Кейс рев'ю: Юридичний супровід викупу земельних ділянок с/г призначення загальною площею 114 га

1. Вступ

Суть справи: До Юридичної компанії «АРМАДА» звернувся власник фермерського господарства із запитом викупу трьох земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства.

2. Обставини справи

Стислий опис обставин:

Юристами ЮК «АРМАДА» було здійснено комплексну перевірку актуальної інформації щодо земельних ділянок в наданих Державних актах на право постійного користування та рішенні суду про визнання права постійного користування на земельну ділянку в порядку спадкування за заповітом із відомостями в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та ДЗК; отримано необхідні витяги з реєстрів; визначено розстрочку оплати за викуп земельних ділянок, згідно отриманої нормативно-грошової оцінки; підготовлено в сукупності три пакети документів до різних органів місцевого самоврядування за місцем розташування земельних ділянок, які знаходились у потенційного покупця на праві постійного користування.

В подальшому, юристами було отримано три рішення органів місцевого самоврядування з відповідним дозволом на передачу у власність шляхом викупу за нормативною грошовою оцінкою земельних ділянок загальною площею 114 га для ведення фермерського господарства, що належать заявнику на праві постійного користування.

Після отримання рішень органів місцевого самоврядування було дотримано процедуру щодо державної реєстрації таких земельних ділянок, а саме: підготовлено проєкти договорів купівлі-продажу земельних ділянок; здійснено супровід внесення перших платежів покупцем на розрахункові рахунки продавців; проведено повний нотаріальний супровід оформлення викупу всіх земельних ділянок до державної реєстрації права власності.

3. Правові питання

Відповідно до ч. 2 ст. 128 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

До заяви додаються: документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд); копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина – копія документа, що посвідчує особу; копія свідоцтва про реєстрацію постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України – для юридичних осіб, створених та зареєстрованих відповідно до законодавства іноземної держави.

Орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проєкт відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

Відповідно до пункту 6^-1.Розділу X Перехідних Положень Земельного кодексу України, громадяни України, яким належить право постійного користування, земельною ділянкою державної чи комунальної власності, мають право на купівлю таких земельних ділянок без проведення земельних торгів. Купівля земельних ділянок відповідно до цього пункту здійснюється за ціною, що дорівнює: нормативній грошовій оцінці земельної ділянки – для земель сільськогосподарського призначення.

У разі купівлі земельної ділянки її покупець має право на розстрочення платежу із сплати ціни земельної ділянки з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції, за умови встановлення заборони на продаж або інше відчуження та надання у користування земельної ділянки до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу.

Розрахунок за придбану земельну ділянку здійснюється щороку, рівними частинами, у місяць, що настає за звітним роком. Покупець має право на дострокове погашення всієї або частини суми ціни продажу земельної ділянки з розстроченням платежу з урахуванням індексу інфляції. Строк розстрочення платежу становить: щодо земель сільськогосподарського призначення – 10 років, щодо земель несільськогосподарського призначення – 30 років, якщо покупець не ініціює встановлення меншого строку. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Право викупу також належить громадянам України – спадкоємцям громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, коли такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного зі спадкоємців у праві власності є рівними.

4. Результат

Юридичною компанією «АРМАДА» здійснено комплексний юридичний супровід купівлі-продажу трьох земельних ділянок постійного користування загальною площею 114 га для передачі таких ділянок власнику фермерського господарства у найкоротші строки. Для укладення відповідних правочинів юристами було здійснено аналіз всіх правоустановчих документів та наявних реквізитів; підготовлено пакети документів для угод купівлі-продажу; надано комплексний супровід викупу таких земельних ділянок в повному обсязі до моменту укладення договорів купівлі-продажу та відповідної їх реєстрації. Здійснено всі необхідні дії щодо дотримання процедури та швидкого отримання результату для Клієнта, для реалізації можливості вільного розпорядження відповідними земельними ділянками на підставі отриманого права власності.

5. Висновки та рекомендації

Процедура викупу земельних ділянок потребує детального аналізу та складається з декількох етапів, а саме: зі звернення до органу місцевого самоврядування з письмовою заявою про викуп земельної ділянки, проведення незалежної оцінки земельної ділянки (або отримання нормативно-грошової оцінки такої ділянки); укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок з уповноваженим органом у власності якого перебуває така ділянка; супроводження державної реєстрації права власності на земельні ділянки.

Для успішного укладення договорів купівлі-продажу потенційному покупцю рекомендується детально ознайомитися з усіма необхідними документами та процедурами для швидкої реалізації викупу земельних ділянок постійного користування. Для дотримання всіх процедур та уникнення непередбачуваних перешкод чи можливих ризиків, вільного розпорядження такими земельними ділянками в майбутньому, доцільно заручитися комплексним юридичним супроводом для отримання бажаного результату.