуватися для припинення емфітевзису, якщо інше прямо не передбачено законом.

Особливу увагу слід приділити питанням оплатності договору емфітевзису. Законодавство надає сторонам широкі можливості щодо визначення форми, порядку та строків оплати, однак відсутність чітких законодавчих приписів нерідко спричиняє спори між власниками земельних ділянок та землекористувачами. У цьому контексті Верховний Суд однозначно зазначив, що несплата грошових зобов’язань за договором емфітевзису не є підставою для припинення цього права.

Відповідно, належним способом захисту прав власника земельної ділянки у разі несплати землекористувачем обумовленої плати є не розірвання договору, а стягнення заборгованості у судовому порядку. Такий підхід забезпечує стабільність речових прав та передбачуваність правозастосування у сфері земельних відносин.