Право постійного користування. Як не втратити землю після відкриття ринку землі?

Питання земельних ділянок, що використовуються на праві постійного користування, постало перед аграріями вже давно. Однак і сьогодні воно ще не вирішено остаточно. Наразі, перед відкриттям ринку землі, це питання стає ще більш актуальним. Адже мова йде про ділянки, значно більші за звичайні паї. Як правило, площа таких ділянок по регіонам України сягає 30 га або більше. Тож це досить цінний актив, який, зрозуміло, необхідно зберегти.

Тож пропонуємо розглянути в цій статті основні проблемні питання, що виникають з цією землею, та шляхи їх вирішення. Також порівняємо, яким шляхом можна переоформити землю з постійного користування у власність, щоб забезпечити можливість вільно розпоряджатись цими ділянками після відкриття ринку землі.

Історію виникнення права постійного користування землею та деякі проблемні питання, пов’язані з цим правом, ми вже розглядали близько року тому в публікації «Постійне користування земельною ділянкою: новий погляд на правове регулювання». В цій публікації ми розглядали дуже важливе рішення Великої палати Верховного суду, яка впорядкувала практику щодо позбавлення фермерських господарств права постійного користування землею після смерті особи, на ім’я якої видавався акт на постійне користування. В цьому питанні Верховний суд став на бік фермерів та захистив їх інтереси. Через рік можна констатувати, що судова практика після зазначеної постанови Великої палати дійсно стабілізувалась, і одне з болючих питань постійного користування було майже вирішено. Чому майже? Цьому питанню ми приділимо увагу в наступних розділах публікації.

Однак загальні проблеми щодо землі, яка знаходиться в постійному користуванні, залишились незмінними. Отримавши землю в постійне користування, Ви можете її обробляти. Та як передати її у спадок своїм дітям? Як отримати можливість продати її після відкриття ринку землі, якщо виникне таке бажання? Як оформити землю, яка в постійному користуванні, у власність?

Наразі вбачається два основні шляхи. Перший – це розпаювання землі на членів фермерського господарства. Ця процедура досить давно передбачена національним законодавством, однак й досі викликає чимало питань при застосуванні на практиці. Другий варіант – викуп земельної ділянки за нормативно-грошовою оцінкою.

Другий варіант буде можливий лише після набрання чинності Законом України №552-IX. Саме цим законом передбачено доповнення Перехідних положень Земельного кодексу України відповідною нормою.

Далі в цій статті ми розглянемо плюси та мінуси кожного з цих шляхів.

Законом України «Про фермерське господарство» передбачено право членів фермерського господарства безоплатно отримати у власність земельну ділянку з тих, що раніше були надані їм у постійне користування.

Це право реалізується шляхом приватизації, або так званого «розпаювання», земель. Переваги цієї процедури очевидні. Оформлення землі у власність таким шляхом – безкоштовне. Тобто Вам, звичайно, доведеться витратити гроші на послуги юристів та землевпорядників, однак оплачувати вартість земельної ділянки в цьому випадку не треба. При цьому Ви та Ваші родичі отримають землю у власність. Після цього нею можна буде розпоряджатись вільно та без обмежень – обробляти, продати, залишити у спадок тощо.

Нажаль, не обійшлось і без негативних моментів. Розпаювати землі фермерського господарства можна лише на його членів. Членами ФГ можуть бути лише родичі (виключний перелік таких родичів передбачений частиною 3 статті 3 Закону України «Про фермерське господарство». Розмір земельної ділянки, яку може отримати кожен з членів ФГ, обмежений розміром паю на території відповідної ради. Як правило, середній розмір паю складає 4-8 га (в залежності від регіону).

Тож, щоб розпаювати земельну ділянку площею 40 га, якщо середній розмір паю на території сільради складає, наприклад, 5 га, необхідно буде проводити процедуру розпаювання на вісім осіб, по п’ять гектарів на кожного. Як правило, пошук кількості родичів, які ще не використали своє право на безоплатну приватизацію, достатньої для розпаювання всієї земельної ділянки, є непростим завданням.

