1. Особливості та мета створення індустріального парку

В умовах сьогодення, потужний розвиток індустрії стимулює бізнес до нових та ефективних способів модернізації робочих процесів, отримання ефективних інструментів для задоволення власних потреб, стимулює на нові цілеспрямовані шляхи розвитку та оптимізації для якісного результату, досягнення мети щодо забезпечення економічного розвитку. Інноваційна виробнича сфера створює можливості для технологічної та структурної трансформації.

Відносно новою концепцією спеціальної економічної зони інвестицій в Україні є індустріальні парки. Створення індустріальних парків безумовно стимулює зростання та позитивну зміну в структурі економіки, тому створення індустріальних парків є потужним акцептором інновацій.

Особливості створення та функціонування індустріальних парків регулює Закон України «Про індустріальні парки» № 5018-VI від 21.06.2012.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про індустріальні парки» індустріальний (промисловий) парк – визначена ініціатором створення індустріального парку відповідно до містобудівної документації облаштована відповідною інфраструктурою територія, у межах якої учасники індустріального парку можуть здійснювати господарську діяльність у сфері переробної промисловості, переробки промислових та/або побутових відходів (крім захоронення відходів), альтернативної енергетики, зберігання енергії, а також науково-технічну діяльність, діяльність у сфері інформації і електронних комунікацій на умовах, визначених Законом та договором про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку.

Метою створення індустріального парку є забезпечення економічного розвитку та підвищення конкурентоспроможності регіону, активізація інноваційно-інвестиційної діяльності, створення нових робочих місць, розвиток сучасної наукової, виробничої та ринкової інфраструктури тощо.

Нині, в умовах воєнного стану, наявні ускладнення щодо обмеженості інвестиційних ресурсів, які стримують розвиток економіки, уповільнюють процес створення нових виробничих потужностей та знижують потенційну конкурентоспроможність.

Однак держава передбачає для ініціаторів створення індустріальних парків, їх керуючих компаній та учасників системи державного стимулювання, зокрема:

• звільнення від податку на прибуток на 10 років за умови реінвестування в розвиток інвестиційного проєкту;
• звільнення від ПДВ на ввезення нового обладнання для власного використання;
• можливість надання пільг на оподаткування нерухомості на територіїіндустріальних парків за рішенням органу місцевого самоврядування;
• звільнення від оподаткування ввізним митом нового обладнання, яке ввозиться учасниками індустріальних парків для власного використання.

Для повноцінного запуску системи державного стимулювання індустріальних парків Мінекономіки розробив відповідні підзаконні нормативно-правові акти.

Таким чином, створення індустріальних парків є перевіреним інструментом для оптимізації економіки та індустрії, адже в результаті збільшується кількість робочих місць, запроваджуються нові технології, здійснюється, за участі держави та інвесторів, сприяння у розвитку сталого бізнесу, малих та середніх підприємств.

Отже, створення індустріальних парків є важливим елементом в економіці держави, тому формування та реалізація всіх етапів створення індустріального парку потребує дотримання відповідного алгоритму дій, який ми розглянемо у даній статті.

Більш детально Ви можете ознайомитися з перевагами створення індустріальних парків в публікації.

2. Суб’єкти спеціального режиму господарювання в межах індустріального парку

Суб’єктами спеціального режиму господарювання в межах індустріального парку є:

• ініціатор створення індустріального парку – орган державної влади, орган місцевого самоврядування, який згідно з Конституцією України здійснює право власника на землю від імені Українського народу і відповідно до закону наділений повноваженнями розпорядження землею, а також юридична або фізична особа – власник чи орендар земельної ділянки, яка може бути використана та пропонується ним для створення індустріального парку;
• керуюча компанія індустріального парку – створена згідно із законодавством України, юридична особа незалежно від організаційно-правової форми, з якою ініціатором створення укладений договір про створення та функціонування індустріального парку. Порядок вибору керуючої компанії залежить від правового режиму земельної ділянки, на якій розміщується індустріальний парк;
• учасники індустріального парку – суб’єкти господарювання будь-якої форми власності, зареєстровані на території адміністративно-територіальної одиниці України, в межах якої розташований парк, які згідно із законодавством набули право на земельну ділянку у межах індустріального парку та уклали з керуючою компанією договір про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку відповідно до концепції індустріального парку.

Отже, учасниками індустріального парку можуть бути суб’єкти різних форм власності, які зареєстровані на території індустріального парку, та набули право власності на землю, або нерухоме майно. Якщо учасником індустріального парку в Україні бажає стати іноземний інвестор, то йому також потрібно укласти договір з керуючою компанією; придбати або орендувати земельну ділянку або нерухомість на території індустріального парку.

