1. Вступ

Будівництво об’єктів архітектури досить складний та довготривалий процес і передчасна втрата права користування землею, може значною мірою негативно вплинути на забудовника, як економічно, так і репутаційно. Тому забудовники намагаються брати землю в оренду на якомога довший строк, щоб мінімізувати свої ризики.

Однак, вказаний підхід породжує іншу перешкоду, що полягає у необхідності нести вимушені витрати за землі (земельний податок, орендні платежі), що вже забудовані і не представляють інтересу для забудовника.

З огляду на те, що середній строк оренди землі під забудову складає 10 років, забудовник може бути «щасливим» користувачем земельної ділянки після її забудови ще багато-багато років.

В свою чергу, орендодавець землі зовсім не зацікавлений у припиненні такої оренди, тому процедури розірвання договору оренди землі тривають роками. І весь цей час забудовник несе витрати за користування землею.

Тому постає питання, як забудовнику розірвати договір оренди, на якій завершено зведення об’єктів архітектури.

2. Правові підстави розірвання

Частиною 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Звучить просто, однак на практиці розірвання договору оренди землі у більшості випадків вирішується у судовому порядку. Особливо складним процес розірвання договорів оренди землі є у містах Києві, Харкові та Одесі.

Процес розірвання договору оренди починається із відповідного звернення до органу місцевого самоврядування. І перше, з чим стикаються забудовники, є ігнорування або невмотивована відмова від розірвання договору оренди, з боку відповідної ради.

Такі дії або бездіяльність органів місцевого самоврядування порушує право орендаря, встановлене законом, отже з’являється підстава для звернення до суду.

3. Обставини, що підлягають доказуванню

Перед тим, як звертатися до суду із позовом про розірвання договору оренди землі, необхідно підготувати доказову базу.

З огляду на диспозицію ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», право на розірвання договору оренди, виникає при дотриманні двох обов’язкових умов:

• добросовісність орендаря земельної ділянки;
• завершення будівництвом об’єкта архітектури, для якого виділялася земельна ділянка.

Також, існує ще третя умова, що не визначена вказаною вище нормою, однак про це пізніше.

Під добросовісністю орендаря мається на увазі належне виконання забудовником умов договору оренди. Звичайно, для визначення стратегії захисту інтересів забудовника, необхідно детально проаналізувати положення відповідного договору оренди землі. Однак, у всіх договорах оренди комунальної землі містяться положення, що зобов’язують орендарів своєчасно сплачувати орендні платежі, земельний податок, а також використовувати земельну ділянку у відповідності до її цільового призначення.

Належним доказом того, що забудовник добросовісно виконував свої зобов’язання щодо оплати орендних платежів та земельного податку, будуть відповідні платіжні документи.

Крім того, факт відсутності претензій землевласника органів і Державної податкової служби України щодо сплати орендних платежів та земельного податку також слугуватимуть на користь забудовника у відповідному земельному спорі.

Щодо дотримання умов цільового використання земельної ділянки, тут процес доказування дещо складніше.

Умовно, такі докази можна розділити на два типи. Перший – це надання до суду документів, що підтверджують цільове використання землі (містобудівна документація, експертні звіти щодо розгляду проектної документації, документи про дозвіл на початок будівельних робіт, сертифікати про готовність об’єкта до експлуатації тощо).

Другий підхід – це відсутність відповідної реакції органів архітектурно-будівельного контролю та органів місцевого самоврядування, щодо зупинення будівельних робіт за нецільове використання землі та притягнення винних осіб до відповідальності.

Щодо доведення факту завершення будівництвом об’єкта архітектури, необхідно враховувати наступне.

Будівля вважається побудованою та стає об’єктом нерухомості, в розумінні цивільного законодавства тоді, коли забудовник (замовник будівництва) отримав сертифікат про готовність об’єкта до експлуатації.

Отже, на підтвердження факту завершення будівництва, до позову необхідно долучити сертифікат про готовність об’єкта до експлуатації, виданого відповідним  органом архітектурно-будівельного контролю.

