Усунення перешкод користування земельною ділянкою, повернення майна орендодавцю

1. Типові порушення права користування земельною ділянкою орендарем

Земельні правовідносини виникають на основі юридичних фактів між суб’єктами земельних правовідносин з приводу володіння, користування та розпорядження земельними ділянками. У випадку користування земельними ділянками сторони мають дотримуватися неухильно прав та обов’язків як орендодавців, так і орендарів. У випадку порушення права користування земельною ділянкою самим орендарем можливе настання для нього несприятливих наслідків, що вплине не тільки на його ділову репутацію, а і на можливість подальшого користування такими земельними ділянками.

Розглянемо типові порушення права користування земельною ділянкою орендарем, які можуть зокрема включати:

1. Порушення умов договору оренди – використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, недотримання умов щодо строків використання ділянки, несвоєчасна сплата орендної плати.
2. Погіршення стану земельної ділянки – забруднення ґрунту, водних ресурсів або навколишнього середовища, видобуток корисних копалин або інші дії, що призводять до деградації земель, недотримання правил агротехніки або знищення родючого шару ґрунту.
3. Самовільне будівництво – зведення споруд без погодження із власником чи без дотримання відповідних дозвільних процедур, використання земельної ділянки під забудову, якщо це не передбачено договором.
4. Передача земельної ділянки в суборенду без згоди власника – суборенда без письмового погодження або в обхід умов договору.
5. Недотримання екологічних вимог – використання заборонених хімікатів, що шкодять екосистемі, невиконання заходів з охорони довкілля, наприклад, рекультивації земель після використання.
6. Ігнорування прав власника або сусідніх землекористувачів – створення перешкод для доступу до земельної ділянки власника, використання ділянки у спосіб, що порушує права сусідів.
7. Порушення правовстановлюючих документів – невиконання вимог щодо реєстрації змін у використанні земельної ділянки, використання підроблених документів для зміни умов договору.
8. Самовільне використання прилеглих ділянок – захоплення суміжних земель без правових підстав.

У випадку порушення орендарем прав користування земельними ділянками орендодавець може реалізувати юридичні наслідки, а саме: ініціювати розірвання договору оренди, обґрунтовано заявити про відшкодування збитків власнику земельних ділянок, порушити питання щодо адміністративної, і навіть кримінальної відповідальності, за екологічні порушення тощо. У разі виявлення порушень, власник земельної ділянки може звернутися до суду або відповідних контролюючих органів.

Кожному орендарю важливо зважити та врахувати застосування до нього наслідків порушення права користування земельними ділянками для уникнення в майбутньому дострокового позбавлення можливості користування такими земельними ділянками та не отримати додатковий тягар контролю уповноважених органів та застосування інших фінансових втрат.

2. Ефективні способи захисту прав власників земельних ділянок

Захист прав на земельні ділянки вимагає поєднання юридичних, організаційних та практичних заходів. Для ефективного захисту таких прав необхідно застосувати досудовий захист, що передбачає попередні переговори з порушником, вирішення конфлікту шляхом переговорів із сусідами, орендарями або іншими порушниками, звернення до органів місцевого самоврядування для вирішення питань у позасудовому порядку, виклик поліції у разі самовільного захоплення земельної ділянки або інших порушень.

У разі ж неможливості захистити порушене право у досудовому порядку варто звернутися за професійною юридичною допомогою для супроводження судового захисту. Найбільш поширеним та дієвим способом захисту прав власників земельних ділянок є звернення до суду з позовною заявою, де предметом спору може бути низка підстав, зокрема, поновлення права користування земельною ділянкою, усунення перешкод у користуванні, визнання права власності, відшкодування збитків або компенсації шкоди, позови про самовільне будівництво, якщо порушник зводить будівлі без дозволу на земельній ділянці, суд може постановити знести ці споруди тощо.

Якщо порушення стосується самовільного використання землі, недотримання екологічних норм або іншого правопорушення, власник може звернутися також до Держгеокадастру або екологічних інспекцій. Якщо ж органи місцевого самоврядування або кадастрові органи порушують Ваші права можлива реалізація права на оскарження дій/бездіяльності таких органів влади.

Також не менш важливим є нотаріальне забезпечення права, адже нотаріус також перевіряє правоустановчі документи, наявність реєстраційного права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, здійснює укладення та реєстрацію договорів оренди/суборенди належним чином для забезпечення їх дійсності.

У випадку самовільного захоплення земельних ділянок ефективним є залучення юридичного супроводу для звернення із позовом про звільнення земельної ділянки, або ж подати заяву до поліції за фактом самовільного захоплення землі, а також лише в рамках законодавства та з участю правоохоронних органів здійснити фізичне усунення порушення захоплення земельних ділянок.

Важливо власнику земельних ділянок здійснювати державну реєстрацію прав власності земельної ділянки. Це дає додаткові гарантії захисту в суді. Також необхідно регулярно перевіряти інформацію про земельну ділянку, щоб уникнути незаконного втручання.