Індустріальний парк створюється за ініціативи інвестора на земельних ділянках, які йому належать на праві власності або оренди.

Основна роль у відносинах, що складаються в межах індустріального парку, належить саме ініціатору створення такого парку – органу державної влади, органам місцевого самоврядування, юридичним або фізичним особам, які мають право на створення індустріальних парків на землях державної, комунальної чи приватної власності згідно з цим Законом. Проте, саме держава, за результатами макроекономічних досліджень та техніко-економічних обґрунтувань, здійснює регулювання створення індустріальних парків в різних регіонах України.

Тому, ініціатору створення індустріального парку відведена важлива роль щодо створення концепції не тільки в класичному вигляді індустріального парку для залучення інвесторів, а і в передбаченні зацікавленості відповідним проєктом, з урахуванням нестабільності ведення бізнесу, необхідності передбачити економічні стимули та розміщення виробництва в індустріальному парку тощо. Участь приватного сектору, за підтримки держави, у розвитку індустріальних парків є вкрай важливими та продуктивними, тому держава також активно фокусується на інвестиційних та інших стимулах для створення ініціаторами індустріальних парків.

Разом з тим, ініціатор створення, керуюча компанія не можуть бути створені/засновані фізичними особами – громадянами держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, або юридичними чи пов’язаними з ними особами, зареєстрованими у державі, визнаній Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, або щодо яких застосовано санкції відповідно до законодавства України або міжнародного права, або юридичними особами – власниками 10 відсотків і більше акцій (часток) та/або кінцевим бенефіціарним власником (контролером) яких є резидент держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, чи держава, визнана Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, та/або суб’єктами господарювання, що пов’язані економічними зв’язками з державою-агресором у розумінні Податкового кодексу України.

Учасниками або іншими суб’єктами індустріального парку також не можуть бути суб’єкти господарювання будь-якої форми власності, створені фізичними особами – громадянами держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, або юридичними чи пов’язаними з ними особами, зареєстрованими у державі, визнаній Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, або щодо яких застосовано санкції відповідно до законодавства України або міжнародного права, є юридичними особами – власниками 10 відсотків і більше акцій (часток) та/або кінцевим бенефіціарним власником (контролером) яких є резидент держави, визнаної Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, чи держава, визнана Верховною Радою України державою-агресором або державою-окупантом, та/або суб’єктами господарювання, що пов’язані економічними зв’язками з державою-агресором у розумінні Податкового кодексу України.

3. Вимоги до земельних ділянок у межах індустріальних парків

Під час вибору території індустріального парку зазвичай розглядаються різні земельні ділянки, які можуть бути зосереджені у межах або за межами населених пунктів.

Оскільки строк використання земельної ділянки у межах індустріального парку визначено протягом 30 років з дня прийняття рішення про створення індустріального парку, слід звернути особливу увагу щодо відповідності вимог потенційної земельної ділянки, яка буде у використанні  екологічним та санітарно-епідеміологічним нормам, відповідність площі, перспективі території для розвитку, кількості власників, наявність будівель і споруд, демонтажу і рекультивації, наявність різних видів інженерних мереж та шляхопроводів для успішної реалізації проєкту тощо. Ініціатору слід зважити визначену територіальність майбутнього індустріального парку для побудови успішного кластера сучасних типів виробництв та інших суміжних комплексів для обслуговування, реалізації всіх проєктних ідей.

Земельні ділянки у межах індустріального парку надаються керуючій компанії на умовах оренди із земель державної чи комунальної власності. Крім того, такі земельні ділянки в разі їх надання в оренду, не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах), що передбачено ст. 134 Земельного кодексу України.

Вимоги, яким мають відповідати земельні ділянки у межах індустріального парку:

• належати до земель промисловості з відповідним кадастровим номером;
• бути придатною для промислового використання з урахуванням умов та обмежень, встановлених відповідною містобудівною документацією;
• площа земельної ділянки або сукупна площа суміжних земельних ділянок індустріального парку повинна становити не менше 10 га та не більше 1 000 га.;
• допускається розташування між земельними ділянками індустріального парку земельних ділянок, на яких розташовано або передбачається розташувати відповідно до містобудівної документації виключно об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури;
• на час внесення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків на земельній ділянці повинні бути відсутні: прийняті в експлуатацію протягом останніх 10 років до моменту ухвалення рішення про створення індустріального парку закінчені будівництвом об’єкти та/або об’єкти виробничого призначення, що експлуатувалися протягом 5 останніх років до моменту ухвалення рішення про створення індустріального парку.

