Особливості укладання договорів оренди та суборенди земельної ділянки

1. Вступ

Договори оренди та суборенди земельної ділянки є надзвичайно актуальною угодою для забезпечення потреб та реалізації агропромислового комплексу у наш час. За результатами III кварталу 2024 року ринок оренди землі домінує над ринком купівлі-продажу землі. За даними Київської школи економіки у вересні 2024 року договори оренди землі переважають угоди купівлі-продажу у співвідношенні 27,8 тисяч договорів до 9,8 тисяч договорів. За III квартал 2024 року було орендовано 65 тисяч сільськогосподарських земель сукупною площею 168 тисяч га. Протягом цього ж періоду укладено 28 тисяч угод купівлі-продажу земельних ділянок сукупною площею 62,3 тисячі га землі.

Важливо зазначити, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. За договором оренди землі орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Як і будь-яке інше договірне зобовʼязання, договір оренди земельної ділянки може передбачати ряд ризиків, тому перед укладенням правочину, а іноді вже й після початку дії договірних правовідносин, рекомендується проведення аудиту даних договорів для уникнення та мінімізації подальших збитків.

Повний та вчасний аудит укладених договорів оренди (суборенди) землі на предмет підстав, що можуть у майбутньому вплинути на зменшення земельного банку підприємства, що в свою чергу може негативно позначитись на доході, сприятиме мінімізації даних ризиків та можливості їх своєчасного уникнення.

2. Поняття, істотні умови та особливості при укладанні договору оренди земельної ділянки

Першим кроком для уникнення майбутніх проблем та запобігання ризикам у договорі оренди землі є відповідність усім істотним умовам договору при його укладенні.

Істотні умови договору оренди землі визначені статтею 15 Закону України “Про оренду землі” і мають бути обов’язково перевірені під час аудиту на відповідність чинним нормам законодавства.

До переліку істотних умов договору оренди землі відносять:

• об’єкт оренди.

При зазначені інформації про об’єкт оренди необхідно надати дані про:

– кадастровий номер земельної ділянки;

– місце розташування земельної ділянки;

– розмір земельної ділянки;

Також звертаємо увагу, що інформація щодо об’єкту оренди є надзвичайно важливою при укладенні договору оренди (суборенди) земельної ділянки, оскільки порушення мети використання землі у порівнянні з її цільовим призначенням, може стати причиною до подальшого розірвання договору.

• дата укладення та строк дії договору оренди;

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування – орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.

Важливо зазначити, що поняття укладення договору оренди земельної ділянки та момент набрання чинності договору оренди земельної ділянки не завжди є тотожними.

Відповідно до частини першої статті 640 Цивільного кодексу України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Також статтею 19 Закону України “Про оренду землі” зазначено, що  право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Враховуючи той факт, що право оренди та суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до ст. 6 та 8 Закону України “Про оренду землі”, даний договір вважатиметься укладеним після внесення даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З метою уникнення ризиків судових оскаржень умов договору, рекомендуємо чітко зазначати строки із визначенням дати початку та завершення дії договору. Постановою ВП ВС від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 визначено, що укладений договір оренди земельної ділянки не є документом, що підтверджує речове право орендаря на користування нею, а є лише підтвердженням того, що сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Право користування земельною ділянкою у орендаря виникає не з моменту укладення договору оренди, а з моменту проведення державної реєстрації речового права на оренду землі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Також звертаємо увагу, що строк дії договору оренди землі, відповідно до норм чинного законодавства, визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.

При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може бути меншим як 25 років.

При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років. До договору оренди землі включається зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію відповідних меліоративних систем і об’єктів інженерної інфраструктури та сприяти їх належній експлуатації.

• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Під час формування умов договору необхідно звернути увагу на наступні аспекти щодо:

• процедури та механізмів сплати орендної плати за весь період сплати договору.
• порядку врахування індексації орендної плати.
• процедури повернення орендної плати у випадку дострокового розірвання договору тощо.
• за згодою сторін у договорі оренди землі також можуть зазначатися інші умови.

