Поновлення договорів оренди приватної та комунальної землі

1. Поновлення договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди

Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126^-1 Земельного кодексу України, згідно якої договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів, так звана автоматична пролонгація для договорів оренди землі.

Правила, визначені даною статтею щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Отже, поновлення договорів здійснюється на умовах та за правилами, чинними на момент їх укладення відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк та має наразі дві окремі правові підстави поновлення договору оренди землі: переукладення договору оренди землі на новий строк (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»); «автоматичне» поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк відрізняється від поновлення договору оренди землі наявною необхідністю вчинення сторонами договору активних дій з укладення нового договору.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

Таким чином, поновлення договорів оренди може відбуватися шляхом укладення додаткової угоди до договору землі. В такому випадку сторони підписують додаткову угоду, сплачують відповідний адміністративний збір та реєструють угоду в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно для збільшення строку оренди такої землі.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Важливо зауважити, що обрахунок строку дії договору оренди землі обчислюється з дати укладення основного договору, або з дати реєстрації договору оренди землі, але не від дати укладення додаткової угоди або дати державної реєстрації речових прав за такою угодою. Також у разі перевищення на певному етапі загального строку дії договору оренди землі в п’ятдесят років, такий договір припиняється та укладається новий, скориставшись переважним правом орендаря. У такому разі виникне саме новий договір, а не додаткова угода.

2. Поновлення договірних зобов’язань шляхом укладення нового договору оренди землі

У разі необхідності внести суттєві зміни в договір оренди землі, сторони можуть здійснити поновлення шляхом укладення нового договору, в тому числі з урахуванням зміни нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що зумовлює необхідність зміни розміру орендної плати, перегляд окремих умов використання земельної ділянки, зміну прав обох або однієї сторони договору тощо. Для реалізації нових правовідносин необхідно першочергово припинити право користування за попереднім договором та надалі зареєструвати речове право за новим договором оренди землі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно із включенням до нього таких відомостей про поновлення.

Подекуди також здійснюють виклад тексту договору у новій редакції без припинення попереднього. В такому випадку сторони складають додаткову угоду до договору оренди таким чином, що в її преамбулі зазначається, що сторони погодили викласти текст договору у новій редакції та викласти оновлений текст договору. При застосуванні такого поновлення, слід врахувати як і у звичайній додатковій угоді строки дії та дату укладення основного договору.

Водночас, строк дії договору оренди землі може бути змінений або поновлений, або договір оренди землі може бути укладений на новий строк. Важливо врахувати, що для зміни строку дії договору оренди землі потрібно укласти окремий договір, тобто вносити зміни щодо строку дії основного договору, а не поновлювати його.

Обмеження щодо граничних строків оренди землі, визначені Законом України «Про оренду землі», згідно якого, строк дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років.

Крім того, важливо пам’ятати, що внести зміни можна тільки до договору оренди землі, який ще не припинив свою дію через сплив строку, на який його укладено.

Таким чином, у разі належного виконання умов основного договору оренди, а також завчасне повідомлення власника земельної ділянки про намір укласти договір на новий строк, до такого повідомлення обов’язково додається проєкт нового договору оренди землі у двох екземплярах, умови якого можуть відрізнятись від умов основного договору. Крім того, важливо зауважити, що оскільки переважне право укласти договір оренди землі на новий строк фактично полягає в укладенні нового договору оренди землі, то усі обмеження щодо строків дії договору застосовуються тільки до нового договору.

Після отримання повідомлення власник землі має право укласти запропонований договір або ж направити свої зустрічні пропозиції щодо істотних умов договору оренди землі, або відмовитись від укладення договору оренди землі на новий строк, або може взагалі проігнорувати таке повідомлення.

У разі відмови від укладання договору або ж ігнорування повідомлення, орендар, який має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, може звернутись до суду за захистом свого права шляхом визнання укладеним договору оренди землі на новий строк. В той же час, при недосягненні домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Важливо, що процедура поновлення договорів оренди, які були укладені до 16 липня 2020 року повинна відбуватись згідно із положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 13 лютого 2020 року, тобто здійснюється поновлення на підставі додаткової угоди до договору оренди землі. Така угода може передбачати також внесення змін до умов основного договору оренди. Але якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою протягом місяця після спливу строку дії договору оренди та за відсутності письмових заперечень орендодавця, то такий договір вважається поновленим на той самий строк та на тих самих умовах. Проте, укладення додаткової угоди все одно залишається обов’язком кожної зі сторін основного договору оренди землі.

Переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (частини перша – п`ята статті 33 Закону №161-XIV потрібно відрізняти від поновлення договору оренди землі (частина шоста статті 33 вказаного Закону). Поновлення договору передбачає продовження договірних відносин після закінчення строку договору оренди землі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою та відсутні заперечення орендодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той же строк і на тих самих умовах, що були у ньому передбачені. А переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк передбачає можливість установлення інших, відмінних від існуючих, умов за домовленістю сторін, тобто стосується укладення нового договору оренди землі на новий строк і з новими умовами.

Таким чином, дуже важливо вірно визначити момент початку та закінчення дії строку договору оренди від моменту виникнення та припинення права оренди.
Право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, а облік строку дії договору оренди починається з моменту його укладення. В той самий час, право оренди припиняється у зв’язку зі спливом строку, на який було укладено договір оренди. Договір може бути поновлено, або укладено на новий строк, строки дії договору оренди землі також може бути змінено за окремим договором.

3. Особливості поновлення договорів оренди земель комунальної власності

Особливістю користування землями комунальної власності є необхідність отримання відповідного рішення органу місцевого самоврядування, яке ухвалюється щодо поновлення договорів оренди землі, тому для реєстрації речових прав за додатковою угодою до договору знадобиться не тільки підписана угода орендарем та орендодавцем, але й відповідне рішення.

Відповідне рішення у редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», що була чинною з 12 березня 2011 року до 18 жовтня 2016 року (для договорів оренди землі, укладених в цей період) передбачена можливість укладення додаткової угоди уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

Відповідно до абз. 2, 3 статті 33 цього Закону орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

Як і у випадку із землями приватної форми власності орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору, але у випадку, якщо орендодавець – орган державної влади або місцевого самоврядування, – приймає рішення про поновлення договору оренди землі.

Проте, якщо рішення не ухвалене, а письмове заперечення у вигляді листа-повідомлення протягом одного місяця після закінчення строку договору не надійшло, то такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Саме у такому випадку для реєстрації речових прав за додатковою угодою про поновлення договору оренди землі (для земель комунальної форми власності) не буде необхідним надання рішення відповідного органу. Водночас, для реалізації такого права реєстратору вже ж необхідно надати докази надсилання листа-повідомлення з додатковою угодою, перевірити на сайті відповідного органу щодо розв’язання цього питання, не виключено в такому випадку визнання договору оренди землі поновленим в судовому порядку, тому орендарю важливо попіклуватися про дотримання процедури на поновлення договору у відповідному порядку.

У випадку необхідності укладення нового договору, передача такої ділянки в оренду має відбуватися на конкурентних засадах відповідно до ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України, тому рішення має бути отримано для подальшої реєстрації земельної ділянки за орендарем, хоча відповідно до абз. 22 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

Крім того, відповідно до статті 288 Податкового кодексу України, договір оренди земель комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Постановою Кабінетом Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.

Відповідно до статті 179 Господарського кодексу України, сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Відповідно до ст. 14 до Закону України «Про оренду землі» власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу.

Обмеження щодо граничних строків оренди землі визначено Законом України «Про правовий режим воєнного стану», передача в оренду земельних ділянок комунальної форми власності здійснюється військовими адміністраціями населених пунктів на строк, що не перевищує одного року.

Оскільки, як зазначено вище, згідно ст. 126^-1 Земельного кодексу України, нові положення поширюються після набрання чинності Закону на укладені договори, а саме: умова про поновлення договору має бути передбачена самим договором, проте існує заборона щодо такої вимоги в договорах, що стосуються оренди земель комунальної власності, крім випадків якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Поновити договір оренди за мовчазною згодою можливо лише у разі наявності такої можливості в договорі оренди землі без укладення додаткової угоди, пролонгація відбуватиметься автоматично. Крім того, право на відмову у поновленні договору оренди землі, може реалізувати кожна зі сторін, звернувшись до державного реєстратора не пізніше, ніж за місяць до закінчення такого договору у будь-який час до закінчення договору оренди землі.

4. «Сірі зони» та рекомендації, як не втратити землю

• Повідомлення про намір скористатись своїм переважним правом.

До закінчення строку дії договору оренди за один місяць необхідно повідомити орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом укладення договору оренди на новий строк. Якщо в договорі сторонами погоджено певний строк – здійснити таке сповіщення протягом зазначеного строку в договорі, шляхом особистого вручення такого повідомлення під підпис орендодавця або направлення цінним листом з описом вкладення за адресою місця реєстрації орендодавця відповідного повідомлення з проєктом додаткової угоди. Важливо значення має визначений спосіб комунікації у договорі, тому варто дотримуватись погоджених умов.

