1. Вступ

Одними із найбільш розповсюджених правочинів у сфері господарювання, є договори оренди. Само по собі конструкція орендних правовідносин не відрізняється особливою складністю – одна сторона (орендодавець) передає іншій стороні (орендарю) певне майно, а орендар зобов’язується сплачувати орендодавцю періодичні платежі за користування цим майном.

Однак, інколи виникають ситуації, коли майно було передано орендарю, ще до укладення договору, після чого орендар починає ухилятися від укладення договору.

Як у такому випадку орендодавцю ефективно захистити свої права на отримання орендної плати в судовому порядку.

2. Обрання належного способу захисту порушеного права

Останні кілька років Верховний Суд послідовно займає позицію, відповідно до якої позовні вимоги підлягають задоволенню виключно у тому випадку, коли позивачем обрано належний спосіб захисту порушеного права. Тому, неправильна кваліфікація правовідносин на етапі підготовки і подання позову, може призвести до негативного результату в суді.

В контексті захисту прав орендодавця на отримання орендних платежів за договорами оренди, що не були укладені, питання обрання належного способу захисту порушених прав має першочергове значення.

Часто орендодавець чиї права були порушені, посилаючись на наявність акту приймання-передачі майна в оренду, а також певного листування щодо намірів укласти договори оренди, намагається захистити свої права шляхом звернення до суду із позовом про стягнення заборгованості. Однак такий підхід є помилковим і скоріше за все призведе до відмови в задоволенні позову.

Річ у тому, що стягнення заборгованості можливе виключно в рамках договірних правовідносин.

Статтею 180 ГК України визначено, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов’язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов’язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов’язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

В свою чергу, ч. 1 ст. 284 ГК України встановлено, що істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди; строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Також необхідно враховувати, що для договорів оренди, укладених двома суб’єктами господарювання, в силу приписів ст. 208 ЦК України, обов’язковою є письмова форма договору.

Тому, якщо сторони не уклали договір оренди шляхом погодження всіх істотних умов договору та його підписання, а лише обмежилися складенням акту приймання-передачі орендованого майна, то суд вважатиме договір оренди неукладеним, а позов про стягнення заборгованості, неналежним способом захисту.

Яким тоді чином орендодавцю захистити свої права на оплату за користування орендарем майном, яке вже було передане і експлуатується недобросовісним орендарем.

Главою 83 ЦК України визначено порядок регулювання правовідносин щодо набуття, збереження майна без достатньої правової підстави. Відповідно до ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно. Крім того, особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов’язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна (ст. 1214 ЦК України).

Правовою підставою для передання об’єкта оренди від орендодавця орендарю є саме договір оренди, в свою чергу акт приймання-передачі лише підтверджує, що майно, як об’єкт предмет договору, було передане орендарю.

Тому, з огляду на конструкцію правовідносин, що складаються при переданні майна на підставі акту приймання-передачі, без оформлення договору оренди, належним способом захисту буде подання позову про стягнення безпідставно отриманого орендарем майна і доходів отриманих від експлуатації такого майна. Такий позов в юридичній науці називається  кондикційним.

3. Формування доказової бази

Обставини, що підлягають доказуванню та сама доказова база у кондикційних спорах дещо відрізняється від оних у спорах щодо стягнення заборгованості за невиконаним договором.

Головною притаманною рисою спорів щодо стягнення безпідставно отриманого майна є необхідність довести два ключові факти:

• факт набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи;
• факт відсутності правових підстав для такого набуття або факт, що правова підстава набуття відпала.

Саме до такого висновку прийшов КЦС ВС, сформувавши відповідний правовий висновок у постанові від 26.09.2019 року по справі № 520/4210/18.

В контексті неукладеного договору оренди, факт набуття відповідачем майна та його збереження за рахунок орендодавця, можуть слугувати акти приймання-передачі, а також показання свідків, про факт передачі майна.

Крім того, фактом набуття особою майна можуть слугувати докази, що вказують на наступне використання майна у своїй господарській діяльності (передання майна в користування іншим особам, облікування майна на балансі, виконання робіт або надання послуг за результатами експлуатації майна тощо).

