1. Особливості укладення договорів оренди земельних ділянок с/г призначення

Оренда землі – це господарська операція, що передбачає надання власником земельної ділянки (орендодавцем) землі у користування іншій юридичній або фізичній особі (орендареві) на визначений строк, за цільовим призначенням та за орендну плату.

Оренда – це найбільш поширена форма використання землі. Відносини оренди носять договірний характер.

Відносити оренди земельних ділянок регулюються Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

У ст. 24 та ст. 25 Закону закріплені правомочності орендаря та орендодавця. Що стосується суб’єктного складу орендних правовідносин, то варто зазначити, що орендодавцями можуть бути:

• земель приватної власності – громадяни та юридичні особи, які є власниками земельних ділянок, або уповноважені ними особи;
• земель комунальної власності – місцеві ради;
• земель державної власності – місцеві державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим і Кабінет Міністрів України.

Щодо орендарів, то ними можуть виступати фізичні чи юридичні особи, які мають право володіння та користування конкретною земельною ділянкою. Такі правомочності встановлюються та конкретизуються у договорі оренди земельної ділянки. Їх також можна розширити безпосередньо у тексті договору.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін у письмовій формі шляхом укладення додаткової угоди.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.

Дуже часто сторони договору оренди землі досить поверхово узгоджують істотні умови договору, що в подальшому призводить до конфліктних ситуацій, а й навіть до судових спорів.

2. Підстави розірвання договору оренди землі

Спори щодо розірвання договору оренди земельної ділянки є одним з найбільш поширених видів земельних спорів. Серед підстав розірвання договору оренди є:

• систематична несплата орендної плати,
• одностороння відмова від виконання договору,
• нецільове використання земельної ділянки та інші.

Більш детально Ви можете ознайомитись з підставами в публікації.

Наявність спору – це результат неможливості узгодження домовленостей між сторонами договору і це завжди емоційно затратний та ресурсозатратний процес.

«Розірвання договору» можливе за угодою сторін договору, за рішенням суду, внаслідок односторонньої відмови від договору.

Якщо більш детально проаналізувати діюче законодавство Україні, зокрема положення Земельного кодексу, Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду Землі» можна дійти висновку, що насправді є достатня кількість підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Умовно можна їх поділити на 2 групи:

• Підстави, при наявності яких договір розривається виключно в судовому порядку;
• Підстави, при наявності яких договір розривається в досудовому порядку;

До першої групи можна віднести наступні підстави:

• істотне порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);
• недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);
• невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду Землі» (ст. 32 Закону);
• невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону);
• випадкове знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону);
• недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 32¹ Закону);
• використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗК України);
• використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «ґ» ч.1 ст. 141; п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗК України);
• систематична несплата орендної плати (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України).

Друга група підстав складається з наступних:

• за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
• у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦК України);
• випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку (ч. 1 ст. 651 ЦК України, ч. 3 ст. 31 Закону).

Земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб вирішуються виключно судом (158 ЗК України).

Таким чином, за наявності однієї з підстав, віднесених до першої групи, орендодавець має право звернутись до суду з позовом про усунення перешкод у володінні, користуванні або розпорядженні належної йому земельною ділянкою.

У зв’язку з відкриттям ринку землі та його активним функціонуванням збільшується попит на землю, а отже збільшується бажання власниками продати земельні ділянки. Існують ситуації, коли бажання продати земельну ділянку виникає під час дії договору оренди. В таких ситуаціях завжди постає питання «Як зберегти право оренди, або як уникнути маніпуляцій власника землі?». Відповіді на питання Ви можете знайти в публікації «Захист Орендаря землі. Як не втратити існуючий Земельний Банк?»

Орендарів земельних ділянок завжди хвилює, у першу чергу, відповідність вже укладених договорів вимогам законодавства, діючого на момент їх укладення, а також ризики, пов’язані з визнанням договорів недійсними. Давайте разом розбирати актуальні підстави, за яких договір оренди земельної ділянки може бути визнаний недійсним.