Для власників та користувачів значних за обсягами земельних ділянок часто забезпечують їх фізичною охороною, зокрема наймають охоронну компанію для контролю над ділянкою, особливо якщо це комерційна чи значуща земля, або ж забезпечують використання сучасних технологій для спостереження за станом ділянки.

Також додатковий фінансовий інструмент, який компенсує збитки у випадку незаконного позбавлення прав є захист через страхування ризиків втрати права власності.

Крім основних способів захисту земельних ділянок, не слід нівелювати ще такими заходами, зокрема: укладення угод із чіткими умовами для сторін, у договорі оренди варто прописувати всі значущі деталі, щоб уникнути непорозумінь, залучитися професійним супроводом юриста, який спеціалізується на земельних питаннях.

Вказані заходи допоможуть ефективно захистити права власників на земельну ділянку та мінімізувати ризики правопорушень.

3. Усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою

Усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою – це захист права власника або користувача ділянки від дій, які обмежують або унеможливлюють повноцінне використання землі за її призначенням, що регулюється нормами цивільного, земельного та адміністративного законодавства України.

У випадку здійснення фізичного блокування доступу до ділянки, самовільного користування ділянкою сторонніми особами, забруднення або пошкодження ділянки, інші перешкоди, або юридичні обмеження (визнання недійсності документів, пов’язаних із правами на землю) можливо застосувати наступні етапи  усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою:

1. Досудовий порядок у вигляді переговорів, а саме: власник може спробувати вирішити конфлікт шляхом переговорів із порушником, направити письмову претензію із зазначенням порушення та вимогою усунути перешкоди, залучитися підтримкою органів місцевої влади, звернутися до Держгеокадастру для фіксації порушення або уточнення меж земельної ділянки.
2. Судовий захист можливо реалізувати у випадку неефективності досудового порядку урегулювання спірних моментів, шляхом звернення до суду з позовною заявою про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою (негаторний позов), з позовом про визнання права власності на земельну ділянку, з позовом про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки чи то з позовом про відшкодування збитків, завданих незаконними діями тощо.

Важливим є етап доказування, тому орендодавцю необхідно перевірити наявність документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою (державний акт, витяг із Реєстру прав тощо), здійснити фіксацію порушення в акті обстеження ділянки через органи місцевого самоврядування або Держгеокадастр, зібрати фото- та відеодокази порушення, своєчасно звернутися за захистом права, адже чим швидше власник вживає заходів, тим легше усунути порушення, тому потрібно своєчасно направляти претензії порушнику, та провести аналіз відповіді на них (за наявності). У складних випадках доцільно звернутися до адвоката, який спеціалізується на земельному праві. Ефективне застосування цих заходів дозволяє відновити право користування земельною ділянкою та уникнути подальших порушень.

4. Особливості повернення земельної ділянки орендодавцю

Повернення земельної ділянки орендодавцю є ключовим етапом завершення договірних відносин між орендодавцем та орендарем. Цей процес регулюється зазвичай  умовами договору оренди та нормами чинного законодавства.

Найпоширенішими підставами для повернення земельної ділянки є: закінчення строку дії договору оренди, розірвання договору оренди (за угодою сторін або за рішенням суду), недотримання орендарем умов договору у вигляді використання земельної ділянки не за цільовим призначенням або утворення заборгованості з орендної плати, визнання договору оренди недійсним, орендар добровільно відмовляється від земельної ділянки.

У випадку повернення земельної ділянки, власнику слід звернути увагу на викладені умови договору що регулюють порядок повернення ділянки, зокрема строки, стан ділянки тощо та дотриматись викладеного порядку в самому договорі. Зазвичай передбачено у договорі, що орендар зобов’язаний повернути ділянку у стані, придатному для використання, з урахуванням природного зносу.

В подальшому, сторонам необхідно оформити акт приймання-передачі, який є обов’язковим документом, що фіксує на момент передачі ділянки орендодавцю стан земельної ділянки на момент повернення, наявність пошкоджень, якщо такі є, дотримання або порушення умов договору.

Під час повернення земельної ділянки власнику варто наглядно перевірити та надати оцінку стану земельної ділянки, а саме: чи дотримано цільового призначення, чи немає забруднень, пошкоджень або інших порушень. Якщо стан ділянки незадовільний, орендодавець може вимагати усунення недоліків за рахунок орендаря та відшкодування збитків. Після повернення ділянки орендодавець повинен внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якщо договір оренди був зареєстрований.

Добросовісне повернення земельної ділянки орендодавцю потребує значно менше зусиль та в подальшому зумовлює відкрите подальше користування та розпорядження земельною на власний розсуд, з урахуванням букви закону. Але що робити, якщо орендар відмовляється повернути земельну ділянку за наявності низки передбачених сторонами чи законом підстав.

У разі відмови орендаря повернути ділянку, необхідно направити письмову вимогу до орендаря з офіційною вимогою повернути ділянку у встановлений строк, зафіксувати факт відмови або порушення (відповідь на вимогу, фото, відео), за потреби залучити свідків або представників органів місцевого самоврядування. Якщо орендар не повертає земельну ділянку добровільно, орендодавець може подати позов до суду. На підставі судового рішення власник може звернутися до виконавчої служби для примусового повернення земельної ділянки. Після повернення земельної ділянки у разі використання її за цільовим призначенням сторонами оформлюється акт про повернення такої ділянки орендодавцю. У випадку пошкодження ділянки або зміни її стан орендодавець також має право вимагати відновлення ділянки або компенсацію. У разі не використана за цільовим призначенням – вимагати від орендаря усунення наслідків такого порушення (наприклад, повернення родючого шару ґрунту тощо).