В свою чергу, під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами, правочином або договором (постанова КГС ВС від 06.02.2020 року у справі 910/13271/18).

Тому, факт відсутності правових підстав для набуття об’єкта оренди, в першу чергу доводиться фактом неукладення сторонами договору оренди або розірванням договору оренди.

Також,  інколи орендодавцю, який заявляє кондикційний позов, необхідно буде доводити факт наявності у нього права власності або права користування майном, яке передавалося недобросовісному орендарю. Належність доказів, що підтверджують право власності орендодавця на майно передусім залежить від типу цього майна.

Нерухоме майно та земельні ділянки – витяги із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, витяги з Державного земельного кадастру, правочини (договори) на підставі яких було набуте нерухоме майно та земельні ділянки, акти приймання-передачі об’єктів нерухомості в статутний капітал суб’єкта господарювання, рішення про приватизацію майна тощо;

Транспорті засоби – технічні паспорти на транспортні засоби, витяги з єдиного державного реєстру транспортних засобів;

Інше рухоме майно – правочини на підставі яких орендодавець набув майно.

Також, з метою підкріплення вже наявної доказової бази можна долучати докази обліку майна на балансі та докази, що підтверджують його набуття (фіскальні чеки, банківські виписки, накладні тощо).

4. Предмет та ціна кондикційного позову

Після того, як орендодавцем було зібрано докази безпідставності набуття недобросовісним орендарем майна, а також зібрано докази права власності або користування об’єктом оренди, можна перейти до формування предмета і ціни майбутнього кондиційного позову.

На відміну від позовів про стягнення заборгованості за невиконання або неналежне виконання господарських договорів, позови про стягнення безпідставно отриманого майна містять дещо іншу матеріально-правову вимогу і підстави.

Так, ст. 1213 ЦК України встановлено, що набувач зобов’язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі, якщо повернути майно в натурі неможливо, набувач зобов’язаний відшкодувати його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна.

Отже, першою вимогою орендодавця до недобросовісного орендаря, у межах кондикційного позову, має бути вимога про повернення безпідставно набутого об’єкта оренди.

Якщо повернення майна в натурі є неможливим, орендодавець може заявити вимогу про відшкодування вартості втраченого або пошкодженого майна.

Як визначено ст. 1213 ЦК України, розмір вартості майна, що підлягає відшкодуванню підлягає встановленню на момент розгляду справи судом.

З огляду на те, що визначення вартості майна потребує спеціальних знань, належним доказом на підтвердження таких вимог буде відповідний експертний висновок.

Експертизу можна провести як до звернення в суд так і у процесі судового розгляду, заявивши відповідне клопотання. На моє переконання, проведення експертизи об’єкта оренди до подання кондикційного позову має ряд переваг, по-перше, так орендодавець може самостійно визначити експертну установу, зокрема, керуючись балансом якості, вартості та швидкості складення експертного висновку. По-друге, при використанні експертного висновку, простіше визначати ціну позову та спрогнозувати судові витрати.

Крім того, із врахуванням останніх тенденцій Великої Палати Верховного Суду, орендодавець навіть зможе віднести витрати на таку експертизу до складу судових витрат. Як відомо, раніше суди займали послідовну позицію, що витрати на експертів, понесені до подання позову, не входять до складу судових витрат.

Також, окрім вимоги про повернення безпідставно отриманого об’єкта оренди або компенсації його вартості, орендодавець, в межах кондикційного позову, має права вимагати від недобросовісного орендаря, відшкодування всіх доходів, які той отримав або міг отримати від використання безпідставного отриманого майна.

Доказування отримання недобросовісним орендарем доходу від використання безпідставно набутого майна, можливе двома способами.

Перший спосіб – це збір первинних бухгалтерських документів (актів виконаних робіт/наданих послуг, товарно-транспортних накладних тощо), рахунків на оплату, банківських виписок, листування, господарських договорів, що були складені недобросовісним орендарем та його контрагентами, і які підтверджують перерахування орендарю грошових коштів в рамках господарських операцій із безпідставно отриманим об’єктом оренди.

