17 Жовтня 2024 року — Аграрне та земельне право — Час читання: 14 хвилин
«Земельний Банк». Як отримати від держави землю в оренду?
Проаналізуємо як працює ринок оренди державних земель с/г призначення через онлайн-аукціон на Prozorro.
1. Вступ
В аграрному бізнесі України простежується тенденція до збільшення земельного банку агрохолдингів. Основним активом у сфері АПК є саме земельний банк, а вміння правильно сформувати земельний банк та будувати систему управління земельними активами – це найважливіша передумова до вдалого підприємства в умовах сьогодення.
Успіх у веденні бізнесу в АПК починається з упорядкування земельних відносин, здебільшого оренди землі і в тому числі землі державної власності. Про способи розширення земельного банку, Ви можете дізнатись в публікації «Формування земельного банку. На що слід звернути увагу агропідприємствам купуючи землю?».
2. Що являє собою проєкт «Земельний Банк» реалізований Фондом держмайна?

Фонд державного майна України завершив процес корпоратизації ДП «Фонд аграрних інвестицій», створивши на його основі ТОВ «Державний земельний банк». Це перший державний оператор земель сільськогосподарського призначення. Вперше державне підприємство перетворилося на ТОВ, стовідсотковим власником якого є держава. Створення ТОВ «Державний земельний банк» стало ключовим кроком у реформі управляння державними землями. Метою створення Проєкту «Земельний банк» є підвищення ефективності використання державних земель, збільшення надходжень до бюджету та створення прозорих та конкурентних умов для усіх охочих отримати державну землю в оренду.
Станом на сьогодні, в користуванні у державних сільгосппідприємств перебувають приблизно 700 тис. га державних земель сільськогосподарського призначення. Ці державні підприємства є збитковими та не сплачують державі жодної плати за користування землею.
Земельний банк – це новий інвестиційний продукт, що дозволяє орендувати земельну ділянку через онлайн-аукціон на Prozorro.Продажі. Цей інструмент унеможливлює корупцію та прибирає будь-які тіньові схеми. По суті, Земельний банк – це ефективний спосіб збільшити інвестиції в аграрний сектор. «Земельний банк» дозволить поступово вивести з тіні сотні тисяч гектарів державних угідь. Конкурентна та відкрита оренда земель та запропоновані державою земельні ресурси стимулюють аграріїв розвивати бізнес, створювати нові компанії. Бізнес працюватиме за чіткими та прозорими правилами: оренда землі строком до 14 або до 25 років на відкритому аукціоні, державна допомога за кредитною програмою “5-7-9”, нові робочі місця, прибутки та сплачені податки для розвитку економіки держави.
Державні оператори Земельного банку перереєстровують земельні ділянки, готують усю необхідну документацію, та передають їх в суборенду на прозорих та конкурентних засадах через онлайн-аукціони на Prozorro.Продажі. Вони працюють, аби забезпечити справедливі умови й правову захищеність для усіх учасників аукціонів і орендарів, а також сприяють ефективному використанню земельних ресурсів у їхньому користуванні.
3. Хто може брати землю в оренду та за яких умов?
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення ефективності використання земель сільськогосподарського призначення державної власності» визначає тільки один механізм здачі в оренду державним земельним банком державних земель — через електронні аукціони на майданчику Prozorro.Продажі. Аграрії в усіх регіонах мають можливість взяти участь в торгах на оренду землі і виграти їх, запропонувавши найбільшу орендну плату.
Відповідно до прийнятих законодавчих змін, з 3 вересня 2023 року (момент набрання чинності Закону) державні підприємства, в яких на праві постійного користування перебувають земельні ділянки, мають право передавати їх в оренду через земельні торги.
Перетворене державне підприємство може передавати орендовану земельну ділянку в суборенду за допомогою проведення відкритих земельних торгів.
Уряд консолідує державні землі навколо державних операторів Land Bank, які беруть в оренду землю строком на 50 років, проводять інвентаризацію земель, готують землевпорядну документацію, виставляють земельні ділянки на аукціон через Prozorro.Продажі та проводять відкритий електронний аукціон. Переможцем стає той, хто запропонує максимальну ставку. В результаті – можливості для розвитку аграрного бізнесу та забезпечення надходжень до державного й місцевого бюджетів.