Також факт завершення будівництва можуть підтвердити витяги із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Річ у тому, що відчуження об’єктів нерухомого майна забудовником можлива виключно після введення об’єкта архітектури в експлуатацію. Тому, документи, що підтверджують перехід права власності на квартири або інші об’єкти в будівлі, можуть слугувати доказом завершення будівництва.

Третя умова, що потребує доказування, про яку було згадано вище, не визначена напряму положеннями ст. 19 Закону України «Про оренду землі», а виходить із самої суті договору оренди землі.

Так, для розірвання договору оренди землі в судовому порядку, орендар повинен довести факт припинення користування земельною ділянкою. Така позиція була підтримана Верховним Судом у постанові від 27.03.2019 по справі № 925/315/19.

Тому, перед тим, як вимагати у судовому порядку розірвання договору оренди землі, необхідно здійснити передачу об’єкта нерухомості керуючій компанії, ОСББ або новому власнику. А докази проведення такої передачі або відчуження, долучити до позовної заяви.

Також, доказом того, що орендар припинив користуватися земельною ділянкою є припинення проведення виплат за оренду землі та земельного податку з дня, коли забудовник вважає договір оренди припиненим.

Важливо пам’ятати, що якщо орендар продовжить сплачувати орендні платежі та нараховувати собі податкові зобов’язання із земельного податку, суд може кваліфікувати такі дії, як продовження користування земельною ділянкою на умовах оренди і відмовить у позові про розірвання договору оренди землі.

4. Юрисдикція

За останні роки Верховним Судом було виписано багато правових висновків у земельних правовідносинах, включаючи питання юрисдикції. Деякі з висновків, на моє переконання, не відповідають принципу правової визначеності, оскільки подекуди не те що пересічні громадяни, а навіть досвідчені правники, які практикують у сфері захисту прав власності вже не перший рік, не можуть зрозуміти до якого суду звертатися для захисту порушеного права.

В контексті цього у орендарів часто виникає питання: «то нам в адміністративний чи господарський суд подавати позов?». Спробуємо розібратися.

Визначальною ознакою справи адміністративної юрисдикції є наявність публічно-правового спору, тобто спору, у якому хоча б одна сторона здійснює публічно-владні управлінські функції і спір виник у зв’язку з виконанням або невиконанням такою стороною зазначених функцій.

Водночас, рішення суб’єкта владних повноважень у сфері земельних відносин, яке має ознаки ненормативного акту та вичерпує свою дію після його реалізації, може оспорюватися з точки зору його законності а вимоги про визнання рішення незаконним можуть розглядатися в порядку цивільного або господарського судочинства, якщо за результатами реалізації рішення у фізичної чи юридичної особи виникло право цивільне й спірні правовідносини, на яких ґрунтується позов, мають приватноправовий характер. У такому випадку позовна вимога про визнання рішення незаконним може розглядатися як спосіб захисту порушеного права у порядку, визначеному ст. 16 ЦК України.

Тому, якщо в результаті прийняття рішення особа набуває змінює або припиняє речові права на земельну ділянку, то такий спір має розглядатися судами загальної юрисдикції або господарськими, з огляду на суб’єктний склад осіб. До подібного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду.

З огляду на те, що за результатами розгляду позову забудовника про розірвання договору оренди забудованої земельної ділянки, у останнього припиниться право користування земельною ділянкою (тобто змінюється обсяг цивільних прав), такий спір має розглядатися судом господарської юрисдикції, якщо забудовником є суб’єкт господарювання, або судом загальної юрисдикції, якщо забудовником виступає фізична особа.

Що стосується територіальної юрисдикції, то у цій категорії спорів необхідно виходити із того який суд уповноважений здійснювати судочинство на території де знаходиться земельна ділянка.

5. Висновок

Земельні правовідносини є визначальними для будівельного бізнесу і на жаль орендодавці в особі органів місцевого самоврядування не завжди йдуть на зустріч забудовникам, у тому числі в питаннях розірвання договорів оренди землі, що була забудована. Наслідком такої бездіяльності є необґрунтовані матеріальні витрати підприємців на утримання забудованих земель.

Однак, Закон України «Про оренду землі» дозволяє будівельному бізнесу ефективно захищатися від бездіяльності орендодавців, потрібно лише правильно сформувати правову позицію і звернутися до уповноваженого суду.