• Пропозиції щодо умов договору.

Орендодавець може пропонувати залишити умови без змін, а той же час він не позбавлений права при укладенні на новий строк договору пропонувати в проєкті зміни, які слід зазначити у погодженому варіанті додаткової угоди. У разі внесення певних змін, їх необхідно передбачені в додатковій угоді про відповідну зміну положень договору. Важливо зауважити, що не забороняється в додатковій угоди викладати повністю оновлений текст договору оренди. У разі, якщо орендодавець не погодиться із запропонованими орендарем умовами, переважне право орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки припиняється.

• Погодження щодо поновлення договірних взаємовідносин.

Після отримання від орендаря повідомлення, орендодавець у місячний термін (або в термін, узгоджений сторонами в договорі) має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди. У випадку наявності заперечень, сторони додатково узгоджують зміни та умови договору, за відсутності ж заперечень – укладають з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності в договорі умови щодо автоматичної пролонгації у випадку відсутності відповіді на лист, орендар буде мати законні підстави для поновлення такого договору без отримання такого погодження.

• Реєстрація відомостей про поновлення в реєстрі.

Відомості про продовження терміну договору оренди мають бути внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі якщо договір містить умови про автоматичне поновлення після закінчення терміну, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий термін і на таких самих умовах. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше, як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Водночас, також поновленим буде вважатися договір, у разі якщо жодна сторона не звернулась до реєстраторів Центру адмінпослуг із заявою про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

• Важливі деталі переважного права.

Укладенням договору оренди право власності обмежується для власника, оскільки він вже не може користуватись тим майном, яке він передав в оренду іншій особі. Проте він не позбавляється права на розпорядження цим майном, а саме: продати, подарувати тощо. В той же час, необхідно також врахувати права орендаря, який має право користування майном власника; переважне право на придбання майна, відчужуваного власником (ч. 2 ст. 777 ЦК України) та інші.

Отже, переважне право на укладення договору оренди має важливе значення для подальшого врегулювання договірних або ж спірних правовідносин, адже якщо земля продана з порушенням переважного права, орендар може скористатися правом судового оскарження щодо переведення на нього прав та обов’язків покупця. У випадку якщо особа купила ділянку, що передана в оренду, вона зобов’язана повідомити про це її користувачів протягом одного місяця з дня набуття права власності. Право користування орендаря настільки захищається законом, що навіть законодавець наділяє орендаря переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Правонаступництво не потребує укладення окремого правочину про заміну сторони, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

• Щодо строків на поновлення

Строк дії договору оренди землі нерозривно пов’язаний зі строком права оренди.

Право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, а облік строку дії договору оренди починається з моменту його укладення. Проте, право оренди припиняється у зв’язку зі спливом строку, на який було укладено договір оренди.
Строк дії договору оренди землі може бути змінений за окремим договором. Також договір оренди землі може бути поновлено, а може бути укладено на новий строк, проте слід пам’ятати, що зміст цих понять може відрізнятись залежно від того, коли було укладено договір оренди – до 16 липня 2020 року чи після.

Важливо звернути увагу, що строк складання додаткових угод має обчислюватись з дати укладення основного договору, або з дати реєстрації договору оренди землі (для договорів, що були укладені до 1 січня 2013 року), але не від дати укладення додаткової угоди або дати державної реєстрації речових прав за такою угодою. У випадку перевищення строку оренди п’ятдесят років, його доведеться припинити та скориставшись переважним правом укласти новий договір на нових визначених умовах.

5. Висновки

Належне виконання договірних зобов’язань є важливою запорукою подальшого поновлення договорів оренди приватної та комунальної землі. Своєчасна сплата оренди за договором, вірне цільове використання земель, отримання дозволів, дотримання умов збереження стану об’єкта оренди є не єдиними та безумовними підставами для поновлення договорів оренди землі, що підтверджує наявна правова практика. Важливо також звертати увагу на особливості договірних відносин в кожному індивідуальному договорі, адже внесені зміни або додаткові угоди можуть зумовити понесення ризиків для сторін, в тому числі в частині поновлення договорів оренди. Тому належне виконання всіх передбачених договірних зобов’язань, з урахуванням відповідного юридичного супроводу, забезпечать безперешкодне поновлення договорів оренди землі з урахуванням ключових інтересів суб’єкту господарювання.