Орендувати землю сільськогосподарського призначення може будь-який резидент України, як фізична так і юридична особа.
Орендна плата встановлюється у розмірі не менше 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а якщо нормативну грошову оцінку земельної ділянки не проведено – не менше 12 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або області.
Договори оренди державних земель укладаються строком до 14 років для однорічних насаджень або до 25 років – для багаторічних насаджень.
Давайте розбиратись разом як знайти привабливу ділянку та як взяти участь в такому аукціоні?
4. Оренда державних с/г земель через онлайн-аукціони. Які особливості участі в аукціоні?
1 жовтня 2024 року відбулися перші аукціони з передачі в суборенду державних с/г земель. Перше питання, яке хвилює аграріїв – «Як обрати земельну ділянку?». Раніше Уряд передав 2764 земельні ділянки сільськогосподарського призначення площею понад 104 000 га у користування Державному оператора Земельного Банку. Перелік переданих земельних ділянок та моніторинг аукціонів можна здійснювати на сайті Земельного Банку. Сайт містить інтерактивну мапу земельних ділянок де є можливість здійснювати пошук ділянки та дізнаватись її розмір, стартову ціну аукціону, розмір нормативної грошової оцінки, місце розташування ділянки. На мапі є можливість застосувати фільтри для пошуку і зосередитись на аналізі земельних ділянок у відповідному кластері (територіальній одиниці).

Коли Ви точно знаєте, яку ділянку бажаєте орендувати – слід звернути увагу на вимоги до підготовки необхідних документів для участі в торгах. Учасникам аукціонів через особистий кабінет в електронній торговій системі Prozorro.Продажі потрібно подати:
- заяву про участь у земельних торгах, підписану кваліфікованим електронним підписом;
- документи, передбачені частиною сьомою статті 137 Земельного кодексу України.
А які ж саме документи потрібні?
- для юридичної особи – копія витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб–підприємців та громадських формувань;
- для юридичної особи-нерезидента – копія документа про реєстрацію у державі її місцезнаходження (витяг із торговельного, банківського або судового реєстру тощо), засвідчену згідно із законодавством держави його видачі, перекладену українською мовою;
- інформацію про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники) юридичної особи, у статутному (складеному) капіталі якої є частка іноземного капіталу, інформацію про кінцевого бенефіціарного власника;
Зверніть увагу!
Якщо особа не має кінцевого бенефіціарного власника, зазначається інформація про відсутність кінцевого бенефіціарного власника і про причину його відсутності.
- для громадянина України, фізичної особи-підприємця — копія довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті);
- для іноземних громадян та осіб без громадянства — інформацію про прізвище, власне ім’я та по батькові (за наявності), громадянство (підданство) іншої держави, постійне місце проживання в державі, громадянином (підданим) якої є особа, копію документа, що посвідчує особу.

Окрім вимог Земельного кодексу України до документів, існують «Вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису)», затверджені постановою КМУ від 22.09.2021 № 1013 (далі – Вимоги). Згідно Додатку 2 до Вимог – додатково, для участі в аукціоні, необхідно надати:
- документи, які містять відомості про структуру власності (якщо потенційним покупцем є юридична особа);
- документи, що підтверджують громадянство учасників (акціонерів, членів) та бенефіціарного власника (якщо потенційним покупцем є юридична особа);
- документи, що підтверджують джерела походження коштів;
- документи про перебування у шлюбі (чи його розірвання), у тому числі зареєстрованому за кордоном, та про набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя (у разі наявності, якщо потенційним покупцем є фізична особа);
- документ, що містить інформацію щодо юридичних осіб, права на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, акції, паї яких потенційний покупець, має із обов’язковим зазначенням найменування юридичної особи, ідентифікаційного коду юридичної особи, розміру належної йому частки у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, та/або кількість належних йому акцій, паїв (у разі наявності, якщо потенційним покупцем є фізична особа);
- документи, які підтверджують право власності учасника земельних торгів на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (у разі наявності таких прав).