Важливо зазначити, що відповідно до статті 14 Закону України “Про оренду землі” договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Також відповідно до норм чинного законодавства, за бажанням однієї із сторін договір оренди земельної ділянки може бути посвідчений нотаріально. У даній статті також зазначається форма Типового договору оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220, що може бути прикладом юридично вірного договору оренди земельної ділянки.

Однак, важливо звернути увагу, що Типовий договір оренди землі має відповідати чинній редакції  (на момент публікації даної статті Типовий договір затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р., зі змінами, що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 02.08.2024 року), оскільки невідповідність нормам статті 15 Закону України “Про оренду землі” у договорі оренди земельної ділянки несе ризики оскарження дійсності даного договору у судовому порядку в майбутньому.

3. Юридичний аудит земельної ділянки

Важливим етапом при укладанні договору оренди чи суборенди є юридичний аудит земельної ділянки. Задля уникнення ризиків та можливості реального використання орендарем землі за призначенням необхідно провести перевірку земельної ділянки до моменту укладення угоди.

Юридичний аудит земельної ділянки передбачає:

• аналіз правовстановлюючих документів на земельну ділянку;
• перевірку кадастрового номеру земельної ділянки;
• перевірку порядку набуття права власності на земельну ділянку орендодавцем та законності підстав оформлення даного права;
• виявлення наявності обмежень та обтяжень користування земельною ділянкою;
• перевірку цільового призначення земельної ділянки тощо.

4. Державна реєстрація права оренди (суборенди) земельної ділянки

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку з урахуванням особливостей, визначених Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”:

• прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;
• виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав;
• встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв;
• перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;
• прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав);
• відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та їх обтяження, про об’єкти та суб’єктів цих прав;
• формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником;
• видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов’язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

5. Особливості договору суборенди земельної ділянки. Суборенда державної землі в ТОВ Державний Земельний Банк України

Відповідно до чинних норм законодавства, умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. У відповідності зі статтею 8 Закону України “Про оренду землі” орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Законодавцем також встановлено, що плата за суборенду земельних ділянок державної та комунальної власності не може перевищувати орендної плати, крім випадків передачі в суборенду земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, яка перебуває в оренді акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення такого державного підприємства, на конкурентних засадах. Також плата за суборенду земельної ділянки державної власності, що орендується акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебувала така земельна ділянка, визначається за результатами земельних торгів і сплачується орендарю в порядку, визначеному договором суборенди земельної ділянки.

Враховуючи вищезазначене, звертаємо увагу, що вартість оренди земель державної власності, реалізованих за допомогою проєкту “Земельний банк”, через онлайн-аукціон Prozorro.Продажі не може бути меншою 12% від нормативної оцінки.

Зазначаємо, що Фондом державного майна України було створено ТОВ “Державний земельний банк України” – перший державний оператор земель сільськогосподарського призначення. Проєкт Фонду державного майна України “Земельний банк” відкриває можливість для аграріїв орендувати державні землі через онлайн-аукціон.

Акціонерне товариство “Прозорро.Продажі” визначено адміністратором електронної торгової системи у постанові Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2021 р. N 1013 “Деякі питання підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)”, відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України № 235 від 01 березня 2024 року “Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо ефективності використання земель”.

Залежно від області стартова вартість оренди державної земельної ділянки  становитиме від 3000 до 4000 грн за 1 га в рік. За даними Prozorro.Продажі, вартість оренди землі с/г призначення за результатами аукціонів може сягати до 30-40 тис. грн за 1 га в рік.

Орендувати державні землі зможе будь-який резидент України. Залежно від категорії земельної ділянки орендувати землю можна строком:

• на 14 років – для вирощування однорічних насаджень.
• на 25 років – для вирощування багаторічних насаджень.

