Кейс-рев'ю: Ефективний судовий супровід захисту інтересів виробника агропродукції в земельному спорі

1. Вступ

Орендні відносини у сфері сільського господарства традиційно залишаються одними з найбільш проблемних та конфліктних видів правовідносин у цивільному обороті України, що зрештою призводить до звернення орендодавців та орендарів земельних ділянок до судів, з метою захисту своїх порушених прав та інтересів.

Однак, нерідко механізм судового захисту може використовуватись сторонами правовідносин задля недобросовісного впливу на свого контрагента. Наприклад, для штучного створення перешкод у користуванні земельною ділянкою, створення перепон для здійснення господарської діяльності або тиску з метою переукладення договору оренди на вигідніших умовах.

До Клієнта ЮК «АРМАДА» – виробника агропродукції та належного орендаря земельної ділянки було подано позов від орендодавця (власника) такої земельної ділянки з метою усунення нашого клієнта від користування об’єктом оренди, що у випадку задоволення позовних вимог мало б наслідком для орендаря зрив циклу виробництва агропродукції, понесення суттєвих фінансових втрат, а також ризик розірвання довгострокових партнерських відносин із контрагентами.

2. Фактичні обставини та суть спору

У жовтні 2015 року між Позивачем як Орендодавцем та Відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований в установленому порядку відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Орендодавець, попри чинність договору оренди та належне виконання обов’язків з боку нашого Клієнта, вирішив достроково припинити зобов’язання за договором. Однак, замість того, щоб реалізувати передбачену договором та чинним законодавством процедуру розірвання, Орендодавець звернувся до суду та фактично мав намір використати судовий механізм не як інструмент захисту, а як спосіб тиску на Орендаря з метою штучного припинення правовідносин та стягнення необґрунтованої суми грошових коштів.

3. Правові позиції сторін спору

Орендодавець в обґрунтування позовних вимог зазначав, що договір оренди земельної ділянки ним нібито не підписувався, що вказувало на відсутність його волевиявлення на укладення оспорюваного договору оренди землі та наявність підстав для визнання такого договору оренди землі недійсним, а відтак і припинення права оренди, яке зареєстроване на підставі цього договору. Також наведені вище доводи, на думку Позивача, були підставою для витребування з володіння Відповідача спірної земельної ділянки та стягнення з нього упущеної вигоди за період здійснення володіння.

В обґрунтування заперечень на позовні вимоги Орендодавця, фахівці ЮК «АРМАДА» із посиланням на актуальну правозастосовну практику Верховного Суду звернули увагу, що суб`єкт звернення до суду може скористатися не будь-яким, а лише конкретним способом захисту його порушеного, оспореного, невизнаного права чи інтересу. Так, належним способом захисту прав позивача (орендодавця), який у спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Таким чином, вимога Позивача про визнання недійсним спірного договору оренди земельної ділянки не була належним способом захисту порушеного права, що передбачений чинним цивільним законодавством.

Більше того, юристи ЮК «АРМАДА» звернули увагу суду і на те, що навіть у випадку встановлення факту неукладеності спірного договору оренди, суд мав би досліди наявність або відсутність факту отримання Позивачем орендної плати від Відповідача за користування земельною ділянкою. Однак, встановлення факту дійсності внесення орендних платежів можливо було б здійснювати виключно за умови звернення Орендодавцем із належним та ефективним способом захисту порушених прав, тобто із позовною вимогою про визнання відсутнім права оренди, яку Позивач не заявив, що має призвести до відмови у задоволенні первісної та похідних позовних вимог.

4. Мотиви, з яких виходили суди при вирішенні спору

Рішенням місцевого загального суду, з яким погодився й апеляційний суд у справі №513/742/20, у задоволенні позовних вимог Орендодавця до нашого Клієнта було відмовлено в повному обсязі.

Суди за результатами з’ясування та встановлення фактичних обставин та дослідження поданих сторонами доказів погодились з доводами юристів ЮК «АРМАДА» про те, що позовні вимоги Орендаря про визнання недійсним договору оренди спірної земельної ділянки та припинення такого права, як і вимога про витребування спірної земельної ділянки з володіння Орендаря, є неналежними способами захисту порушеного права. З урахуванням того, що позовна вимога про стягнення упущеної вигоди є похідною від первісної вимоги, у задоволенні позову і в цій частині суди також відмовили.

Крім того, суди першої та апеляційної інстанцій звернули увагу, що обставини добросовісності Орендодавця щодо отримання орендної плати належить оцінювати за умови звернення Орендодавця із позовною вимогою про визнання відсутнім права оренди, якої у цій справі Позивач не заявляв.

5. Висновки та рекомендації

Ситуація, що склалась у межах описаного вище спору, є наочним прикладом спроби недобросовісного використання механізмів судового захисту, як засобу тиску на контрагента в орендних правовідносинах. Позивач, не маючи належних правових підстав для дострокового припинення дії договору, намагався в обхід передбачених законом процедур досягти одностороннього припинення права оренди, а також безпідставно стягнути значні кошти зі свого контрагента.

Суди обґрунтовано прийняли позицію, представлену фахівцями ЮК «АРМАДА», та стали на бік нашого Клієнта, визнавши обраний Позивачем спосіб захисту неналежним, а позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню.

Тож можна дійти висновку, що якісна та своєчасна юридична підтримка дозволяє зберегти стабільність господарської діяльності бізнесу навіть у випадках спроб штучного впливу чи тиску з боку інших учасників правовідносин. Саме тому, у випадку виникнення правового конфлікту у складній категорії правовідносин, вкрай важливо якнайшвидше звертатися до визнаних фахівців, які допоможуть не допустити порушення ваших законних прав та інтересів.

Юридична компанія «АРМАДА» має успішний досвід захисту суб’єктів господарювання у земельних спорах та готова надати комплексний юридичний супровід, забезпечивши формування якісної стратегії захисту, а також належне представництво інтересів Клієнта в судах усіх інстанцій та на стадії виконання судового рішення.