- інформація про відсутність застосування санкцій.
Зверніть увагу!
- Копії зазначених документів засвідчуються кваліфікованим електронним підписом особи, яка бажає взяти участь у торгах;
- Якщо учасник не має одного із документів, зазначених у додатку 2 до Вимог, зазначає інформацію про його/їх відсутність та про причину його/їх відсутності.
- заява про участь у земельних торгах та додані до неї документи подаються до закінчення кінцевого строку подання заяв про участь у земельних торгах, встановленого електронною торговою системою автоматично упродовж дня, що передує дню проведення земельних торгів;
- У разі не подання потенційним переможцем документів, передбачених частиною сьомою статті 137 Земельного кодексу України та додатком 2 до Вимог, тобто вищезазначених, організатор земельних торгів ТОВ “Державний земельний банк” буде змушений прийняти рішення про відмову в підписанні протоколу, що буде підставою для відмови в поверненні гарантійного платежу.
В оголошенні про проведення земельних торгів щодо кожного лота зазначаються:
- найменування організатора земельних торгів;
- місце розташування, площа земельної ділянки та її кадастровий номер;
- цільове призначення земельної ділянки;
- умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договору оренди, суборенди землі, суперфіцію, емфітевзису, що укладається на земельних торгах;
- стартова ціна продажу земельної ділянки або стартовий розмір ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію, або стартовий розмір плати за користування земельною ділянкою;
- містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов’язаних із забудовою;
- час проведення земельних торгів;
- розмір реєстраційного та гарантійного внесків, що сплачують учасники, порядок їх сплати;
- найменування, веб-сайти та номери рахунків операторів електронних майданчиків, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків; прізвище, власне ім’я та по батькові, посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами та матеріалами щодо лота;
- проект договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря, суборендаря, емфітевта, суперфіціарія), а в разі продажу на земельних торгах прав емфітевзису, суперфіцію за рішенням емфітевта, суперфіціарія – також копія договору емфітевзису, суперфіцію;
- сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів;
- фотографічні зображення земельної ділянки, копії документів та матеріалів на лот;
- особа, яка має переважне право на купівлю земельної ділянки (у разі проведення аукціону з продажу такої земельної ділянки);
- номери банківських рахунків для внесення плати за придбаний лот; інші відомості про лот, які організатор торгів вважає за необхідне розмістити в оголошенні про проведення земельних торгів.
Якщо на земельні торги виставляється право оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом, в оголошенні про проведення земельних торгів за рішенням організатора зазначається також інформація про такий водний об’єкт, наявність паспорта водного об’єкта, умови використання водного об’єкта, площа, розмір плати за надані в оренду водні об’єкти. До матеріалів лота долучається паспорт водного об’єкта та розрахунок орендної плати за водний об’єкт.
Час проведення (початку) земельних торгів встановлюється електронною торговою системою автоматично.
Реєстраційний та гарантійний внески для участі в земельних торгах вважаються сплаченими з моменту їх зарахування на банківський рахунок оператора електронного майданчика не пізніше ніж за одну годину до закінчення кінцевого строку прийняття заяв про участь у земельних торгах. Оператор електронного майданчика зобов’язаний поінформувати потенційного покупця про зарахування на банківський рахунок оператора електронного майданчика гарантійного та реєстраційного внесків протягом однієї години з моменту їх зарахування та набуття права такою особою на подання заяви про участь у земельних торгах для отримання статусу учасника земельних торгів.
5. Аналітика оренди держаних земель за жовтень 2024 року
Фонд Державного майна України повідомляє, що станом на 11 жовтня 2024 року в системі «Прозорро.Продажі» відбулося 24 онлайн-аукціони з суборенди державних сільськогосподарських земель в рамках проєкту «Земельний банк».
Першою, в цій естафеті прийняла участь Вінницька область. На перші торги було виставлено земельні ділянки загальною площею 1637 га. За результатами аукціонів сукупна річна суборендна плата за ці ділянки склала 60,4 млн без урахування ПДВ. Разом з ПДВ економічних ефект від перших двох тижнів реалізації проєкту може перевищити 72,5 млн. грн.