Якщо земельна ділянка пошкоджена або використана не за цільовим призначенням, орендодавець має право додати до акту опис недоліків та претензії, результати перевірок екологічних, агротехнічних або інших вимог (якщо вони були ініційовані).

Таким чином, повернення земельної ділянки має бути оформлено належним чином, щоб уникнути подальших спорів. У разі наявності порушень з боку орендаря (пошкодження ділянки, забруднення), всі зауваження необхідно фіксувати письмово. Якщо виникають спірні ситуації, рекомендовано залучати до справи фахівця у сфері земельного права.

5. Юридичне забезпечення захисту прав на землю в судовому порядку

Юридичне забезпечення захисту прав на землю в судовому порядку полягає у застосуванні норм законодавства для відновлення порушених, невизнаних або оспорюваних прав власників чи користувачів земельних ділянок.

Відповідний юридичний супровід необхідний для захисту прав у разі незаконного позбавлення права власності або користування земельною ділянкою, порушення меж земельної ділянки сусідніми землекористувачами, самовільного захоплення земельної ділянки, забруднення земель або інші екологічні порушення, порушення прав на оренду чи сервітут, оспорювання чи недійсність правовстановлюючих документів, у випадку нецільового використання земель, відмови в реєстрації прав на земельну ділянку та інших земельних спорів.

Під час судового розгляду суд може залучати експертів для оцінки меж ділянки, стану ґрунту тощо, представників Держгеокадастру, якщо виникають спірні питання щодо меж або правовстановлюючих документів, інших необхідних уповноважених представників.

При цьому, слід пам`ятати, що термін позовної давності у земельних спорах зазвичай становить три роки. Захист прав на землю через суд є ефективним механізмом, але вимагає ретельної підготовки та дотримання правових норм. Тому необхідно своєчасно звертатися до фахівців із земельного права для підготовки якісної позовної заяви, фіксації неправомірних дій порушника документально, здійснити інші представницькі функції.

Практика Верховного Суду України щодо повернення земельної ділянки орендодавцю та усунення перешкод у користуванні нею базується на аналізі конкретних обставин кожної справи та застосуванні відповідних норм законодавства.

Верховний Суд України неодноразово розглядав справи, пов’язані з усуненням перешкод у користуванні земельними ділянками та поверненням майна орендодавцю після закінчення або розірвання договору оренди.

У Постанові Об’єднаної палати Касаційного господарського суду Верховного Суду від 19 квітня 2021 року у справі № 910/11131/19 Суд зазначив, що якщо орендар не виконує обов’язку щодо повернення майна, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення.

У Постанові Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 917/565/22 Суд підтвердив, що відмова орендодавця у продовженні договору оренди, прийнята відповідно до вимог чинного законодавства, є законною, і орендар зобов’язаний повернути майно після припинення дії договору.

Верховний Суд наголошує, що власник земельної ділянки має право на судовий захист у разі порушення його прав, зокрема шляхом усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, що можуть виникати внаслідок дій або бездіяльності інших осіб.

У випадку істотного порушення умов договору оренди, орендодавець може ініціювати його розірвання та вимагати повернення земельної ділянки. Наприклад, у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 530/259/21 розглянуто питання визнання неукладеним договору оренди, припинення права оренди та повернення земельної ділянки.

У постанові Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 201/2288/20 розглянуто питання усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, скасування рішення та запису про державну реєстрацію, припинення права власності.

Верховний Суд України у своїй практиці підтверджує право власників земельних ділянок на захист від перешкод у користуванні їхнім майном, а також обов’язок орендарів своєчасно повертати орендоване майно після припинення договору оренди. Невиконання цих обов’язків може призвести до застосування санкцій, зокрема сплати неустойки.

6. Висновки

Усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою може створювати значні незручності та юридичні проблеми. Проте, важливо розуміти, що усунення перешкод є законним правом як власника, так і користувача земельної ділянки. Чинне законодавство України визначає право власника майна вимагати усунення будь-яких перешкод у користуванні цим майном. Вирішення таких спорів може бути у добровільному або в судовому порядку, наслідком яких буде відновлення порушено права та відшкодування обґрунтованих збитків. Варто пам`ятати, що кожна ситуація має свої особливості, тому важливо її розглядати індивідуально, при цьому для кожної категорії справ встановлені певні строки звернення до суду. Таким чином, земельні спори можуть виникати з різних причин: порушення прав власності, недотримання умов договору, вчинення перешкод у володінні земельною ділянкою тощо. Їх вирішення може бути тривалим та складним процесом, який вимагає знань законодавства та досвіду. Консультація з кваліфікованим юристом допоможе правильно оцінити ситуацію, скласти необхідні документи та захистити права в суді.