3. Підстави, за яких договір оренди земельної ділянки може бути визнаний недійсним

Базово потрібно розуміти загальні вимоги для чинності правочину. Тут нам в допомогу стаття 203 Цивільного кодексу України:

Загальними необхідними вимогами, для чинності правочину є:

• Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
• Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
• Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
• Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
• Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
• Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Існує правило, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 Цивільного кодексу України).

Отже, правочин може бути визнаний недійсним тільки рішенням суду. Але в суді позивач має довести цю недійсність, а саме надати докази та обґрунтувати свою позицію.

Серед найпопулярніших підстав визнання договору оренди недійсним є:

• відсутні істотні умови договору;
• правочин не відповідає внутрішній волі сторони такого правочину;
• правочин, скріплений підписом іншої особи – не сторони правочину;
• подвійна реєстрація права оренди;
• порушення переважного права оренди;
• укладення договору оренди земель оборони.

Однак кожна підстава для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним ретельно досліджується судом в рамках розгляду судової справи та аналізу позовних вимог. Станом на сьогодні слід розуміти позицію судів і для цього треба аналізувати судову практику.

4. Актуальна судова практика з питання визнання договору оренди земельної ділянки недійсним

Судова практика – це об’єктивований досвід індивідуально-правової діяльності судових органів, який формується в результаті застосування права при вирішенні юридичних справ.

Основне джерело права в Україні – нормативно-правовий акт, однак маючи величезну кількість колізій можна говорити про те, що нормативно-правові акти не охоплюють динамічні суспільні відносини, в отже  суду потрібно визначати правову політику на підставі судового правотворення.

Основна мета – забезпечення однаковості судової практики, дотримання принципу законності при реалізації судочинства, захисту прав та свобод людини і громадянина, дотримання та виконання норм Конституції України як норм прямої дії, усунення правових колізій і прогалин.

За даними Kyiv School of Economics у квітні 2024 року відбулось стрімке зростання обсягів укладених договорів оренди – було укладено майже 32 тис. договорів.

У травні 2024 року їх кількість повернулась до середнього показника 1 кв. 2024 року. У травні 2024 року було укладено 25 тис. угод оренди сільгоспземель, в той час як впродовж першого кварталу укладалось, в середньому, 24 тис. договорів оренди. Загальна площа договорів оренди, укладених у травні 2024 року, становила 62,8 тис. га

Оскільки так активно укладаються договори оренди с/г земель, слід завжди пам’ятати про те, що можуть виникнути ситуації, коли сторона договору забажає визнати його недійсним і буде шукати способи як це зробити, адже ринок землі не стоїть на місці, а активно розвивається і бажання продати землю у орендодавця можуть виникнути і під час дії договору оренди.

Розглядаючи судові справи – суди роблять висновки і формують позиції, які становлять єдину судову практику і судді, при прийнятті рішень, повинні враховувати такі позиції.

Наводимо Вашій увазі декілька кейсів, які містять важливі позиції судів в рамках визнання договорів оренди землі недійсними.

Кейс №1:

Велика Палата Верховного Суду (далі –  ВП ВС) розглянула справу №357/8277/19.

Фабула справи: У липні 2019 року Товариство (далі – первісний орендар) звернулося з позовом до орендодавці землі та Товариства (далі – новий орендар), державного реєстратора про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки укладеного орендодавицею із новим орендарем, скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок, витребування з незаконного володіння та користування нового орендаря на користь первісного орендаря земельних ділянок, внесення змін до договору оренди землі, укладеного орендодавицею із первісним орендарем.

Орендодавиця уклала договір оренди з новим орендарем незважаючи на чинний договір оренди землі з первісним орендарем.

ВП ВС у постанові від 18 квітня 2023 року по справі №357/8277/19 зробила висновок та зазначила:

• орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV);
• укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об’єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою.

Ключовою є позиція – «У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним».

Кейс № 2:

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 506/450/19.