Перший спосіб є ефективним, у випадках, коли орендодавцю відомо, що орендар отримав доходи від використання безпідставного отриманого майна.

Ефективність першого способу напряму буде пов’язана із тим, чи відомо орендодавцю, хто контрагент недобросовісного орендаря, де саме використовувалося майно орендаря, в який спосіб та скільки по часу.

На практиці, недобросовісний орендар зазвичай не поспішає розкривати інформацію про отриманий дохід, а також підбурює своїх контрагентів не надавати орендодавцю або суду документи, що підтверджують отримання ним доходу. Тому, якщо докази отримання недобросовісним орендарем доходів, не вдається, можна піти іншим шляхом.

Другий спосіб – це проведення експертизи документів про економічну діяльність підприємства.

Другий спосіб раціонально застосовувати у тих випадках, коли у орендодавця відсутня інформація про те, що недобросовісний орендар використовував об’єкт оренди для виконання робіт або надання послуг третім особам, а також, коли довести таке використання неможливо.

Необхідно пам’ятати, що у контексті правовідносин, неукладеного договору оренди, ч. 1 ст. 1214 ЦК України фактично визначає обов’язок недобросовісного орендаря компенсувати орендодавцю доходи, які такий недобросовісний орендар міг одержати за рахунок використання безпідставно отриманого об’єкта оренди.

Тому, другий спосіб націлений саме на доказування факту можливого приросту в майні (грошових коштах), у недобросовісного орендаря, а грошові кошти, які визначають такий приріст, формують ціну позову.

Також, з огляду на зміст ч. 1 ст. 1214 ЦК України, окрім доказування факту та розміру отримання доходів недобросовісним орендарем, необхідно правильно визначити момент, з якого користування майном є неправомірним (безпідставним).

З приводу визначення вказаних строків, КГС ВС виклав правовий висновок у постанові від 03.11.2022 року у справі № 910/9185/19, де зазначив, що: «…отримання або можливість отримання набувачем відомостей про неправомірність володіння чужим майном є моментом, з якого на зазначену особу покладаються додаткові обов`язки, зокрема, виникає обов`язок повернути фактично отримані від спірного майна доходи, або доходи, які могли бути отримані за нормальних умов…».

Таким чином, орендодавець має довести не тільки факт неправомірного використання недобросовісним орендарем об’єкта оренди, а також довести, що недобросовісний орендар мав можливість довідатися про неправомірність володіння цим майном на дату, з якої орендодавець визначає строк за який має здійснюватися відшкодування безпідставного отриманого доходу.

5. 3% річних та інфляційні втрати

Актуальним питанням кондикційних спорів є питання чи правомірно стягувати з особи, яка набула майно без достатньої правової підстави 3% річних та інфляційні втрати.

Частиною 2 чт. 625 ЦК України встановлено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання, на вимогу кредитора зобов’язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

В контексті неукладених договорів оренди, відшкодування доходів, отриманих недобросовісним орендарем за використання об’єкта оренди, можна вважати позадоговірним грошовим зобов’язанням, що узгоджується із правовим висновком ВП ВС, викладеним у постанові від 10.04.2018 року по справі № 910/10156/17.

Таким чином, звертаючись до суду із кондикційним позовом, орендодавець, окрім вимог щодо повернення безпідставно набутого недобросовісним орендарем майна і відшкодування доходів, має право вимагати сплати 3% річних та інфляційних втрат.

6. Висновок

В контексті правовідносин, що складаються у зв’язку із переданням майна за неукладеними договорами оренди, кондикційний позов є найбільш дієвим інструментом захисту орендодавців, насамперед через можливість стягувати всі отримані недобросовісним орендарем доходи.

На практиці, ризик втратити дохід від експлуатації майна, який, як правило, значно перевищує вартість орендної плати за неукладеним договором оренди, може стимулювати орендаря відмовитися від недобросовісних дій.

Водночас, з точки зору формування доказової бази та викладення ефективної правової позиції, кондикційні позови значно складніше ніж класичне стягнення заборгованості. Тому, перш ніж звертатися до суду із позовом про стягнення безпідставно отриманого майна, варто проконсультуватися із адвокатом.