Ці вимоги не стосуються вугледобувних підприємств, що були ліквідовані, ліквідовуються або планується до ліквідації.

Важливо зауважити, якщо стане відомо, що вказані вище об’єкт є на земельній ділянці, то створений на ній індустріальний парк не зможе бути включений до Реєстру індустріальних парків, і, відповідно, бізнес не зможе користуватися перевагами державної підтримки.

Після визначення земельних ділянок для індустріального парку, ініціатор  зобов‘язаний надати керуючій компанії та/або учасникам права на земельні ділянки, наявні об‘єкти інженерно-транспортної інфраструктури та інші об‘єкти, розміщені у межах індустріального парку. Керуюча компанія використовує земельні ділянки в межах індустріального парку, які необхідні для забезпечення виконання своїх зобов‘язань за договором створення та функціонування індустріального парку.

Про укладення договору про створення та функціонування індустріального парку з керуючою компанією ініціатор створення повинен повідомити Міністерство економіки України протягом трьох днів з моменту укладення, а про припинення договору – в день такого припинення. Інформація про керуючу компанію включається до Реєстру індустріальних парків України.

Керуюча компанія, що набула право оренди на землі індустріального парку, передає у володіння та користування земельні ділянки (суборенду) з правом їх забудови учасникам, іншим суб’єктам індустріального парку відповідно до земельного законодавства України.

На території індустріального парку можуть розміщуватися: офіси керуючої компанії, учасників та інших суб’єктів індустріального парку, фінансові установи, об’єкти маркетингу та реклами; заклади дошкільної освіти, заклади загальної середньої освіти, заклади вищої, фахової передвищої та професійної (професійно-технічної) освіти; наукові парки, акселератори, лабораторії з розвитку інноваційних технологій; багатоцільові зали для проведення наукових конференцій та інших заходів; пожежні частини; озеленені території; виробничі, складські будівлі та споруди, об’єкти логістичної інфраструктури; інженерні будівлі та споруди; об’єкти поводження з відходами (крім захоронення відходів); інші об’єкти, не заборонені законодавством.

Інвестиційна привабливість індустріального парку полягає у тому, що земельна ділянка буде підготовленою для виробництва, передбачена економія часу та інвестицій на дозвільну документацію, отримання послуг благоустрою, інші додаткові сервіси в межах індивідуального та особливого ведення бізнесу, що також треба передбачити ініціатору створення такого індустріального парку.

4. Рішення про створення індустріального парку

Важливим початковим етапом при створенні індустріального парку є рішення ініціатора про створення індустріального парку.

Таке рішення повинно бути викладене в письмовій формі для здійснення надалі реєстраційних процедур та укладення договорів з керуючою компанією. В рішенні рекомендується включити базові відомості щодо основних параметрів індустріального парку – місцезнаходження, відомості про ініціатора, мету створення тощо.

Рішення про створення індустріального парку приймається ініціатором створення на строк не менше 30 років.

Ініціатор створення протягом п’яти робочих днів з дня прийняття рішення про створення індустріального парку зобов’язаний подати до Мінекономіки України копію рішення про створення індустріального парку та концепцію індустріального парку, а саме документа, який визначає функціональне призначення парку.

Підставою для укладення договору про створення та функціонування індустріального парку між ініціатором створення та керуючою компанією індустріального парку є рішення ініціатора про створення індустріального парку.

На сайті Мінекономіки повідомляється про реєстрацію 80 індустріальних парків, протягом 2024 року до Реєстру було включено 10 нових парків. Зокрема, рішення про включення парків «КОВЕЛЬ ПОРТО», «Добросин»  та «ГРІН ЛАКТІК» до Реєстру індустріальних парків Уряд ухвалив на засіданні 5 липня 2024 року, про що повідомлюється у публікації.

Індустріальний парк «КОВЕЛЬ ПОРТО» працюватиме в місті Ковель. На площі 11,6 га розташуються підприємства переробної промисловості – виробництво готових металевих виробів, машин і устаткування, ремонт і монтаж машин і устаткування тощо. Концепція парку передбачає створення 587 робочих місць  та інвестиції, загальним обсягом майже 358 млн грн.

Індустріальний парк «Добросин», розташований у с. Добросин Львівського району Львівської області. На площі 27,3 га працюватимуть підприємства текстильної, фармацевтичної та харчової галузей, переробки та зберігання продукції сільського господарства,  деревообробки, машинобудування та ін. Концепція парку передбачає створення до 3300 нових робочих місць.