Закон України №552-IX, що набирає чинності з 01 липня 2021 року, передбачає можливість викупити землю, що знаходиться в постійному користуванні, без проведення земельних торгів, за нормативно-грошовою оцінкою. Більше того, передбачена можливість придбання цієї землі з розстроченням платежів до десяти років.

Можливість викупити ці земельні ділянки – це, безперечно, плюс. Як і можливість викупити їх із розстроченням платежів.

Основним мінусом цієї процедури станом на сьогодні є її невизначеність. Якою буде нормативно-грошова оцінка тоді, коли ринок землі запрацює, наразі передбачити важко. В будь-якому разі, цей варіант придбання землі у власність, є оплатним, отже, обійдеться Вам значно дорожче, ніж розпаювання.

В залежності від конкретних обставин відповідь на це питання може бути різною. Однак оптимальним, на нашу думку, є, все ж таки, розпаювання. Ви отримаєте необхідний результат – землю у власності, при цьому заощадивши кошти.

Однак що робити, якщо немає достатньої кількості членів фермерського господарства? Звичайно ж, провести реєстраційну процедуру та ввести їх до складу ФГ. А після цього безкоштовно приватизувати землю, по ділянці в розмірі середнього паю на кожного з членів родини.

Що ж робити, якщо землі багато, а членів родини не дуже? В цьому випадку радимо розпаювати земельну ділянку частково.

По-перше, так Ви зможете отримати частину землі у власність вже зараз, і не будете хвилюватись, чи не зміниться щось в законодавстві про викуп землі у власність.

По-друге, розпайовану частину землі Ви отримаєте безкоштовно. Якщо ви розпаюєте половину ділянки в 40 га, то потім, коли запрацює механізм викупу, Вам треба буде сплачувати гроші не за 40, а за 20 гектарів.

Тож, процедура розпаювання в будь-якому разі заощадить Ваші кошти.

За цих умов основним питанням залишається наступне. Чи не втратить особа право постійного користування на залишок земельної ділянки після відведення її частини у власність членів фермерського господарства? Залюбки відповімо. Ні, не втратить. Це підтверджується, зокрема, правовою позицією Верховного суду, викладеною в постанові від 18 листопада 2020 року у справі № 904/6059/19. Верховний суд підтвердив, що поділ земельної ділянки не є правовою підставою для припинення права постійного користування земельною ділянкою.

Тож, приватизувавши на членів ФГ частину земельної ділянки, залишок землі Ви зможете продовжити використовувати на праві постійного користування.

На початку цієї публікації ми надавали посилання на торішню статтю, що також була присвячена проблемним питанням земель постійного користування. Ми зазначили, що після рішення Великої палати Верховного суду проблему подальшого використання цих земель після смерті титульного володільця акту було майже вирішено.

Пропонуємо розглянути, чому ж тільки «майже».

Справа в тому, що, нажаль, не всі органи місцевого самоврядування дотримуються цієї позиції. Нещодавно землі, що довгі роки були в державній власності, було передано об’єднаним територіальним громадам. І наразі непоодинокими є випадки прийняття сільськими або селищними радами ОТГ рішень про припинення права постійного користування та скасування державних актів у зв’язку зі смертю титульного володільця. В якості типового прикладу можна навести рішення Визирської сільської ради від 18.02.2021 року № 196/V-VІІІ (Одеська область).

Схожі рішення непоодинокі і в інших регіонах України. На нашу думку, такі рішення не відповідають законодавству та мають бути скасовані. Однак на захист своїх прав в разі, якщо відповідна сільська рада все ж ухвалить подібне рішення, Ви витратите значну кількість грошей та часу.

Тож радимо не залишити органам влади або самоврядування можливості для зловживання своїми повноваженнями, завчасно оформивши землю у власність.