Фабула справи:

«Особа звернулася до суду з позовом, посилаючись на те, що на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку вона є власником земельної ділянки, а також після смерті батьків вона успадкувала ще земельні ділянки батьків. Вона була впевнена в тому, що жодних договорів ні вона, ні її батьки не підписували, однак витребувавши у ГУ ДГК копії договорів та пересвідчилася, що такі договори дійсно існують. Звернулась до суду з проханням визнати договори оренди землі недійсними, оскільки вважає що ні вона, ні її батьки вказані договори не підписували, тобто відсутнє підтвердження їх волевиявлення на укладення зазначених договорів, крім того, на її думку, зазначені договори є недійсними у зв’язку з недодержанням в момент їх вчинення вимог діючого на той час законодавства у зв’язку з тим, що у договорах не зазначено ряд істотних умов, а саме: не зазначено нормативну грошову оцінку земельних ділянок, не зазначено строк до завершення договору оренди, в який орендар повинен письмово повідомити про намір продовжити договір оренди, не зазначено щодо застосування індексу інфляції, не зазначено умови збереження стану об’єкта оренди, не зазначено права орендаря та орендодавця, не встановлено, хто несе ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкту оренди, не зазначено щодо досягнення згоди про страхування об’єкту оренди, не зазначено умови розірвання договору в односторонньому порядку. Крім того, форма договору не відповідає вимогам закону, а сам договір скріплений печаткою для трудових книжок, ділових паперів та довідок. Саме ці підстави, на її думку, свідчать про недійсність вказаних договорів.»

Верховний Суд у постанові від 14.07.2021 року по справі № 506/450/19 зробив висновок та зазначив:

• Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.
• У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої пунктом першим частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі», – об’єкта оренди суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв’язку з відсутністю в договорі таких умов, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Кейс № 3:

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 704/42/18.

Фабула справи:

«Особа звернулася до суду з позовом до Товариства-орендаря про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки. Вона є власником земельної ділянки. Між нею та Товариством укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки. За місяць до спливу строку договору оренди орендар не повідомив про намір продовжити договір, у зв’язку з чим вона уклала договір оренди зазначеної земельної ділянки з новим орендарем. Надалі їй стало відомо, що первісний орендар здійснив державну реєстрацію права оренди належної їй земельної ділянки на підставі додаткової угоди, проте за умовами підписаної нею додаткової угоди зміні підлягала виключно орендна плата, а не строк договору. З урахуванням наведеного просила визнати пункт 2 додаткової угоди недійсним.»

Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили із того, що орендодавець не підписувала оспорюваної додаткової угоди, в якій пункт 2 передбачав строк дії оренди на 15 років, тобто відсутнє волевиявлення позивачки (орендодавця) на укладення оспорюваного правочину на умовах, що в ньому викладені.

Встановлено, що орендодавиця підписувала оспорювану додаткову угоду, проте станом на час підписання цієї угоди, остання не містила тексту про строк дії договору оренди землі (пункт 2), який, як встановлено судовим експертом, було додруковано пізніше.»

Верховний Суд у постанові від 08.06.2022 року по справі № 704/42/18 зробив висновок та зазначив:

• Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
• Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним в силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також застосування спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення – під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Якщо сторона не виявила свою волю до вчинення правочину й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов’язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов’язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним – не виникли.

5. Висновки

Підсумовуючи, слід зауважити, що судова практика у спорах щодо недійсності договорів оренди є досить динамічною.

Суди вже сформували певні позиції, але ще багато позовних вимог чекають на вердикт суду.

Договір – це домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Однак завжди при укладенні договору, а особливо договору оренди земельної ділянки, слід дуже ретельно підходити до узгодження усіх істотних умов, адже такий договір укладається на тривалий проміжок часу і спрогнозувати що станеться через роки – неможливо, а варто бути готовим до будь-яких змін та непередбачуваних обставин.

Укладаючи договори оренди землі, слід дуже уважно ставитися до кожної умови договору та проводити поглиблений due diligence такої угоди. Досвідчені юристи, при аналізі та розробці тексту договору, врахують не тільки норми чинного законодавства, яке до речі динамічно змінюється, але й актуальну судову практику, з метою захисту інтересів клієнта не тільки в момент укладення договору але й на майбутнє.