Індустріальний парк «ГРІН ЛАКТІК» створено в місті Бурштин Івано-Франківської області. На площі 12 га працюватимуть підприємства харчової переробки. Зокрема, з виробництва борошна і круп, крохмалів і крохмальних продуктів, інших харчових продуктів та готових кормів для тварин. Концепція парку передбачає створення 600 робочих місць, інвестиції в обсязі 2,3 млрд грн в будівництво об’єктів, 3,1 млрд грн – у виробниче обладнання.

5. Затвердження концепції майбутнього індустріального парку

Ініціатор здійснює розроблення та затвердження, шляхом прийняття рішення, Концепції індустріального парку, в якій зазначаються:

• назва індустріального парку;
• ініціатор створення індустріального парку;
• мета, завдання створення та функціональне призначення індустріального парку;
• місце розташування, розмір земельної ділянки та об’єкти, розміщені на ній, у тому числі об’єкти виробничого призначення (за наявності);
• строк, на який створюється індустріальний парк;
• вимоги до учасників індустріального парку;
• інформація про орієнтовні сумарні обсяги споживання енергоресурсів, води тощо, а також про необхідну інженерно-транспортну інфраструктуру та план забезпечення відповідними ресурсами індустріального парку;
• план розвитку індустріального парку;
• орієнтовні ресурси (фінансові, матеріальні, технічні, трудові, природні тощо), необхідні для створення та функціонування індустріального парку, очікувані джерела їх залучення;
• організаційна модель функціонування індустріального парку;
• очікувані результати функціонування індустріального парку;
• інші відомості на розсуд ініціатора створення.

В концепцію ініціатором також може бути включено іншу інформацію та плани щодо індустріального парку, проте зазначені вище відомості повинні бути відображені обов’язково.

6. Особливості включення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків

Отже, подання до Міністерства економіки України пакету документів для реєстрації індустріального парку в Реєстрі індустріальних парків має містити такі документи:

• заява про включення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків;
• рішення ініціатора про створення індустріального парку;
• концепція індустріального парку;
• витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки та правовстановлюючі документи на розташовані на ній об’єкти нерухомого майна;
• найменування керуючої компанії та учасників (за наявності).

Важливо звернути увагу, що рішення і концепцію до Міністерства економіки України треба подати протягом 5 робочих днів з дня прийняття рішення про створення індустріального парку.

Зазвичай включення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків не перевищує 45 робочих днів з моменту надходження до Міністерства економіки України заяви від ініціатора. У випадку, якщо ініціаторові було відмовлено в реєстрації індустріального парку, він може звернутися до Мінекономіки України повторно. Відмову у включенні до Реєстру індустріальних парків можна отримати при відсутності підтримки з боку органів місцевого самоврядування та місцевих органів виконавчої влади, тому важливо на регіональному рівні узгодити всі перспективи створення індустріального парку.

Як правило, термін підготовки самих документів складає від двох місяців і більше, такий термін залежить від індивідуальних чинників (приведенням у відповідність до вимог документів на землю, будівлі, технічної та планової документації, договорів тощо, розробка та затвердження концепції тощо), тому варто звернути увагу на строки при підготовці документів.

Також, при підготовці документів для створення індустріального парку необхідно врахувати всі індивідуальні особливості саме Вашого парку, обґрунтувати, що він буде економічно вигідним та сприятиме розвитку регіону. Важливо звернути увагу на наявність та доступність трудових, фінансових і матеріально-технічних ресурсів, зокрема врахувати витрати на електроенергію та транспортну інфраструктуру для такої діяльності тощо для успішного включення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків.

7. Здійснення господарської діяльності в межах індустріального парку

При укладенні договорів про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку між керуючим компанією та учасниками індустріального парку повинні бути відображені наступні умови:

• переважне використання праці працівників – громадян України;
• умови, обсяги та порядок створення і поліпшення об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури та інших об’єктів на земельній ділянці учасника;
• строк дії договору;
• інвестиційні зобов’язання учасника;
• фінансові відносини сторін;
• відповідальність за невиконання сторонами зобов’язань;
• порядок продовження і припинення договору про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку;
• права та обов’язки сторін;
• порядок вирішення спорів між сторонами.

Крім того, об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури індустріального парку та інші об’єкти, розташовані у межах індустріального парку, які надані керуючій компанії у користування (управління), учасникам у власність не передаються.

Такий Договір може бути припинений достроково у разі:

• істотного порушення однією зі сторін взятих на себе зобов’язань за договором;
• ліквідації учасника;
• ліквідації керуючої компанії.