В ході торгів було зафіксовано 685 пропозицій від учасників — як фермерських господарств, так і агрохолдингів. Таким чином, середня кількість учасників в аукціонах із суборенди державних сільськогосподарських земель на сьогодні становить 28 учасників. Така конкуренція підвищила загальну вартість суборенди державних земель у понад 9 разів порівняно зі стартовими цінами. Середня вартість суборенди ділянок склала 36 925 грн. за гектар на рік.
Найдорожчим лотом стала земельна ділянка у Калинівській міській територіальній громаді площею 262 гектари. Її фінальна вартість склала 8,5 мільйонів гривень без ПДВ, коли початкова була 1,1 мільйон гривень. За право користування нею змагалися 44 учасники, а ціна у ході торгів зросла у понад 7,5 разів.
Найбільша конкуренція спостерігалася за земельну ділянку площею 38 га у Калинівській міській територіальній громаді. За право користування нею змагалися 51 учасник, і початкова ціна суборенди зросла зі 170 тисяч гривень до переможної — 1,2 млн. гривень.
Загалом переможцями торгів стали 12 учасників. Протягом 20 робочих днів вони зобов’язані укласти договір суборенди, та після цього впродовж наступних 5 робочих днів сплатити запропоновану вартість активу та додатково ПДВ. Після сплати переможці отримають право користування земельними ділянками терміном на 14 років.
Перші угоди з переможцями аукціонів в рамках «Земельного банку» вже підписано, орендарі внесли по ним плату на загальну суму понад 30,6 млн. грн. з ПДВ.
У рамках «Земельного банку» найближчим часом будуть проведені ще онлайн-аукціони з суборенди державних сільськогосподарських земель. Зараз доступні лоти – 146 земельних ділянок у 12 областях України.
- Вінницька — 4 земельні ділянки (88,4 га);
- Волинська — 6 земельних ділянок (273 га);
- Житомирська — 18 земельних ділянок (1006 га);
- Львівська — 3 земельні ділянки (178 га);
- Черкаська — 4 земельні ділянки (577 га);
- Запорізька — 27 земельних ділянок (1726 га);
- Івано-Франківська — 3 земельних ділянки (208 га);
- Кіровоградська — 37 земельних ділянок (3471,8 га);
- Закарпатська — 19 земельні ділянки (295,3 га);
- Одеська — 3 земельні ділянки (37 га);
- Київська — 18 земельних ділянок (1259 га);
- Хмельницька — 4 земельні ділянки (136 га).
Загалом на аукціонах представлено понад 9 260 га землі, розподілених на ділянки від 2 до 588 га. Стартова вартість оренди варіюється від 6 тис. грн. до 1,8 млн. грн., проте як показали результати перших аукціонів з суборенди державних сільськогосподарських земель, завдяки конкурентності ціна зростає в ході торгів.
Найбільші лоти представлені в Кіровоградській, Запорізькій, Житомирській та Київській областях. Каталог земельних ділянок постійно оновлюється та доповнюється, це дає можливість обрати оптимальний варіант для будь-якого аграрного бізнесу.
6. Висновки
«Земельний банк» — проєкт Фонду державного майна України, який запустив прозорий та ефективний ринок оренди державних с/г земель через онлайн-аукціони. Правильний вибір земельної ділянки та ретельна підготовка документів для реєстрації участі в аукціоні дозволить реалізувати право оренди с/г земель та господарювати на такій землі, примножуючи власні активи.
Слід завжди пам’ятати, що правильна підготовка та подача документів на онлайн-аукціон – запорука участі в такому аукціоні та впевненість у своїй позиції під час боротьби за отримання в оренду земельної ділянки на вигідних умовах. Радимо залучати до процесу підготовки документів фахових юристів, які допоможуть Вам зекономити час та розставлять правильно акценти в процедурі оренди землі через аукціони.
Перегляньте практику “Аграрне та земельне право” або заповніть форму нижче, щоб отримати вичерпну консультацію юриста.