Для участі в аукціоні з оренди (суборенди) державної землі необхідно:

• Обрати лот, ознайомившись із наданою інформацією про нього.
• Зареєструватись на будь-якому з підключених до системи майданчиків.
• Подати заяву на участь в аукціоні через е-кабінет.
• Сплатити реєстраційний та гарантійний збір.
• Взяти участь в аукціоні, запропонувавши свою переможну ставку.
• Пройти кваліфікацію.
• Укласти договір за результатами аукціону та сплатити суборендну плату за перший рік.

Переможець земельних торгів підписує протокол про результати земельних торгів протягом трьох робочих днів з дня, що настає за днем його формування електронною торговою системою та підписує договір за результатами проведення земельних торгів з організаторами протягом 20 робочих днів з дня, що настає за днем формування протоколу про результати земельних торгів.

Важливо зазначити, що під час підписання договору суборенди, з метою уникнення майбутніх ризиків для підприємства, також необхідно:

• ретельно вивчити документацію на земельну ділянку щодо наявності недоліків, проаналізувавши дані державного земельного кадастру та зареєстровані відомості про землю, в тому числі обмеження у використанні землі, цільове призначення земельної ділянки тощо.
• актуалізувати інформацію щодо місцезнаходження земельної ділянки, реальної відповідності даних в державному кадастрі та фактичному розташуванні земельної ділянки.
• перевірити наявність в умовах Договору додаткового фінансового навантаження для Суборендаря, ознайомитись зі штрафними санкціями зазначеними у Договорі.
• проконтролювати відповідність змісту договору оренди та договору суборенди земельної ділянки.

6. Припинення договору суборенди земельної ділянки

Враховуючи чинні норми законодавства, наголошуємо, що суборендар має передбачати ризики дострокового припинення договору суборенди, оскільки відповідно до абз. 4, 5 статті 8 Закону України “Про оренду землі”, строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі та у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. У такому випадку інтереси суборендаря можуть виявитися незахищеними.

Враховуючи обов’язок реєстрації права суборенди земельної ділянки, у разі припинення договору суборенди виникає необхідність реєстрації припинення права суборенди земельної ділянки, що у різних випадках може покладатись на суборендодавця, суборендаря, або ж власника землі.

Важливо зауважити, що відповідно до абз. 6 статті 16 Закону України “Про оренду землі”, у разі дострокового припинення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, орендарем якої є акціонерне товариство, товариство з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебувала така земельна ділянка, суборендар такої земельної ділянки має право на укладення договору оренди такої земельної ділянки на строк, що залишився до закінчення строку договору суборенди. У такому разі орендна плата має дорівнювати платі за суборенду, а інші умови договору оренди мають відповідати умовам договору суборенди. Передача такої земельної ділянки іншим особам, її поділ або об’єднання з іншими земельними ділянками, а також зміна її цільового призначення до укладення договору оренди з колишнім суборендарем забороняються. У даному випадку законодавцем передбачено захист інтересів суборендаря у разі припинення договору оренди земель сільськогосподарського призначення державної власності.

7. Висновки

На підставі вищевикладеного зазначаємо, що оренда (суборенда) земельної ділянки має ряд переваг для підприємств, оскільки передбачає невеликі початкові витрати у порівнянні з придбанням власної земельної ділянки та організацією постійного виробництва. Також звертаємо увагу, що з урахуванням започаткування “Земельного банку” у резидентів України є можливість орендувати державні c/г земель через онлайн-аукціони на досить довготривалі строки. Реалізація даного проєкту сприяє підвищенню ефективності використання державних земель, та створює прозорі умови для всіх учасників онлайн-аукціону, що безумовно є великим плюсом для розвитку аграрного сектору в Україні та сприяє підтримці економіки в цілому.

Звертаємо увагу, що укладення договорів оренди та суборенди земельних ділянок також може нести й певні ризики для Вашого підприємства, особливо коли йдеться про довгострокові договірні взаємовідносини.

З метою уникнення ризиків для Вашого підприємства, професійна команда юристів ЮК “Армада” готова надати Вам кваліфіковану правову підтримку на етапі укладання нових договорів оренди (суборенди) земельних ділянок та проведенні аудиту вже укладених договір.