Щодо устаткування та обладнання слід вказати, що подання через Міністерство економіки України переліку устаткування та обладнання, призначеного для облаштування та діяльності індустріального парку, на затвердження Кабінетом Міністрів України звільняє від ввізного мита обладнання та устаткування, яке буде ввозитись на територію України для облаштування та функціонування індустріального парку.

Для цього ініціатор створення (керуюча компанія, учасник) індустріального парку подає до Міністерства економіки звернення та додає наступні документи:

• копії документів, які підтверджують необхідність ввезення товарів;
• копію бізнес-плану індустріального (промислового) парку;
• перелік та обсяги товарів, необхідних для облаштування ініціатором створення індустріального парку або провадження господарської діяльності учасником в межах індустріального парку.

Міністерство економіки перевіряє подані документи та погоджує їх з Міністерством фінансів, Державною фіскальною службою та профільними органами, зокрема, що товари з поданого переліку не виробляються в Україні та відповідно звільняє від ввізного мита обладнання та устаткування.

Таким чином, ініціатор створення, керуюча компанія, учасники здійснюють свою господарську діяльність відповідно до Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Податкового кодексу України,  Земельного кодексу України, інших законодавчих актів, а також положень цього Закону, концепції індустріального парку, затвердженої ініціатором створення, договору про створення та функціонування індустріального парку, договору про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку.

8. Алгоритм створення індустріального парку

З урахуванням визначених вище особливостей для створення індустріального парку необхідно здійснити наступні дії:

1. Сформувати ідею щодо створення індустріального парку.
2. Обрати територію для індустріального парку.
3. Визначити функціональне призначення індустріального парку.
4. Розробити концепцію індустріального парку, в якій зазначається:

• назва індустріального парку;
• ініціатор створення індустріального парку;
• мета, завдання створення та функціональне призначення індустріального парку;
• місце розташування, розмір земельної ділянки та об’єкти, розміщені на ній, у тому числі об’єкти виробничого призначення (за наявності);
• строк, на який створюється індустріальний парк;
• вимоги до учасників індустріального парку;
• інформація про орієнтовні сумарні обсяги споживання енергоресурсів, води тощо, а також про необхідну інженерно-транспортну інфраструктуру та план забезпечення відповідними ресурсами індустріального парку;
• план розвитку індустріального парку;
• орієнтовні ресурси (фінансові, матеріальні, технічні, трудові, природні тощо), необхідні для створення та функціонування індустріального парку, очікувані джерела їх залучення;
• організаційна модель функціонування індустріального парку
• очікувані результати функціонування індустріального парку;
• інші відомості на розсуд ініціатора створення.

5. Погодити концепцію з Мінекономіки України в робочому порядку.
6. Прийняти рішення про створення індустріального парку (на основі затвердженої концепції індустріального парку, індустріальний парк створюється на строк не менше 30 років).
7. Погодити концепцію та рішення про створення індустріального парку на засіданні виконавчого комітету.
8. Затвердити концепцію та рішення про створення Індустріального парку на засіданнях органів місцевого самоврядування.
9. Сформувати подання до Мінекономіки України копії рішення про створення індустріального парку та концепції індустріального парку (протягом п’яти робочих днів з дня прийняття такого рішення).
10. Сформувати подання документів до Мінекономіки України для прийняття рішення про включення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків.
11. Отримати рішення Мінекономіки України про включення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків (протягом 45-ти робочих днів з дня отримання заяви та матеріалів).
12. Організація і проведення конкурсу з вибору керуючої компанії індустріального парку.
13. Укладення та строк договору про створення та функціонування індустріального парку.

9. Висновки

Індустріальні парки підвищують конкурентноспроможність підприємств, сприяють розвитку внутрішньо та зовнішньоекономічних зв’язків, є привабливими для інвестиційних проєктів та інтегрованих інновацій в економічній сфері для суб’єктів спеціального режиму господарювання в межах індустріального парку.

При формуванні ідеї створення індустріального парку, визначення функціонального призначення та концепції важливо врахувати та проаналізувати індивідуальні особливості майбутнього індустріального парку для економічної доцільності такої ідеї та її реалізації в цілому, визначити пріоритетний розвиток такого проєкту.

Законодавство України визначає різноманітні інструменти для створення та розвитку індустріальних парків, передбачає вимоги до управління, експлуатації та різних ініціатив. Ініціатори мають можливість створити, впровадити облаштування та просування індустріального парку у своєму регіоні за підтримки та стимулювання державних стимулів та програм.

Дотримуючись визначеного алгоритму створення індустріального парку, варто старанно та з натхненням підійти до кожної умови щодо створення пакета документів для включення саме Вашого індустріального парку до Реєстру індустріальних парків для потужного та економічно ефективного результату в майбутньому.